BGH: Fristlose Kündigung wegen unverschuldet unpünktlicher Miete

In seinem Urteil vom 29. Juni 2016 (Az. VIII ZR 173/15) hat der BGH bestätigt, dass es nicht die Schuld des sozialschwachen Mieters ist, wenn das Amt seine Miete nicht rechtzeitig überweist. Dennoch können die Verzögerung einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Absatz 1 Satz 2 BGB darstellen. Denn es kommt nicht entscheidend auf das Verschulden des Mieters an. Vielmehr muss abgewogen werden, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Hierbei muss berücksichtigt werden, wie oft der Mieter in Zahlungsrückstand geraten ist, wie lange der Rückstand bestand und wie hoch die Beträge waren. Zudem spielt auch die Situation des Vermieters eine Rolle. Ist er in einem besonderen Maße auf pünktliche Mietzahlungen angewiesen, weil er ansonsten beispielsweise selber in finanzielle Engpässe gerät? Oder entsteht ihm ein besonders hoher Verwaltungsaufwand durch die verspäteten Zahlungen? Mit in die Erwägungen einzubeziehen ist außerdem, ob es bereits in der Vergangenheit Störungen des Mietverhältnisses gab.

In dem konkretem Fall hatte der Vermieter der Mieterin fristlos wegen Zahlungsverzug gekündigt. Nachdem das zuständige Sozialamt innerhalb der Schonfrist eine Verpflichtungserklärung abgegeben hatte, wurde die Räumungsklage für erledigt erklärt. Zwei Monate später war die Mieterin wieder mit einem beträchtlichen Teil der Miete in Verzug, worauf der Vermieter sie abmahnte. In den darauffolgenden Monaten kam es erneut zu verspäteten Zahlungen in nicht unerheblicher Höhe. Daraufhin kündige der Vermieter fristlos und hilfsweise ordentlich wegen der verspäteten Mietzahlungen und reichte Räumungsklage ein. Im Berufungsverfahren lehnt das Landgericht die Räumung ab, da die verspäteten Zahlungen auf verspäteten Leistungen des Jobcenters beruhten. Der BGH teilte nun zwar die Auffassung des Berufungsgerichts, dass das Verschulden des Jobcenters der Mieterin nicht zuzurechnen sei, gleichwohl nahm er aber trotzdem einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 Satz 2 BGB an. Zwar sei das Verschulden einer Vertragspartei ein Umstand, dem bei einer Gesamtgewichtung ein erhebliches Gewicht zufalle. Es sei jedoch keine zwingende Voraussetzung für das Vorliegen eines wichtigen Grundes. Vielmehr müssen im Einzelfall abgewogen werden, ob es dem Vermieter zuzumuten sei, an dem Mietverhältnis festzuhalten. Hierbei müssten sowohl die Umstände des jeweiligen Zahlungsverzuges als auch die finanzielle Situation und der verursachte Verwaltungsauffand des Vermieters sowie der Verlauf des bisherigen Mietverhältnisses berücksichtigt werden.