Von Beruf Wohnimmobilienverwalter

Gesetz zu Zulassungsvoraussetzungen nimmt letzte Hürde

Zwei Jahre wurde auf allen möglichen politischen Ebenen diskutiert und verhandelt, bis am 22.September 2017 das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter bestätigt wurde. Am Ende war es eine im Vergleich zu früheren Entwürfen wesentlich abgespeckte Version.

Eine zunächst enthaltene Sachkundeprüfung als Zulassungsvoraussetzung wurde durch die wesentlich mildere Fortbildungspflicht ersetzt. Und: Ursprünglich sollten nur Wohnungseigentumsverwalter von den Neuregelungen erfasst werden. Letztlich gelten sie nun jedoch auch, wie von Haus & Grund gefordert, für Wohnimmobilienverwalter.

Wesentliche Neuerungen

• Einführung einer Fortbildungspflicht für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter.
• Einführung einer Nachweispflicht einer Berufshaftpflichtversicherung für Wohnimmobilienverwalter.
• Einführung einer gewerberechtlichen Erlaubnispflicht für Wohnimmobilienverwalter.
• Den gewerblichen Wohnimmobilienverwaltern werden nach der Verkündung des Gesetzes rund sechzehn Monate zur Beantragung der gewerberechtlichen Erlaubnis sowie des Nachweises der Berufshaftpflichtversicherung eingeräumt.

1. Neuerungen für Wohnimmobilienverwalter
Wohnimmobilienverwalter – also Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums von Wohnungseigentümern sowie Verwalter von Mietverhältnissen über Wohnräume – müssen zukünftig eine gewerberechtliche Erlaubnis beantragen, wenn sie die Verwaltung gewerblich ausüben. Wohnungseigentümer, die ihre Gemeinschaft selbst verwalten, oder Personen, die nur ihre eigenen Mietwohnungen verwalten, sind hingegen von der Erlaubnispflicht ausgenommen. Wer im familiären Umfeld beispielsweise im Rahmen einer Erbengemeinschaft die Verwaltung von Mietwohnungen übernimmt, müsste – abhängig von der Anzahl der zu verwaltenden Mietwohnungen – ebenfalls ohne Erlaubnis tätig werden dürfen. Ab welcher Anzahl von Mietwohnungen jedoch eine gewerbliche Verwaltung anzunehmen sein wird, werden vermutlich erst die Gerichte klären können.

Für die Erteilung der gewerberechtlichen Erlaubnis müssen der Gewerbetreibende bzw. dessen Betriebsleiter persönlich zuverlässig sein. Der Gewerbetreibende muss über geordnete Vermögensverhältnisse verfügen.

Weiterhin müssen Wohnimmobilienverwalter eine Berufshaftpflichtversicherung vorweisen. Die Inhalte der Haftpflichtversicherung inklusive der Mindestversicherungssumme sowie die Art des Nachweises gegenüber der Behörde sollen in einer noch zu erarbeitenden Verordnung des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie geregelt werden.

Bestehenden gewerblichen Wohnimmobilienverwaltern wird eine Frist von rund 16 Monaten nach Veröffentlichung des Gesetzes eingeräumt, um ein Gewerbe anzumelden und die Voraussetzungen hierfür (Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse) zu schaffen.

2. Neuerungen für Wohnungseigentümer und Vermieter
Wohnungseigentümer und Vermieter, welche die Verwaltung ihrer Immobilien aus der eigenen Hand oder der Familie geben, sollten zukünftig darauf achten, dass sie nur noch Verwalter beauftragen, die eine Gewerbeerlaubnis haben. Denn diese bietet zumindest einen gewissen Schutz vor Betrügern und sonstigen Kriminellen.

Für Wohnungseigentümer dürfte die Gewerbeerlaubnis sogar Grundvoraussetzung sein, einen externen Verwalter in die engere Auswahl zu nehmen. Denn die Beauftragung eines Verwalters ohne angemeldetes Gewerbe wird in der Regel einer ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechen. Eine entsprechende Beschlussfassung ist somit anfechtbar.

Der separate Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung dürfte hingegen an Bedeutung verlieren. Denn die Gewerbeerlaubnis beinhaltet eine solche Versicherung bereits. Bei der Versicherung wird es also allenfalls auf die kleinen Unterschiede in den Policen und der Versicherungssumme ankommen, deren Gewichtung im Ermessen der Eigentümer steht.

Allerdings werden sich Wohnungseigentümer und Vermieter wohl auf steigende Verwalterhonorare einstellen müssen. Selbst wenn die meisten Verwalter schon heute über Berufshaftpflichtversicherungen verfügen und sich regelmäßig fortbilden, kommen die Kosten für den Aufwand der Beantragung sowie für den Erhalt der Gewerbeerlaubnis auf alle Verwalter zu.

3. Ergebnis
Die neuen Regelungen könnten bei den Wohnimmobilienverwaltern eine kleinere Marktbereinigung von betrügerischen Verwaltern bewirken. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Eigentümer sich zukünftig die Gewerbezulassung nachweisen lassen, bevor sie einen Verwalter beauftragen. Auch die neue Pflicht zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung dürfte den einen oder anderen unbedachten Eigentümer vor einer bösen Überraschung bewahren. Etablierte Verwalter werden diese neuen Vorgaben hingegen wenig beeinträchtigen. Gehören sie neben einer angemessenen Fortbildung doch eigentlich schon längst zum Standard für anständige Verwalter.