


am Main e. V.
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Eigenbedarfskündigung
BGH stärkt Rechte der Mieter
Wenn ein Vermieter wegen „Eigenbedarf“ kündigen will, muss er nachvollziehbar begründen können, warum er die gekündigte Wohnung „benötigt“. Da man darüber heftig streiten kann, landen solche Fälle häufig vor Gericht. Der Bundesgerichtshof hat am 29. März 2017 in zwei Urteilen die Rechte der gekündigten Mieter gestärkt: Will ein Eigentümer eine vermietete Wohnung gewerblich nutzen, etwa als Büro, dann muss er darlegen, dass er die Wohnung wirklich dringend benötigt. Und: Wenn ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigt, sich aber nach der Räumung der Wohnung herausstellt, dass dieser nur vorgetäuscht war, muss er Schadensersatz zahlen.
Im ersten Fall (Aktenzeichen VIII 45/16) hatte eine Berliner Vermieterin eine Wohnung mit der Begründung gekündigt, ihr Ehemann habe im gleichen Gebäude eine Beratungsfirma und benötige einen weiteren Arbeitsplatz sowie Archivräume für die Akten. Aus Sicht des BGH reichte diese Begründung nicht aus, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Der Mietsenat nahm den Fall zum Anlass, um die Maßstäbe für Eigenbedarfskündigungen aus beruflichen Gründen neu zu formulieren. Wenn ein Eigentümer kündigt, um die Mietwohnung sowohl zu Wohnzwecken als auch zeitgleich überwiegend dort einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen, reicht es laut BGH in aller Regel aus, wenn er dafür plausible Gründe anführen kann. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Eigentümer oder sein Partner Lebens- und Arbeitsmittelpunkt zusammenlegen wollen. Wenn jedoch die Nutzung der gekündigten Wohnung allein geschäftlich begründet ist, dann muss der Vermieter belegen, dass es ein gewichtiger wirtschaftlicher oder organisatorischer Nachteil ist, wenn er die Wohnung nicht beruflich nutzen kann. Das kann etwa der Fall sein, wenn sein Geschäftsbetrieb unrentabel würde oder wenn er wegen gesundheitlicher Einschränkungen diese Wohnung für die Berufsausübung benötigt.
Im zweiten Fall (Aktenzeichen VIII ZR 44/16) ging es um eine Vier-Zimmer-Wohnung, welche der Kläger 2008 in der dritten Etage eines Mehrfamilienhauses gemietet hatte. Nach dem Verkauf des Hauses im Jahr 2010 kündigte der neue Eigentümer dem Mieter mit der Begründung, er brauche die Wohnung für den neuen Hausmeister. Als der Mieter nach einer Räumungsklage ausgezogen war, zog jedoch nicht der angekündigte Hausmeister, sondern eine andere Familie in die Wohnung ein. Daraufhin klagte der ehemalige Mieter wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs und verlangte Schadensersatz für seine Umzugskosten und die neue, höhere Miete. Der Vermieter führte an, der Hausmeister habe aufgrund seiner Knieprobleme kurzfristig davon Abstand genommen, die Wohnung im dritten Stock zu beziehen. Mit dieser Argumentation hatte er in der Vorinstanz Erfolg, nicht jedoch beim BGH. Die Darstellung ist aus Sicht der Karlsruher Richter „nicht plausibel und kaum nachvollziehbar“. Wenn ein Vermieter in solchen Fällen nicht stimmig begründen könne, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen sei, bestehe der Verdacht einer Vortäuschung und unberechtigten Kündigung. Der Vermieter sei dann unter Umständen gegenüber ausgezogenen Mietern schadensersatzpflichtig. Der strittige Fall muss nun von der Vorinstanz erneut geprüft werden.
So bewertet Julia Wagner, Mietrechts-Expertin bei Haus & Grund Deutschland, die Urteile:
„Die aktuelle BGH-Rechtsprechung fügt sich ein in eine Reihe von mieterrechtsstärkenden Urteilen. Dem Vermieter werden immer höhere Nachweis- und Begründungspflichteten auferlegt, um eine vermietete Wohnung wieder für sich selbst nutzen zu können. Verkannt wird: Diese Rechtsprechung kann dazu führen, dass sich Eigentümer aus dem Vermietersegment zurückziehen aus Angst, die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt nicht selbst nutzen zu können. Das darf weder Ziel noch Ergebnis einer solchen Rechtsprechung sein.“
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- Pflichtwidrigkeit des Verwalters?
