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Teure Tilgung
Vorfälligkeitsentschädigungen überprüfen lassen
Hohe Vorfälligkeitsentschädigungen für die vorzeitige Auflösung eines Immobiliendarlehens sind ein echtes Ärgernis. Doch oft verlangen Banken zu viel und berechnen ihre Ansprüche fehlerhaft, weil sie Möglichkeiten zur Sondertilgung oder Tilgungssatzänderung nicht berücksichtigen.
Darlehensnehmer müssen oft hohe Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen, wenn sie das Darlehen einer Baufinanzierung vorzeitig zurückzahlen. Diese betragen meistens fünf bis zwanzig Prozent der Rest-schuld, können also bei einer selbstgenutzten Immobilie und einer Baufinanzierung in Höhe von 350.000 Euro durchaus 70.000 Euro ausmachen. Bei größeren Mietshäusern liegen Vorfälligkeitsent-schädigungen zum Teil deutlich darüber. Verbraucher und gewerbliche Darlehensnehmer sind von den hohen Forderungen der Banken und Sparkassen in der Regel überrascht und bezweifeln vor allem, dass die Höhe der verlangten Vorfälligkeitsentschädigung zulässig ist.
Worauf ist bei der Berechnung zu achten?
Tatsächlich sind viele Berechnungen von Banken und Sparkassen fehlerhaft, insbesondere wenn die Darlehen den Darlehensnehmern Sondertilgungen oder Änderungen des Tilgungssatzes ermöglichen. Denn der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Grundsatzurteil entschieden, dass sämtliche Sondertil-gungsmöglichkeiten für die Zukunft bei der Berechnung des Schadens mit zu berücksichtigen sind (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 388/14).
Nach der Rechtsprechung des BGH kann die Bank nur ihre rechtlich geschützte Zinserwartung geltend machen. Daher sind auch Tilgungsänderungsmöglichkeiten zugunsten der Bankkunden zu berücksich-tigen, und zwar unabhängig davon, ob es sich um einen Verbraucher oder einen Unternehmer handelt und diese gesonderten Tilgungen in der Vergangenheit überhaupt genutzt worden sind. Die Berech-nungsprogramme der Kreditinstitute berücksichtigen dies entweder gar nicht oder zu einem falschen Zeitpunkt.
Eine Bank oder Sparkasse ist zudem dazu verpflichtet, eine korrekte Berechnung der Vorfälligkeits-entschädigung vorzulegen. Diese muss nachträglich mit den Wiederanlagezinsen des tatsächlichen Ablösetags berechnet werden (OLG Frankfurt, Beschluss vom 11. Juni 2014, Az. 23 W 27/14). Kredit-institute legen gerne eine Abrechnung vor, die im Vorfeld erstellt wurde. Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt ist zudem der Ansicht, dass Darlehensnehmer die Kosten für die Berechnung nicht tragen müssen (Urteil vom 17. April 2013, Az. 23 U 50/12). Wenn diese Frage auch höchstrichterlich noch nicht entschieden ist, erstatten Banken zum Teil dieses Entgelt, wenn es reklamiert wird.
Wann kann ein Darlehensnehmer außerordentlich kündigen?
Ein Darlehensnehmer muss nach den gesetzlichen Regelungen (§ 490 Abs. 2 BGB) ein berechtigtes Interesse – etwa bei Verkauf der Immobilie – vorweisen können, um ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der Zinsbindung außerordentlich kündigen zu können. Eine Bank muss eine vorzeitige Rückzahlung eines Immobilienkredits ansonsten nur akzeptieren, wenn die Laufzeit des Darlehens bereits über zehn Jahre beträgt (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Will ein Darlehensnehmer den Darlehensvertrag vorzeitig beenden, etwa um eine neue Finanzierung zu einem niedrigeren Zins abzuschließen, kann die Bank hierfür einen beliebig hohen Preis verlangen. Hier ist als Verbraucher oder Unternehmer Vorsicht gebo-ten.
