Praxistipp

Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bei der AfA

Wer als Steuerpflichtiger Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, möchte die Anschaffungskosten des Gebäudes steuerlich berücksichtigen. Da ein Gebäude über viele Jahre zur Nutzung zur Verfügung steht, wird es auf die Nutzungsdauer, die vom Gesetzgeber geregelt ist, abgeschrieben. Grundlage für die Ermittlung der Gebäude-AfA (Absetzung für Abnutzung) ist gemäß Einkommensteuergesetz (§ 7 Absatz 4 bis 5a EStG) die AfA-Bemessungsgrundlage. Um sie zu ermitteln, muss in der Regel der Gesamtkaufpreis der Immobilie aufgeteilt werden – zum einen in das nicht der Abnutzung unterliegende Grundstück und zum anderen in das der Abnutzung unterliegende Gebäude. Über diese Aufteilung kommt es immer wieder zu Streit zwischen Steuerpflichtigen und Finanzämtern. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung muss die Aufteilung bei bebauten Grundstücken nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits erfolgen (BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000, Az. IX R 86/97).

Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern haben nun eine bundesweit anwendbare Arbeitshilfe als Excel-Datei erstellt. Sie ermöglicht es, unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung. Beide Dokumente können hier heruntergeladen werden:

http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2017-03-01-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis-Stand-09032017.html

Für steuerliche Zwecke sollte nur diese aktuelle Version der Arbeitshilfe verwendet werden. Sie wurde gegenüber der Vorversion verbessert und erweitert. Nun sind auch Modernisierungen berücksichtigt, die beim Parameter „Baujahr“ einfließen. Bisher wurde lediglich auf das Jahr der Bezugsfertigkeit abgestellt. In der aktualisierten Version der Arbeitshilfe ist dafür ein separates Tabellenblatt „Ableitung des fiktiven Baujahrs unter Berücksichtigung von Modernisierungen“ enthalten. Es kann dadurch eine modifizierte Restnutzungsdauer und damit ein fiktives Baujahr ermittelt werden, das dann in das Hauptblatt für die Kaufpreisaufteilung übernommen werden kann. Im Ergebnis wird dadurch die Alterswertminderung entsprechend verringert und der Wertanteil bei der Kaufpreisaufteilung steigt.