- Rechtswidrige Bescheinigungen
- Messie-Mieter
- Verteilung der Heizkosten
- Jahressteuergesetz: Homeoffice
- Gewerbemietrecht und Covid-19
- Rückbau in der WEG
- Novelle des EEG 2021
- Haushaltsnahe Dienstleistungen
- Maklergebühren - wer zahlt?
- Mietpreisbremse
- Fehlverhalten von Besuchern
- Betriebskosten aus Kaution
- Asbest in Gebäuden
- Neue Gesetzgebung 2021
- Anpassung der Geschäftsgrundlage
- Abschreibung für Abnutzung
- Betriebskostenabrechnung
- Jahresabrechnung der WEG
- Kostenübernahme bei Instandsetzung
- Betriebskostenabrechnung zustellen
- Kleinreparaturen
- Gaststätte oder Shisha-Bar?
- Novelle des EEG
- Müllentsorgung im Mietshaus
- Belastung durch Wohnkosten
- Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf
- Coronabedingte Schließungen
- Wohnungseigentümerversammlung
- Homeoffice
- Novelle des WEG
- Ferienwohnungsverkauf
- Eigentümerversammlungen und Covid-19
- Nachbarrecht
- Haustürsicherung
- Klimapolitik: Wer zahlt?
- Was ist ein Mietvorvertrag?
- Abrisskosten
- WEG und Covid-19
- Modernisierungsvereinbarungen
- Frist für Baukindergeld verlängert
- WEG-Reform im Überblick
- Novelle des Baugesetzbuches
- Reform des Wohnungseigentumsrechts
- Gebäudeenergiegesetz
- Begründung der Eigenbedarfskündigung
- Schlüsselverlust
- Nachmieter wird gestellt?
- Modernisierungsmieterhöhung
- Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot?
- Treppenhausreinigung
- Recht auf Hausordnung
- WEG Verwalter
- Explosion der Nebenkosten
- Zwischenablesung der Betriebskosten
- Weniger Emissionen
- Mietminderung
- Baubeschreibungen
- Gebäudeenergiegesetz
- Brandschutz
- Anbringung von Jalousien
- Immobilienkauf
- Austausch des Bodenbelags
- Steckerfertige Fotovoltaikanlagen
- Voraussetzungen der Untervermietung
- Verwalterbestellung
- Barrierearmer Wohnraum
- Mietminderung wegen Baulärm
- BGH-Urteil zur Renovierung
- Mehrwertsteuersenkung
- Baukulturbericht 2020/21
- Kündigung
- Erbschaftsteuer
- Einbruchschutz
- Absenkung der Umsatzsteuer
- Teilung der Maklerkosten
- Moderne Fenster
- Bauaufsichtliches Einschreiten
- Umbau in der Mietwohnung
- Hausbau
- Kündigung durch den Eigentümer?
- Baukosten
- Minderungsausschluss
- Zinsen in der Corona-Krise
- Kein Gewohnheitsrecht
- Schreckliche Farben?
- Notdienstpauschale nicht umlagefähig
- Abberufung des WEG-Verwalters
- Möblierte Wohnungen
- Austausch alter Ölkessel
- Mietspiegel 2020
- Grillen – Was ist erlaubt?
- Steuer-Erleichterungen
- Ortstermine durch Sachverständige
- Gewerberaummietrecht
- Darlehen für Immobilienkredite
- Sanierung und Modernisierung
- Nachbars Äste
- Qual der Wahl
- Erbbaurecht und Erbbauzins
- Online-Umfrage
- Neue Online-Seminare
- Mietpreisbremse verschärft
- Corona und gewerbliche Mieter
- Wie entsteht eine WEG?
- Absetzung für Abnutzung (AfA)
- Eltern-Kind-Zentrum in WEG
- Falsch berechnete Wohnfläche
- Räumungsfristen und Corona
- Ladestationen vorbereiten
- Wohnungseigentum entziehen?
- Tipps für Haus und Garten
- Hunde im Garten
- Energetische Modernisierung
- Mietpreisbremse
- Grillen erlaubt?
- Poolbau
- Haustiere: Wer haftet für Schäden?
- Müll falsch befüllt?
- Augen auf beim Wohnungskauf
- Sanierungsmaßnahmen überprüfen
- Drogenhandel führt zu Kündigung
- Stromvertrag: Wer ist Kunde?
- Was bedeutet "neu für alt"?
- Vermieter außen vor
- Statistische Tricks
- Haftung für Sturmschäden?
- Abwasserrohr verstopft
- Eigenbedarfskündigung
- Bau- und Instandhaltungskosten
- Weniger Feinstaub
- Straßensanierung
- Stellplatzmietvertrag grundlos kündigen?
