Bauvertragsrecht

Vier Fragen rund um mögliche Fallstricke

Was ist bei der Abnahme des Bauwerks zu beachten?
Ist das Werk vertragsgemäß hergestellt, so ist der Bauherr (= Besteller) verpflichtet, das Werk abzunehmen. Wegen unwesentlicher Mängel kann der Bauherr die Abnahme nicht verweigern. Hat der Unternehmer dem Bauherrn eine Frist zur Abnahme gesetzt und der Bauherr verweigert die Abnahme, ohne mindestens einen Mangel zu benennen, so gilt das Werk mit Ablauf der Frist als abgenommen (sogenannte Abnahmefiktion). Ist der Bauherr ein Verbraucher, dann muss der Unternehmer den Bauherrn über diese Rechtsfolge informieren. Unterlässt der Unternehmer dies, tritt die Abnahmefiktion trotz Fristablauf nicht ein.

Die Abnahme ist Voraussetzung für die Entstehung folgender Rechte und Pflichten der Vertragsparteien:

• Fälligkeit der Vergütung: Anspruch des Unternehmers auf Zahlung der vereinbarten Vergütung durch den Bauherrn
• Gefahrübergang: Ab diesem Zeitpunkt trägt der Bauherr das Risiko für die Beschädigung oder Zerstörung des Werkes, die zuvor der Unternehmer getragen hat.
• Verjährungsbeginn: Zu diesem Zeitpunkt beginnt die Frist, in der Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden können.
• Beweislastumkehr: Das Vorliegen des Mangels und die Verantwortlichkeit des Unternehmers müssen ab dem Zeitpunkt der Abnahme vom Bauherrn nachgewiesen werden.
  

Wenn ein Verbraucher einen Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet, dann muss der Unternehmer künftig eine Baubeschreibung vorlegen. Sie wird bei Vertragsabschluss automatisch Bestandteil des sogenannten Verbraucherbauvertrags.

In welcher Form können Änderungen vereinbart werden?
Vor und nach Vertragsabschluss sind Änderungen der Baubeschreibung möglich.

Der Bauherr sollte darauf achten, dass die Änderungen vor Vertragsschluss vollumfänglich in der Baubeschreibung enthalten sind. Denkbar ist auch eine gesonderte Änderungsvereinbarung zu treffen, die dann datiert und sowohl von der Baufirma als auch vom Bauherrn unterzeichnet wird. Mit Vertragsabschluss wird diese auch Vertragsbestandteil und bestimmt damit das Bausoll. Auf diese Weise sind Bauherren auch auf der sicheren Seite, wenn es irgendwann einmal zu Streit kommt.

Auch nach Vertragsabschluss kann der Bauherr Änderungswünsche realisieren. Bauherren sind gut beraten, alle mit der Baufirma verhandelten Änderungswünsche schriftlich zu dokumentieren. Das kann beispielsweise in Form einer Liste geschehen und mit Preisen versehen. Sofern durch die Änderungen Leistungen entfallen oder weniger Leistungen erbracht werden müssen, hat der Bauunternehmer diese Kosten abzuziehen. Darauf sollten Bauherren unbedingt achten, bevor sie die geänderten Leistungen beauftragen.

Können sich die Vertragspartner nicht einigen, kann der Bauherr die Änderung 30 Tage nach Zugang des Änderungswunsches beim Unternehmer auch einseitig anordnen. Wichtig: Auch hier stehen dem Unternehmer Vergütungsansprüche für die geänderten Leistungen zu.

Die exakteste Baubeschreibung stößt an ihre Grenzen, wenn Unwägbarkeiten beim Bau ins Spiel kommen. So kann beispielsweise die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch unbekannte Beschaffenheit des Baugrundes die Kosten für die Fertigung der Bodenplatte deutlich erhöhen und im schlimmsten Fall die Finanzierung des Bauherrn ins Wanken bringen.

Wie können sich Bauherren absichern?
Das Gesetz schreibt im Falle des Verbraucherbauvertrages vor, dass in der Baubeschreibung darauf hingewiesen werden muss, wenn bestimmte Unwägbarkeiten nicht berücksichtigt und mit dem Preis nicht abgegolten sind. Ganz praktisch hilft dem Bauherrn dieser Hinweis natürlich nicht wirklich weiter. Er sollte deshalb im Interesse der eigenen Finanzierungssicherheit durch unabhängige Sachverständige prüfen lassen, ob wirklich alle Unwägbarkeiten genannt sind und wie hoch eventuelle Mehrkosten ausfallen können.

Welche Unterlagen müssen Baufirmen den Bauherren schlüsselfertiger Häuser und Bauträgerobjekte nach dem neuen Verbraucherbauvertragsrecht herausgeben? Für welche Pläne muss die Herstellung und Herausgabe auch in Zukunft vertraglich und individuell vereinbart werden?
Der sogenannte Unterlagenherstellungs- und -herausgabeanspruch umfasst alle Unterlagen, die ein Bauherr braucht, um Behörden gegenüber zu belegen, dass der Bau alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfüllt. Falls das Bauvorhaben auf Fördermittel – etwa der KfW – abzielt, hat der Bauherr auch Anspruch auf die Belege dafür, dass der Zuschuss oder das Darlehen entsprechend den Förderbedingungen eingesetzt wurde. Die Herstellung und Herausgabe vieler weiterer Pläne – zum Beispiel Berechnungen zum erhöhten Schallschutz – muss der Bauherr auch künftig weiterhin vertraglich vereinbaren.