Wohnraumvermieter aufgepasst:

Fokus auf die Mietsicherheit (Kaution)

Wohnraummieter gehen regelmäßig mit hohen - häufig den einzigen - Vermögenswerten des Vermieters um. Gerade deshalb ist es so wichtig, dass sich Vermieter bereits mit der vertraglichen Vereinbarung einer Mietsicherheit gegen Schäden absichern. Wirksam vereinbart werden können viele Arten von Sicherheiten, etwa eine Bürgschaft, ein Kautionskonto des Mieters, ein verpfändetes Sparbuch. Empfehlenswert ist die Barkaution, die seitens des Vermieters gesetzeskonform, d.h. insolvenzfest und verzinslich, anzulegen ist. Hier gibt es später keine Probleme bei dem Zugreifen auf die Kaution.
Ist das Stellen einer Kaution vertraglich vereinbart, wird sie zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, wobei der Mieter bei der Leitung von Geldzahlungen berechtigt ist, diese in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen. Die Mietsicherheit darf maximal das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen. Bei Bruttomieten – Nebenkosten sind hier nicht ausgewiesen – beträgt sie das Dreifache der Bruttomiete.
Die erste Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden übrigen Raten zusammen mit den darauf folgenden Mietzahlungen. Mieter können Zahlungen an den Vermieter allerdings vom Nachweis eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen.

Die als Geldbetrag geleistete Kaution hat der Vermieter grundsätzlich bei einem Kreditinstitut getrennt von seinem Vermögen (= insolvenzfest) anzulegen. Wird der Betrag bei einem Kreditinstitut angelegt, ist er mindestens mit einem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz zu verzinsen. Lediglich bei Wohnraum, der Studenten- und Jugendwohnheimen zugeordnet wird, besteht keine Verzinsungspflicht. Einen höheren Zinssatz hingegen können Mieter nur bei entsprechenden mietvertraglichen Vereinbarungen verlangen. Die Zinsen erhöhen die Sicherheit des Vermieters, stehen aber wirtschaftlich dem Mieter zu.

Geraten Mieter hinsichtlich der vertraglich geschuldeten Kautionsbarzahlungen mit einem Betrag in Höhe von mindestens der zweifachen Monatsmiete - respektive der Nettokaltmiete - in Verzug, sind Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis gemäß § 569 Abs. 2a BGB außerordentlich fristlos zu kündigen.

Susanne Voß
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rechtsberaterin von Haus & Grund Frankfurt