Betriebskostenabrechnung

Bundesgerichtshof hält an seiner Rechtsprechung zu den Mindestanforderungen fest

Erneut hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung geäußert. Die rechtzeitige und formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung ist Voraussetzung, wenn der Vermieter von seinen Mietern Nachzahlung der Betriebskosten verlangen will. Der BGH bekräftigt mit dem Urteil vom 19. Juli 2017, Az. VIII ZR 3/17 noch einmal, dass die Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß ist, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält, so dass der Mieter anhand der einzelnen Kostenpositionen und dem mitgeteilten Verteilungsschlüssel den auf ihn entfallenden Anteil gedanklich nachvollziehen und rechnerisch überprüfen kann.

Hierfür seien, sofern keine anderen Abreden getroffen wurden, folgende Mindestangaben aufzuführen:

• Zusammenstellung der Gesamtkosten: Nimmt ein Vermieter einen Abzug an einer Kostenposition vor, weil dieser abgezogene Anteil nicht auf die Mieter der Wohneinheit umzulegen ist, ist dies für die Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung unschädlich.
  Beispiel: Aufteilung der in einer Rechnung ausgewiesenen Gesamtkosten über mehrere Wohnanlagen nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude (BGH Urteil vom 20. Januar 2016, Az. VIII ZR 93/15).
• Angabe des zugrunde gelegten Verteilungsschlüssels,
  
• Berechnung des Anteils des Mieters und
• Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.
  

In dem zu entscheidenden Fall stritten sich die Vermieter mit dem Mieter um Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen aus den Jahren 2013 und 2014. Die jeweilige Abrechnung erstreckte sich über drei Seiten. Auf der ersten Seite waren 15 Kostenpositionen sowie die jährlich auf diese entfallenden Gesamtkosten aufgelistet. Auf der zweiten Seite wurden diese Kostenpositionen einer der vier mit Großbuchstaben genannten Umlagearten zugerechnet (A: Wohnfläche/Nutzfläche, B: Einzelverbrauch nach Kaltwasseruhren; C: Laden- bzw. Wohneinheiten, D: Einzelabrechnung Heiz- und Warmwasserkosten). Hierbei wurden die auf die jeweilige Umlageart entfallenden Gesamtbeträge angegeben. Die dritte Seite enthielt unter den Ziffern 1 bis 4 die nach den vier Umlagearten anteilig auf den Mieter entfallenden Beträge, die zuletzt addiert wurden.

Die Richter entschieden, dass die Abrechnung die aufgestellten Kriterien erfüllt. Die Abrechnung sei aus sich heraus verständlich. Insbesondere sei es nicht zu beanstanden, dass der Mieter, um die auf der dritten Seite auf ihn entfallenden Kostenteile nachzuvollziehen, auf die beiden vorhergehenden Seiten zurückblättern und die Ausführungen gedanklich zusammenführen müsse.

Weist die Betriebskostenabrechnung formelle Fehler auf, kann sie nur während der Abrechnungsfrist – das bedeutet innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums – korrigiert werden. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen, zumindest keine solchen Nachforderungen, die auf die formell fehlerhaften abgerechneten Kostenpositionen entfallen.

Bloße rechnerische Fehler oder die Zuordnung zu einem falschen Verteilungsschlüssel können auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert werden. Der Mieter muss seine Einwendungen innerhalb von 12 Monaten ab Zugang der Abrechnung vorbringen.