


am Main e. V.
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Umstrittene Orientierungsgröße
Mietspiegel als Maßstab bei Mieterhöhungen
Die Idee ist eigentlich überzeugend: Die Mieten an einem Ort werden in einem sogenannten Mietspiegel erfasst, so dass eine Übersicht mit den ortsüblichen Vergleichsmieten einer Kommune entsteht. An der können sich dann Mieter und Vermieter gleichermaßen orientieren. Weil das vor allem bei Veränderungen im Mietverhältnis wichtig ist, finden nur Neuvertragsmieten und die veränderten Mieten der letzten vier Jahre Eingang. So weit, so gut. In der Umsetzung jedoch scheitert die Idee an zahlreichen Fallstricken, sorgt regelmäßig für Streit zwischen den beteiligten Parteien und beschäftigt vielerorts die Gerichte.
In jedem Fall muss ein Mietspiegel von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt werden. Das Gesetz unterscheidet zwischen dem einfachen Mietspiegel (§ 558c BGB) und dem qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB). Beide Konzepte finden in zahlreichen Städten und Gemeinden für den frei finanzierten Wohnungsbau Anwendung. Und beide haben ihre Pferdefüße.
Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB)
Er enthält in der Regel verschiedene Kategorien und mögliche Ausprägungen. Üblicherweise werden Angaben zur Wohnlage, dem Baujahr, der Qualität der Ausstattung, aber auch Daten zum energetischen Zustand des Gebäudes verwendet, um die Eigenschaften einer Wohnung im Geltungsbereich des Mietspiegels zu beschreiben. Oft wird ein Punktesystem verwendet, um die Wohnung innerhalb des Rasters einzustufen. Die jeweilige Miete wird meist als Kaltmiete ausgewiesen und in Spannen eingeordnet.
Ein zentrales Problem des einfachen Mietspiegels ist: Besonderheiten der betroffenen Wohnung werden nicht ausreichend erfasst. Darüber hinaus birgt die Festlegung der Mietspannen vielerorts Konfliktpotenzial. Und schließlich wird der einfache Mietspiegel von Gerichten zwar als Erkenntnismittel zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete, vielfach jedoch nicht als förmliches Beweismittel anerkannt. Im Streitfall führt oft kein Weg an einem teuren Gutachten vorbei.
Nach gültiger Rechtsprechung ist ein Mietspiegel kein Verwaltungsakt. Damit können betroffene Vermieter oder Mieter nicht auf dem Verwaltungsrechtsweg gegen die Festsetzungen vorgehen.
Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB)
Er muss nach dokumentierten, nachvollziehbaren und überprüfbaren wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und alle zwei Jahre überarbeitet werden. Qualifizierte Mietspiegel werden entweder in tabellarischer Form oder als Regressionsmietspiegel erstellt. Letztere werden mittels sehr aufwendigen und damit teurer statistischer Verfahren erhoben und werden nur in wenigen Großstädten eingesetzt.
Im Falle einer mietrechtlichen Auseinandersetzung hat ein qualifizierter Mietspiegel insofern eine höhere Bedeutung als ein einfacher Mietspiegel, als er als Beweismittel anerkannt und als Grundlage einer Urteilsbegründung zulässig ist. Der BGH hat jedoch klargestellt, dass qualifizierte Mietspiegel angefochten werden können. Dann muss das Gericht die zugrundeliegenden wissenschaftlichen Grundsätze überprüfen. Mehrere Gerichte in Berlin kamen so zu dem Ergebnis: Der Berliner Mietspiegel ist kein qualifizierter Mietspiegel, er kann jedoch als einfacher Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Eine rechtssichere Orientierung bietet also auch das Konzept „qualifizierter Mietspiegel“ nicht.