- Rückabwicklung von Baukrediten
- Eigentümerversammlung
- Übergangsfrist Zweitwohnungsteuer
- Gewerberaummietrecht
- Gratiszeitungen unerwünscht
- Instandhaltung? Modernisierung?
- Auslegung des Begriffs „Verwaltung“
- WEG: Wohnungseigentum entzogen?
- Schneemassen auf dem Dach
- Hausgeldansprüche geltend gemacht
- Novelle der Heizkostenverordnung
- Immobilienbewertung
- Zufriedene Mieter – zufriedene Vermieter
- Winterdienst - wer haftet?
- Zahl der Gerichtsverfahren
- Datenverarbeitung
- Laufende Gesetzgebungsverfahren
- Klimapaket
- Bauliche Veränderung in der WEG
- Nachbarschutz
- Rauchwarnmelder-Fehlalarm
- Mieterstrom
- Immobilienverkauf durch Fachmann
- Unerlaubte Untervermietung
- Frostschutz
- Einbauten des Mieters
- Starkregen und Sturzfluten
- Klimapaket
- Wie hoch ist die Erbschaftsteuer?
- Richtig vermieten
- Streit in der WEG
- Schadensersatzpflicht bei Mietende
- Kein Beseitigungsanspruch
- Richtig heizen verpflichtet?
- Schadensersatz für abgerissene Tapete
- Mieterhöhung ohne Mietspiegel
- Beschlussanfechtung zurückgenommen
- Die aktuelle EZB-Politik
- Bildung von Wohneigentum stagniert
- WEG-Reform nimmt an Fahrt auf
- Untervermietung – Was ist (nicht) erlaubt?
- Mietkaution abrechnen
- Schlüsselverlust in Wohnungsanlage
- Abwrackprämie für alte Kessel
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 1
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 2
- Eigenmächtige Instandsetzungsarbeiten
- Verwalterneubestellung in der WEG
- Neue Abschreibungsmöglichkeiten
- Kauf einer Bestandsimmobilie
- Zu enger Stellplatz
- Smart gespart: Thermostatventile
- Privat statt Staat
- Klimapolitik
- Wohnungsbedarf und Leerstand
- Normaler Mietgebrauch oder Schaden?
- Gefährlich und teuer
- Kinderlärm als Mietmangel?
- Sondereigentum in der WEG
- Erbschaftsteuerfrei ins geerbte Elternhaus
- Eigenbedarf wegen Trennung
- Vorsicht bei Neuvermietung
- Mängelbeseitigung verweigert
- Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters
- BGH stärkt Verbraucherrechte
- Ortsübliche Berechnungsmethode
- Beschläge und Scharniere austauschen
- Abnahme der Endleistung zählt
- Angespannte Wohnungsmärkte
- Mietpreisregulierung
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- Gebäudeenergiegesetz
- Anbahnung des Mietverhältnisses
- Pflanzen im Treppenhaus
- Einbauten entfernen?
- Pläne zur Verschärfung der Mietpreisbremse
- Beschränkung der Steuerfreiheit
- Schneefanggitter und Co.
- Hat der Wohnungsmarkt versagt?
- Energiewende in Gebäuden
- Instandsetzung von Fenstern
- Reform der Grundsteuer
- Reform von Wohngeld und Lastenzuschuss
- Steuerprogramme im Test
- Mieter verhindert die Mängelbeseitigung
- WEG: Unterbringung von Wohnungslosen
- Vorzeitige Schlüsselrückgabe
- Sozialrecht und Datenschutz
- Rückgabe der Mietwohnung
- Rechtswidrige bauliche Veränderung
- Anfechtung der Jahresabrechnung
- Mietminderung wegen Baulärm
- Fenstertausch mit System
- Rückschnitt überhängender Äste
- WEG-Recht
- Videoüberwachung am Haus
- Messie-Mieter kündigen?
- Ende des Mietverhältnisses
- Modernisierung steuerlich fördern
- Heizkostenabrechnung
- Streit um die Markise
- Wo wird eigentlich gebaut?
- Mieterhöhung begründen
- WEG: Aufgaben des Verwaltungsbeirats
- Kündigungsgrund entfallen
- Holz- und Kohleöfen
- Grunderwerbsteuer bei Kaufpreisminderung
- Eigenbedarfskündigung trotz Härtegründen
- Verstoß gegen Heizkostenverordnung
- Sonnenstrom aus der Steckdose
- Steuerfalle günstige Miete
- Wohnraummietverträge und Garagen
- Schimmelpilzgefahr bei Altbauten
- Vertragswidrige Nutzung durch Wohnen
- Wohnungseigentümergemeinschaft