Für Darlehensverträge, die von Verbrauchern ab dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden, gelten neue gesetzliche Regeln. Welche Vorfälligkeitsentschädigung bei diesen neuen Darlehensverträgen verlangt werden kann, ist noch umstritten. Aufgrund der neuen Rechtslage dürfte nur noch ein tatsächlich nachgewiesener Schaden berechnet werden, der deutlich unter der Vorfälligkeitsentschädigung liegt, wie sie bisher berechnet wurde.
Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?
Gar keine Vorfälligkeitsentschädigung muss man zahlen, wenn die Bank den Darlehensvertrag mit einem Verbraucher wegen nicht gezahlter Raten gekündigt hat (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 103/15) oder der Darlehensvertrag wirksam widerrufen wird. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann auch entfallen, wenn die Bank einen Ersatzkreditnehmer oder einen Sicherheitenersatz nicht akzeptiert.
Keine Raten zu zahlen oder einfach einen Widerruf zu erklären, birgt aber erhebliche Risiken. So führt eine Kündigung durch die Bank regelmäßig zu einem negativen SCHUFA-Eintrag und man wird vo-raussichtlich kein Darlehen mehr bei einer anderen Bank erhalten. Entsprechend sollte man sich recht-lich beraten lassen, bevor man derartige Schritte erwägt.
Dr. Achim Tiffe
JUEST+OPRECHT Rechtsanwälte Part mbB
www.juestundoprecht.com
Praxistipps:
- Politik
- Wohnraumoffensive bleibt aus
- Frankfurter Wohnungsmarkt: Baulandsbeschluss
- Baulandmobilisierungsgesetz schafft kein Bauland – Auflagen erschweren Investitionen und Eigentumsgewinnung
- Weder Hessen noch Frankfurt brauchen einen Mietenstopp
- Wohnungspolitik im Frankfurter Römer
- Reform des Wohnungseigentumsrechts
- Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen
- Mehr Mieterschutz verdrängt Mieter
- Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
- Corona-Umfrage: Mietausfälle Mai
- Corone-Umfrage: Mietausfälle April
- Pressemitteilung: Vermieter nicht im Stich lassen!
- Pressekontakt
- Aktuelles
- Jahressteuergesetz: verbilligte Miete
- Pflichtwidrigkeit des Verwalters?
- Rechtswidrige Bescheinigungen
- Messie-Mieter
- Verteilung der Heizkosten
- Jahressteuergesetz: Homeoffice
- Gewerbemietrecht und Covid-19
- Rückbau in der WEG
- Novelle des EEG 2021
- Haushaltsnahe Dienstleistungen
- Maklergebühren - wer zahlt?
- Mietpreisbremse
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- Betriebskosten aus Kaution
- Asbest in Gebäuden
- Neue Gesetzgebung 2021
- Anpassung der Geschäftsgrundlage
- Abschreibung für Abnutzung
- Betriebskostenabrechnung
- Jahresabrechnung der WEG
- Kostenübernahme bei Instandsetzung
- Betriebskostenabrechnung zustellen
- Kleinreparaturen
- Gaststätte oder Shisha-Bar?
- Novelle des EEG
- Müllentsorgung im Mietshaus
- Belastung durch Wohnkosten
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- Coronabedingte Schließungen
- Wohnungseigentümerversammlung
- Homeoffice
- Novelle des WEG
- Ferienwohnungsverkauf
- Eigentümerversammlungen und Covid-19
- Nachbarrecht
- Haustürsicherung
- Klimapolitik: Wer zahlt?
- Was ist ein Mietvorvertrag?
- Abrisskosten
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- Frist für Baukindergeld verlängert
- WEG-Reform im Überblick
- Novelle des Baugesetzbuches
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- Gebäudeenergiegesetz
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- Schlüsselverlust
- Nachmieter wird gestellt?
- Modernisierungsmieterhöhung
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- Mietminderung wegen Baulärm
- BGH-Urteil zur Renovierung
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- BGH stärkt Verbraucherrechte
- Ortsübliche Berechnungsmethode
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- Treppenhaus – was ist erlaubt?
- Abnahme der Endleistung zählt
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- Gebäudeenergiegesetz
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