Zum Nachahmen geeignet
Das Kölner Modell
In Köln findet mittlerweile seit Jahrzehnten ein einfacher Mietspiegel Anwendung. Er wurde vom Arbeitskreis Mietspiegel unter dem Dach der Rheinischen Immobilienbörse entwickelt. Dem Arbeitskreis gehören neben dem Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888 auch alle weiteren wichtigen Verbände und Organisationen der Kölner Wohnungswirtschaft an, beispielsweise der Mieterverein Köln e.V., das Amt für Wohnungswesen der Stadt Köln, die Arbeitsgemeinschaft gemeinnütziger Kölner Wohnungsunternehmen, der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Köln und der Ring Deutscher Makler. Alle beteiligten Organisationen sammeln mit Hilfe eines gemeinsamen Erhebungsbogens unter ihren Mitgliedern Mietwerte, die insbesondere nach Baualter, Wohnlage, Größe und Ausstattung unterteilt werden. Auch große Immobilienverwaltungen sind in die Datenerfassung eingebunden. Die Rheinische Immobilienbörse fungiert als zentraler Koordinator und Moderator des Netzwerkes und hat die Bearbeitung übernommen. Etwa alle zwei Jahre wird der Mietspiegel erneut erstellt.
Aktuell sind 23.000 Daten enthalten, so Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888. „Natürlich könnte die Beteiligung unter unseren Mitgliedern höher sein. Ich werbe immer sehr für die Teilnahme, denn je mehr Daten zur Verfügung stehen, umso besser. Aber die Akzeptanz des Mietspiegels ist auch hier sehr hoch, und die Beschwerden halten sich im Promille-Bereich.“
In den anderen Organisationen läuft das ähnlich – jeder wirbt auf seinen Internetseiten, in Mitgliedermagazinen, in Geschäftsstellen und Beratungen für die Teilnahme und kommuniziert die Ergebnisse in die Mitgliedschaft. Alle gemeinsam schaffen damit eine breite Akzeptanz. „Auch von den Kölner Gerichten wird dieser Mietspiegel erstmals als Annäherungswert anerkannt. Nur bei besonders hohen Abweichungen ist ein zusätzliches Sachverständigengutachten notwendig“, ergänzt Thomas Tewes.
Nicht nur aus seiner Sicht ist das Modell ein voller Erfolg: Mittlerweile erstellt die Rheinische Immobilienbörse e.V. Mietspiegel nicht nur für die Stadt Köln, sondern auch für zwölf Gemeinden im Umland.
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- Erbschaftsteuer
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- Vereinbarte Miete erhöhen
- Modernisierung
- Mieterselbstauskunft
- Verlust des Wohnungsschlüssels
- Bebauungsplan
- Mietenbegrenzungsverordnung
- Fehlinformation als Mietmangel
- Vorsteuerabzug auf Mieterstrom
- Eigenbedarfskündigung
- Persönliche Teilnahme untersagt?
- Vorzeitige Erbschaft
- Eigenbedarf darlegen
- Fragwürdiges Preisschild am Haus
- Straßenausbaubeitrag rechtswidrig
- Grunderwerbsteuergesetz
- Stimmrecht in der WEG
- Umlage von neuen Betriebskosten
- Rückläufige Wohneigentumsquote
- Wohnen in Deutschland
- Ersatzansprüche des Vermieters
- Klimabonus: Steuervorteil erweitert
- Absage bei Rechtsunsicherheit
- Maklerkosten als Schadensersatz?
- Countdown für Sonderabschreibung
- Verwalter & Verträge
- Baugrund prüfen
- Wohnungsbesichtigung trotz Corona?
- Heizen mit Öl und Gas?
- Störung des Hausfriedens
- Immobilienpreise trotzen Corona
- Grunderwerbsteuer bei Teileigentum?
- Gewerbemiete in der Corona-Pandemie
- Verwaltervertrag veröffentlicht
- Jahressteuergesetz: verbilligte Miete
- Pflichtwidrigkeit des Verwalters?
- Rechtswidrige Bescheinigungen
- Messie-Mieter
- Verteilung der Heizkosten
- Jahressteuergesetz: Homeoffice
- Gewerbemietrecht und Covid-19
- Rückbau in der WEG
- Novelle des EEG 2021
- Haushaltsnahe Dienstleistungen
- Maklergebühren - wer zahlt?
- Mietpreisbremse
- Fehlverhalten von Besuchern
- Betriebskosten aus Kaution
- Asbest in Gebäuden
- Neue Gesetzgebung 2021
- Anpassung der Geschäftsgrundlage
- Abschreibung für Abnutzung
- Betriebskostenabrechnung
- Jahresabrechnung der WEG
- Kostenübernahme bei Instandsetzung
- Betriebskostenabrechnung zustellen
- Kleinreparaturen
- Gaststätte oder Shisha-Bar?
