Steuerschlupfloch Share Deals

Privatpersonen, die eine Immobilie kaufen, können der immer drückenderen Last der Grunderwerbsteuer nicht entgehen. Je nach Bundesland müssen sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises zusätzlich berappen. Beim sogenannten schlüsselfertigen Kauf vom Bauträger fällt die Grunderwerbsteuer zumeist auch noch auf die gesamten Baukosten an. Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten sind hierbei für private Käufer sehr eingeschränkt. Anders sieht es dagegen für große Immobilienunternehmen aus, die Immobilien oft als große Pakete („Portfolien“) von mehreren tausend Wohnungen kaufen. Sie können das Geschäft ganz ohne Grunderwerbsteuer abwickeln.

Wird nämlich die Immobilie nicht direkt gekauft, sondern an eine Gesellschaft übertragen, in der als einziger Vermögenswert eine oder mehrere Immobilien stecken, fällt Grunderwerbsteuer nur dann an, wenn mindestens 95 Prozent der Anteile an dieser Immobilien-Gesellschaft den Eigentümer wechseln. Werden weniger Anteile an den Hauptinvestor übertragen und die übrigen fünf plus x Prozent von einem weiteren Investor übernommen oder beim Veräußerer belassen, wechseln die betroffenen Anteile ohne einen Cent Grunderwerbsteuer den Eigentümer. Dieser Vorgang wird in der Fachsprache auch als Share Deal (Übernahme durch Kauf der Geschäftsanteile) bezeichnet.

Länder wollen Schlupfloch schließen
Von verschiedenen Seiten wird daher gefordert, diese Gestaltung einzuschränken oder ganz zu unterbinden und die Steuereinnahmen daraus dann für eine Steuersenkung zu verwenden, die den privaten Immobilienkäufern zugutekommt. Das ist aber rechtlich äußerst schwierig. Denn Auslöser für die Grunderwerbsteuer ist der Übergang von Immobilieneigentum. Beim Share Deal wird aber eben keine Immobilie übertragen, sondern ein Anteil an einer Gesellschaft. Rechtlich handelt es sich dabei um den Kauf eines Unternehmens beziehungsweise einer Unternehmensbeteiligung und nicht um einen Immobilienkauf. In Wirklichkeit wechseln nur Anteile an einer Gesellschaft den Eigentümer, nicht aber die Immobilie selbst, die weiterhin der übertragenen Gesellschaft gehört. Im Grundbuch ändert sich in aller Regel nichts.

Aktuelle Rechtslage verhindert Lösung des Problems
Ein Lösungsvorschlag lautet, auf Share Deals eine Art Kapitalverkehrsteuer zu erheben, aus der dann steuerliche Erleichterungen für die Privaten finanziert werden könnten. Doch diese Rechnung geht nach der geltenden Rechtslage so nicht auf, denn die Grunderwerbsteuer steht ausschließlich den Bundesländern zu. Eine Kapitalverkehrsteuer würde aber nach aktueller Rechtslage nur dem Bund zustehen. Die Bundesländer erhielten dann also keinen Ausgleich für eine Senkung der Grunderwerbsteuersätze.

In jedem Fall gilt: Wird eine rechtlich gangbare Lösung für die Besteuerung von Share Deals gefunden, muss sichergestellt werden, dass die daraus entstehenden Steuereinnahmen genutzt werden, um private Immobilienkäufer deutlich und dauerhaft zu entlasten. Dies darf nicht allein in das Belieben der Bundesländer gestellt sein. Der durch eine Besteuerung auch von Share Deals gewonnene finanzielle Spielraum müsste ganz konsequent für die Herabsetzung der Grunderwerbsteuerbelastung privater Immobilienerwerber genutzt werden.