Umstrittene Orientierungsgröße

Mietspiegel als Maßstab bei Mieterhöhungen

Die Idee ist eigentlich überzeugend: Die Mieten an einem Ort werden in einem sogenannten Mietspiegel erfasst, so dass eine Übersicht mit den ortsüblichen Vergleichsmieten einer Kommune entsteht. An der können sich dann Mieter und Vermieter gleichermaßen orientieren. Weil das vor allem bei Veränderungen im Mietverhältnis wichtig ist, finden nur Neuvertragsmieten und die veränderten Mieten der letzten vier Jahre Eingang. So weit, so gut. In der Umsetzung jedoch scheitert die Idee an zahlreichen Fallstricken, sorgt regelmäßig für Streit zwischen den beteiligten Parteien und beschäftigt vielerorts die Gerichte.

In jedem Fall muss ein Mietspiegel von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt werden. Das Gesetz unterscheidet zwischen dem einfachen Mietspiegel (§ 558c BGB) und dem qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB). Beide Konzepte finden in zahlreichen Städten und Gemeinden für den frei finanzierten Wohnungsbau Anwendung. Und beide haben ihre Pferdefüße.

Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB)
Er enthält in der Regel verschiedene Kategorien und mögliche Ausprägungen. Üblicherweise werden Angaben zur Wohnlage, dem Baujahr, der Qualität der Ausstattung, aber auch Daten zum energetischen Zustand des Gebäudes verwendet, um die Eigenschaften einer Wohnung im Geltungsbereich des Mietspiegels zu beschreiben. Oft wird ein Punktesystem verwendet, um die Wohnung innerhalb des Rasters einzustufen. Die jeweilige Miete wird meist als Kaltmiete ausgewiesen und in Spannen eingeordnet.

Ein zentrales Problem des einfachen Mietspiegels ist: Besonderheiten der betroffenen Wohnung werden nicht ausreichend erfasst. Darüber hinaus birgt die Festlegung der Mietspannen vielerorts Konfliktpotenzial. Und schließlich wird der einfache Mietspiegel von Gerichten zwar als Erkenntnismittel zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete, vielfach jedoch nicht als förmliches Beweismittel anerkannt. Im Streitfall führt oft kein Weg an einem teuren Gutachten vorbei.

Nach gültiger Rechtsprechung ist ein Mietspiegel kein Verwaltungsakt. Damit können betroffene Vermieter oder Mieter nicht auf dem Verwaltungsrechtsweg gegen die Festsetzungen vorgehen.

Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB)
Er muss nach dokumentierten, nachvollziehbaren und überprüfbaren wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und alle zwei Jahre überarbeitet werden. Qualifizierte Mietspiegel werden entweder in tabellarischer Form oder als Regressionsmietspiegel erstellt. Letztere werden mittels sehr aufwendigen und damit teurer statistischer Verfahren erhoben und werden nur in wenigen Großstädten eingesetzt.

Im Falle einer mietrechtlichen Auseinandersetzung hat ein qualifizierter Mietspiegel insofern eine höhere Bedeutung als ein einfacher Mietspiegel, als er als Beweismittel anerkannt und als Grundlage einer Urteilsbegründung zulässig ist. Der BGH hat jedoch klargestellt, dass qualifizierte Mietspiegel angefochten werden können. Dann muss das Gericht die zugrundeliegenden wissenschaftlichen Grundsätze überprüfen. Mehrere Gerichte in Berlin kamen so zu dem Ergebnis: Der Berliner Mietspiegel ist kein qualifizierter Mietspiegel, er kann jedoch als einfacher Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Eine rechtssichere Orientierung bietet also auch das Konzept „qualifizierter Mietspiegel“ nicht.

Zum Nachahmen geeignet
Das Kölner Modell

In Köln findet mittlerweile seit Jahrzehnten ein einfacher Mietspiegel Anwendung. Er wurde vom Arbeitskreis Mietspiegel unter dem Dach der Rheinischen Immobilienbörse entwickelt. Dem Arbeitskreis gehören neben dem Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888 auch alle weiteren wichtigen Verbände und Organisationen der Kölner Wohnungswirtschaft an, beispielsweise der Mieterverein Köln e.V., das Amt für Wohnungswesen der Stadt Köln, die Arbeitsgemeinschaft gemeinnütziger Kölner Wohnungsunternehmen, der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Köln und der Ring Deutscher Makler. Alle beteiligten Organisationen sammeln mit Hilfe eines gemeinsamen Erhebungsbogens unter ihren Mitgliedern Mietwerte, die insbesondere nach Baualter, Wohnlage, Größe und Ausstattung unterteilt werden. Auch große Immobilienverwaltungen sind in die Datenerfassung eingebunden. Die Rheinische Immobilienbörse fungiert als zentraler Koordinator und Moderator des Netzwerkes und hat die Bearbeitung übernommen. Etwa alle zwei Jahre wird der Mietspiegel erneut erstellt.

Aktuell sind 23.000 Daten enthalten, so Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888. „Natürlich könnte die Beteiligung unter unseren Mitgliedern höher sein. Ich werbe immer sehr für die Teilnahme, denn je mehr Daten zur Verfügung stehen, umso besser. Aber die Akzeptanz des Mietspiegels ist auch hier sehr hoch, und die Beschwerden halten sich im Promille-Bereich.“

In den anderen Organisationen läuft das ähnlich – jeder wirbt auf seinen Internetseiten, in Mitgliedermagazinen, in Geschäftsstellen und Beratungen für die Teilnahme und kommuniziert die Ergebnisse in die Mitgliedschaft. Alle gemeinsam schaffen damit eine breite Akzeptanz. „Auch von den Kölner Gerichten wird dieser Mietspiegel erstmals als Annäherungswert anerkannt. Nur bei besonders hohen Abweichungen ist ein zusätzliches Sachverständigengutachten notwendig“, ergänzt Thomas Tewes.

Nicht nur aus seiner Sicht ist das Modell ein voller Erfolg: Mittlerweile erstellt die Rheinische Immobilienbörse e.V. Mietspiegel nicht nur für die Stadt Köln, sondern auch für zwölf Gemeinden im Umland.