Wasserschaden in einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Bei einem Wasserrohrbruch werden Schäden am Gebäude, an der Wandverkleidung oder auch den Bodenbelägen glücklicherweise in der Regel von der Gebäudeversicherung beglichen. Doch in Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich die Frage, wem die Zahlungen der Versicherung zustehen. Denn Versicherungsnehmer und somit auch Vertragspartner der Versicherung ist die Gemeinschaft. Der Schaden und die Auslagen für die Schadensbehebung liegen aber oftmals bei dem betroffenen Wohnungseigentümer, der über die Versicherung der Gemeinschaft mitversichert ist. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage mit seinem Urteil vom 16. September 2016 (Az. V ZR 29/16) nun geklärt. Bei der Gebäudeversicherung der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt es sich laut den Richtern bezüglich des Sondereigentums um eine Versicherung zugunsten der Eigentümer auf Rechnung der Gemeinschaft. Regulierungszahlungen für Schäden am Sondereigentum stehen daher den betroffenen Wohnungseigentümern zu. Sollten sie – was in der Regel passiert – an die Gemeinschaft als Versicherungsnehmer ausgezahlt werden, dann ist diese verpflichtet, die Zahlungen an die betroffenen Wohnungseigentümer weiterzureichen. Falls das Wohnungseigentum nach Eintritt des Versicherungsfalls an einen Dritten verkauft wurde, steht die Leistung der Versicherung grundsätzlich dem Verkäufer zu, da dieser zum Zeitpunkt des Schadeneintritts Eigentümer und somit Geschädigter war.

Hintergrund der Entscheidung war ein Wasserschaden in einem zu einer Eigentumswohnung gehörenden Raum. Dieser musste saniert und getrocknet werden. Kurz nach dem Schadensfall übertrug die betroffene Eigentümerin ihre Wohnung auf ihre Kinder. Für das Gebäude hatte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Gebäudeversicherung abgeschlossen. Diese ersetzte später die Stromkosten für die Trocknung sowie einen pauschalierten Nutzungsausfall. Das Geld wurde an die Gemeinschaft als Versicherungsnehmer ausgezahlt. Die ursprüngliche Eigentümerin verlangte nun das Geld der Versicherung von der Gemeinschaft. Der Verwalter verweigerte die Auszahlung und verrechnete den Betrag mit noch ausstehenden Hausgeldzahlungen. Daraufhin klagten die neuen Eigentümer gegen die Gemeinschaft auf Auszahlung der Versicherungssumme.

Die BGH-Richter lehnten den Anspruch der neuen Eigentümer ab. Zwar sei der Verwalter verpflichtet gewesen, die Beträge an den Eigentümer, der den Schaden erlitten hat, auszukehren und diese nicht mit eigenen Forderungen zu verrechnen. Dies ist aber die Mutter als ursprüngliche Eigentümerin und nicht ihre Kinder, da der Schaden zu einem Zeitpunkt eingetreten ist, als das Eigentum noch nicht übertragen worden war.