BGH-Urteil

Fallstrick bei Eigenbedarfskündigung beseitigt

Mit seinem Urteil vom 14. Dezember 2016 (Az. VIII ZR 232/15) hat der Bundesgerichtshof einen Fallstrick bei Eigenbedarfskündigungen beseitigt: Wer eine Wohnung kündigt, weil er sie für sich oder Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt, muss zunächst prüfen, ob eine vergleichbare leer stehende Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage zur Verfügung steht. Denn sollte diese Wohnung für seine eigenen Zwecke ebenfalls geeignet sein, ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam, da der Vermieter auch die freie Wohnung nutzen könnte. Falls die freie oder freiwerdende Wohnung nicht für den Eigenbedarf geeignet ist, muss der Vermieter diese dem gekündigten Mieter anbieten, soweit es sich um eine vergleichbare Wohnung handelt.

An diesem Punkt hat der BGH nun eine Erleichterung für den Vermieter vorgesehen. In der Vergangenheit waren die Bundesrichter nämlich der Auffassung, dass eine Eigenbedarfskündigung unwirksam wird, wenn der Vermieter es versäumt, die vergleichbare freie Wohnung dem Mieter anzubieten. Mit seiner neuen Entscheidung kehren die Richter nun von dieser Ansicht ab. Versäumt der Vermieter es, die Wohnung anzubieten, begeht er zwar weiterhin eine Pflichtverletzung und macht sich dadurch gegebenenfalls schadensersatzpflichtig. In Betracht kommen hier aber allenfalls die Kosten, die dem Mieter nicht entstanden wären, wenn er die vom Vermieter angebotene Wohnung angenommen hätte, wie Makler- und Umzugskosten. Die Eigenbedarfskündigung bleibt jedoch unabhängig von der Pflichtverletzung wirksam.

Für Vermieter bringt diese Änderung der höchstinstanzlichen Rechtsprechung einen großen Vorteil. Denn der Streit darüber, ob der Vermieter eine Alternativwohnung hätte anbieten müssen, hat bisher oft vor Gericht geendet. Wenn dort festgestellt wurde, dass die Wohnung dem Mieter hätte angeboten werden müssen, war die Kündigung unwirksam. Der Vermieter konnte zwar eine neue Eigenbedarfskündigung aussprechen, aber er hatte viel Zeit verloren. Und gerade beim Eigenbedarf ist Zeit oft sehr wertvoll. Zukünftig muss der Vermieter nun allenfalls Schadensersatz leisten. Und dieser ist glücklicherweise überschaubar, da grundsätzlich nur die Kosten für einen Makler oder für einen Umzug geltend gemacht werden können. Für die höhere Miete, die der Mieter gegebenenfalls für die neue Wohnung zahlen muss, kann er jedoch keinen Ersatz einfordern. Denn auch wenn er in die Alternativwohnung eingezogen wäre, hätte er mit dem Vermieter einen neuen Mietvertrag zu neuen Konditionen und somit eventuell auch zu einer höheren Miete abschließen müssen.