- Novelle des EEG
- Müllentsorgung im Mietshaus
- Belastung durch Wohnkosten
- Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf
- Coronabedingte Schließungen
- Wohnungseigentümerversammlung
- Homeoffice
- Novelle des WEG
- Ferienwohnungsverkauf
- Eigentümerversammlungen und Covid-19
- Nachbarrecht
- Haustürsicherung
- Klimapolitik: Wer zahlt?
- Was ist ein Mietvorvertrag?
- Abrisskosten
- WEG und Covid-19
- Modernisierungsvereinbarungen
- Frist für Baukindergeld verlängert
- WEG-Reform im Überblick
- Novelle des Baugesetzbuches
- Reform des Wohnungseigentumsrechts
- Gebäudeenergiegesetz
- Begründung der Eigenbedarfskündigung
- Schlüsselverlust
- Nachmieter wird gestellt?
- Modernisierungsmieterhöhung
- Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot?
- Treppenhausreinigung
- Recht auf Hausordnung
- WEG Verwalter
- Explosion der Nebenkosten
- Zwischenablesung der Betriebskosten
- Weniger Emissionen
- Mietminderung
- Baubeschreibungen
- Gebäudeenergiegesetz
- Brandschutz
- Anbringung von Jalousien
- Immobilienkauf
- Austausch des Bodenbelags
- Steckerfertige Fotovoltaikanlagen
- Voraussetzungen der Untervermietung
- Verwalterbestellung
- Barrierearmer Wohnraum
- Mietminderung wegen Baulärm
- BGH-Urteil zur Renovierung
- Mehrwertsteuersenkung
- Baukulturbericht 2020/21
- Kündigung
- Erbschaftsteuer
- Einbruchschutz
- Absenkung der Umsatzsteuer
- Teilung der Maklerkosten
- Moderne Fenster
- Bauaufsichtliches Einschreiten
- Umbau in der Mietwohnung
- Hausbau
- Kündigung durch den Eigentümer?
- Baukosten
- Minderungsausschluss
- Zinsen in der Corona-Krise
- Kein Gewohnheitsrecht
- Schreckliche Farben?
- Notdienstpauschale nicht umlagefähig
- Abberufung des WEG-Verwalters
- Möblierte Wohnungen
- Austausch alter Ölkessel
- Mietspiegel 2020
- Grillen – Was ist erlaubt?
- Steuer-Erleichterungen
- Ortstermine durch Sachverständige
- Gewerberaummietrecht
- Darlehen für Immobilienkredite
- Sanierung und Modernisierung
- Nachbars Äste
- Qual der Wahl
- Erbbaurecht und Erbbauzins
- Online-Umfrage
- Neue Online-Seminare
- Mietpreisbremse verschärft
- Corona und gewerbliche Mieter
- Wie entsteht eine WEG?
- Absetzung für Abnutzung (AfA)
- Eltern-Kind-Zentrum in WEG
- Falsch berechnete Wohnfläche
- Räumungsfristen und Corona
- Ladestationen vorbereiten
- Wohnungseigentum entziehen?
- Tipps für Haus und Garten
- Hunde im Garten
- Energetische Modernisierung
- Mietpreisbremse
- Grillen erlaubt?
- Poolbau
- Haustiere: Wer haftet für Schäden?
- Müll falsch befüllt?
- Augen auf beim Wohnungskauf
- Sanierungsmaßnahmen überprüfen
- Drogenhandel führt zu Kündigung
- Stromvertrag: Wer ist Kunde?
- Was bedeutet "neu für alt"?
- Vermieter außen vor
- Statistische Tricks
- Haftung für Sturmschäden?
- Abwasserrohr verstopft
- Eigenbedarfskündigung
- Bau- und Instandhaltungskosten
- Weniger Feinstaub
- Straßensanierung
- Stellplatzmietvertrag grundlos kündigen?
- Rückabwicklung von Baukrediten
- Eigentümerversammlung
- Übergangsfrist Zweitwohnungsteuer
- Gewerberaummietrecht
- Gratiszeitungen unerwünscht
- Instandhaltung? Modernisierung?
- Auslegung des Begriffs „Verwaltung“
- WEG: Wohnungseigentum entzogen?
