BGH: Mieterhöhung für EFH mit Wohnungs-Mietspiegel begründen

Eine Mieterhöhung bei einem Reihen- bzw. Einfamilienhaus kann auch dann formell wirksam mit einem Mietspiegel begründet werden, wenn dieser Mietspiegel ausdrücklich nicht auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern anwendbar ist. Mit dieser Entscheidung vom 26. April 2016 (VIII ZR 54/15) hat der Bundesgerichtshof (BGH) einmal mehr bestätigt: An die formelle Begründung eines Mieterhöhungsverlangens dürfen keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin eines Reihenhauses in Berlin von ihren Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 10,23 Euro / Quadratmeter verlangt. Sie hatte dies mit dem Berliner Mietspiegel 2011 begründet, das Haus anhand von Baualter und Fläche in Mietspiegelfeld L11 eingeordnet und den darin ausgewiesenen Oberwert von eben 10,23 Euro / Quadratmeter gefordert. Im Berliner Mietspiegel 2011 wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass er "auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern" nicht anwendbar sei. Der Mieter verweigerte daher seine Zustimmung. Das Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam. Die Karlsruher Richter unterschieden bei der Beurteilung des Falles zwischen der formellen und der inhaltlichen Ebene. An die formelle Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 1 BGB dürfen keine überhöhten Anforderungen gestellt werden, so ihr Urteil. Zweck des Begründungserfordernisses sei es nur, dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung Tatsachen mitzuteilen, die es ihm ermöglichen, die begehrte Mieterhöhung zumindest ansatzweise auf ihre Berechtigung überprüfen zu können. Es reiche daher normalerweise aus, wenn ein Vermieter im Erhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete angibt und - soweit er einen Mietspiegel als Begründungsmittel heranzieht - die seiner Auffassung nach einschlägigen Kategorien des Mietspiegels benennt. Die Bezugnahme auf einen nicht einschlägigen Mietspiegel genüge jedenfalls dann, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt. Erfahrungsgemäß liege die Miete für Einfamilienhäuser im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Nach Auffassung des BGH war das Mieterverlangen auch materiell begründet. Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger hat für das Haus eine ortsübliche Vergleichsmiete von 10,42 Euro/Quadratmeter ermittelt.