Höhere Entschädigung für verspäteten Auszug

Wer eine ordnungsgemäß gekündigte Wohnung über den Kündigungstermin hinaus einfach weiter bewohnt, muss dem Vermieter hierfür eine Entschädigung leisten. Woran sich diese Entschädigung orientiert, war bisher umstritten. Der Bundesgerichtshof hat nun in seinem Urteil vom 18. Januar 2017 (Az. VIII ZR 17/16) klargestellt, dass der Vermieter sich nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete einlassen muss. Er ist vielmehr berechtigt, eine Entschädigung in Höhe der ortsüblichen Neuvertragsmiete zu verlangen.

Der Fall: Einem Mieter eines Münchener Einfamilienhauses wurde wegen Eigenbedarfs gekündigt. Trotz rechtmäßiger Kündigung zog der Mieter jedoch erst anderthalb Jahre nach Ende des Mietverhältnisses aus. Für die Dauer seiner fortgesetzten rechtswidrigen Benutzung des Hauses zahlte der Mieter lediglich die für das Mietverhältnis vereinbarte Miete fort. Der Vermieter wollte sich nach dem ganzen Ärger, den er wegen der Vorenthaltung der Wohnung hatte, hiermit nicht abspeisen lassen und verlangte eine Entschädigung in Höhe der ortsüblichen Neuvertragsmiete.

Das Urteil: Der BGH gab dem Vermieter Recht. Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB sei nicht für den Entschädigungsanspruch nach § 546a BGB heranzuziehen.

Die Begründung: Die Regelung solle zum Schutz des Mieters in laufenden Mietverhältnissen Mietpreissteigerungen abfedern. Bei einer rechtswidrigen Nutzung der Wohnung nach der Beendigung des Mietverhältnisses sei der Mieter aber nicht vergleichbar schutzwürdig. Die Entschädigung müsse sich also an der Miete orientieren, die der Vermieter ortsüblicherweise bei einer Neuvermietung erzielt hätte – unabhängig davon, ob er die Wohnung neu vermieten oder selber beziehen wollte

So ordnet Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht von Haus & Grund Deutschland, das Urteil ein:
Das Urteil des Bundesgerichtshofs stärkt auch die Eigenbedarfskündigung. Denn warum sollte ein Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung überhaupt ausziehen, wenn ihm nichts weiter droht als die Zahlung der vereinbarten oder der ortsüblichen Vergleichsmiete? Die hätte er ja auch bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses bezahlen müssen. Durch den rechtswidrigen Verbleib in der Wohnung spart er sich die oftmals aufwendige Suche nach einer neuen Wohnung. Und die Kosten für den Räumungsprozess hat er bei den üblicherweise langwierigen Verfahren eventuell schon durch die günstigere Miete eingespart. Wer aber eine Entschädigung zahlen muss, die einer Neuvertragsmiete entspricht, hat keine entsprechenden Einsparungen. Er wird sich also darum bemühen müssen, schnell eine neue Wohnung zu finden