- Schneemassen auf dem Dach
- Hausgeldansprüche geltend gemacht
- Novelle der Heizkostenverordnung
- Immobilienbewertung
- Zufriedene Mieter – zufriedene Vermieter
- Winterdienst - wer haftet?
- Zahl der Gerichtsverfahren
- Datenverarbeitung
- Laufende Gesetzgebungsverfahren
- Klimapaket
- Bauliche Veränderung in der WEG
- Nachbarschutz
- Rauchwarnmelder-Fehlalarm
- Mieterstrom
- Immobilienverkauf durch Fachmann
- Unerlaubte Untervermietung
- Frostschutz
- Einbauten des Mieters
- Starkregen und Sturzfluten
- Klimapaket
- Wie hoch ist die Erbschaftsteuer?
- Richtig vermieten
- Streit in der WEG
- Schadensersatzpflicht bei Mietende
- Kein Beseitigungsanspruch
- Richtig heizen verpflichtet?
- Schadensersatz für abgerissene Tapete
- Mieterhöhung ohne Mietspiegel
- Beschlussanfechtung zurückgenommen
- Die aktuelle EZB-Politik
- Bildung von Wohneigentum stagniert
- WEG-Reform nimmt an Fahrt auf
- Untervermietung – Was ist (nicht) erlaubt?
- Mietkaution abrechnen
- Schlüsselverlust in Wohnungsanlage
- Abwrackprämie für alte Kessel
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 1
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 2
- Eigenmächtige Instandsetzungsarbeiten
- Verwalterneubestellung in der WEG
- Neue Abschreibungsmöglichkeiten
- Kauf einer Bestandsimmobilie
- Zu enger Stellplatz
- Smart gespart: Thermostatventile
- Privat statt Staat
- Klimapolitik
- Wohnungsbedarf und Leerstand
- Normaler Mietgebrauch oder Schaden?
- Gefährlich und teuer
- Kinderlärm als Mietmangel?
- Sondereigentum in der WEG
- Erbschaftsteuerfrei ins geerbte Elternhaus
- Eigenbedarf wegen Trennung
- Vorsicht bei Neuvermietung
- Mängelbeseitigung verweigert
- Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters
- BGH stärkt Verbraucherrechte
- Ortsübliche Berechnungsmethode
- Beschläge und Scharniere austauschen
- Abnahme der Endleistung zählt
- Angespannte Wohnungsmärkte
- Mietpreisregulierung
- Grundsteuerreform
- Gebäudeenergiegesetz
- Anbahnung des Mietverhältnisses
- Pflanzen im Treppenhaus
- Einbauten entfernen?
- Pläne zur Verschärfung der Mietpreisbremse
- Beschränkung der Steuerfreiheit
- Schneefanggitter und Co.
- Hat der Wohnungsmarkt versagt?
- Energiewende in Gebäuden
- Instandsetzung von Fenstern
- Reform der Grundsteuer
- Reform von Wohngeld und Lastenzuschuss
- Steuerprogramme im Test
- Mieter verhindert die Mängelbeseitigung
- WEG: Unterbringung von Wohnungslosen
- Vorzeitige Schlüsselrückgabe
- Sozialrecht und Datenschutz
- Rückgabe der Mietwohnung
- Rechtswidrige bauliche Veränderung
- Anfechtung der Jahresabrechnung
- Mietminderung wegen Baulärm
- Fenstertausch mit System
- Rückschnitt überhängender Äste
- WEG-Recht
- Videoüberwachung am Haus
- Messie-Mieter kündigen?
- Ende des Mietverhältnisses
- Modernisierung steuerlich fördern
- Heizkostenabrechnung
- Streit um die Markise
- Wo wird eigentlich gebaut?
- Mieterhöhung begründen
- WEG: Aufgaben des Verwaltungsbeirats
- Kündigungsgrund entfallen
- Holz- und Kohleöfen
- Grunderwerbsteuer bei Kaufpreisminderung
- Eigenbedarfskündigung trotz Härtegründen
- Verstoß gegen Heizkostenverordnung
- Sonnenstrom aus der Steckdose
- Steuerfalle günstige Miete
- Wohnraummietverträge und Garagen
- Schimmelpilzgefahr bei Altbauten
- Vertragswidrige Nutzung durch Wohnen
- Wohnungseigentümergemeinschaft



