
Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Frankfurt am Main e.V.


Haus & Grund Frankfurt
am Main e. V.
Grüneburgweg 64am Main e. V.
60322 Frankfurt am Main
Tel.: 069 - 95 92 91 - 0
Fax: 069 - 95 92 91 - 11

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Die Insolvenz des Mieters
Die Zahl der Insolvenzverfahren steigt stetig. Im Rahmen eines Insolvenzverfahrens sind häufig auch Mietverhältnisse über Räume oder Grundstücke betroffen. Die Insolvenz des Mieters berührt massiv die Belange des Vermieters, weil gerade diesem durch das Insolvenzverfahren wirtschaftli-che Verluste drohen. Typisch für die Entwicklung sind Fälle, in denen Vermieter im Eröffnungsver-fahren zunächst mit leeren Versprechungen hingehalten werden, die Gebrauchsüberlassung fort-zusetzen, dann aber nach Verfahrenseröffnung auf bloße Insolvenzforderungen verwiesen wer-den, die praktisch nichts wert sind.
Grundsätzlich erlischt ein Mietvertrag über Wohnraum oder über ein Ladenlokal nicht automatisch mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Schuldner müssen sich also keine Sorgen machen, plötzlich auf der Straße zu stehen. Der Vermieter muss die Mietsache weiterhin zur Verfügung stel-len und dem Insolvenzverwalter die Fortführung des Geschäftsbetriebs in einer gewerblich genutz-ten Immobilie ermöglichen. Sowohl die privat bewohnte Wohnung, also auch die gemietete Ge-werbeimmobilie sind im Insolvenzverfahren geschützt, und zwar sowohl vor dem Vermieter als auch vor dem Insolvenzverwalter.
Die Mietwohnung darf weder vom Vermieter noch vom Insolvenzverwalter aufgrund der Eröff-nung des Insolvenzverfahrens gekündigt werden. Es besteht kein Sonderkündigungsrecht.
Der Vermieter darf auch nicht wegen Zahlungsverzugs außerordentlich kündigen, wenn der Mieter vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Miete schuldig geblieben ist. Die mietrechtliche Re-gelung, dass nach zwei offen stehenden Mieten fristlos gekündigt werden darf, ist nicht anwend-bar. Zum Schutz des Mieters besteht eine Kündigungssperre gemäß § 112 InsO. Der Vermieter darf nur dann fristlos kündigen, wenn im laufenden, eröffneten Insolvenzverfahren der Mieter zwei Mieten schuldig bleibt. In diesem Fall gelten wieder die üblichen mietrechtlichen Regelungen. Der Schuldner muss also im eröffneten Insolvenzverfahren unbedingt die monatliche Mieten zahlen, will er weiterhin in seiner Wohnung bleiben.
Auch für den gewerblichen Mietvertrag gilt, dass der Vermieter diesen nicht wegen rückständiger Mieten, welche vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens angefallen sind, fristlos kündigen darf. Ge-kündigt werden darf nur, wenn im eröffneten Verfahren Mieten mindestens zwei Monate in Folge offen bleiben.
Allerdings darf der Insolvenzverwalter gemäß § 109 InsO ein gewerbliches Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen. Von diesem Recht wird der Insolvenzverwalter immer dann Gebrauch machen, wenn der Geschäftsbetrieb nicht fortgesetzt wird. Auch diese Re-gelung ist für viele Mieter im Insolvenzverfahren ein Vorteil, denn die langen Laufzeiten in gewerb-lichen Mietverträgen von fünf oder sogar zehn Jahren werden hierdurch auf drei Monate verkürzt. Ein Segen für viele Mietschuldner, deren Selbständigkeit an den hohen Mieten zerbrochen ist; eine Fluch allerdings für Vermieter denen ein Nutzungsausfall im Falle einer nicht umgehenden Weiter-vermietung droht.
In Gewerberaummietverträgen ist häufig geregelt, dass der Vermieter im Fall einer Insolvenz das Mietverhältnis fristlos kündigen darf. Für den Wohnraum ist eine solche Regelung allerdings immer unwirksam. Für die Gewerberaummiete wird dies teilweise anders gesehen, allerdings wider-spricht ein solches vertragliches Sonderkündigungsrecht dem Wortlaut des Gesetzes.§ 119 InsO bestimmt die Unwirksamkeit von Klauseln, welche die §§ 108 bis 118 InsO einschränken, also auch die Kündigungssperre des Vermieters. Vor diesem Hintergrund sind auch in gewerblichen Mietver-trägen Sonderkündigungsrechte des Vermieters wegen Insolvenz unwirksam.
Zusammenfassend lassen sich daher folgende Grundregeln bei der Insolvenz des Mieters festhalten:
Grundsätzlich erlischt ein Mietvertrag über Wohnraum oder über ein Ladenlokal nicht automatisch mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Schuldner müssen sich also keine Sorgen machen, plötzlich auf der Straße zu stehen. Der Vermieter muss die Mietsache weiterhin zur Verfügung stel-len und dem Insolvenzverwalter die Fortführung des Geschäftsbetriebs in einer gewerblich genutz-ten Immobilie ermöglichen. Sowohl die privat bewohnte Wohnung, also auch die gemietete Ge-werbeimmobilie sind im Insolvenzverfahren geschützt, und zwar sowohl vor dem Vermieter als auch vor dem Insolvenzverwalter.
Die Mietwohnung darf weder vom Vermieter noch vom Insolvenzverwalter aufgrund der Eröff-nung des Insolvenzverfahrens gekündigt werden. Es besteht kein Sonderkündigungsrecht.
Der Vermieter darf auch nicht wegen Zahlungsverzugs außerordentlich kündigen, wenn der Mieter vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Miete schuldig geblieben ist. Die mietrechtliche Re-gelung, dass nach zwei offen stehenden Mieten fristlos gekündigt werden darf, ist nicht anwend-bar. Zum Schutz des Mieters besteht eine Kündigungssperre gemäß § 112 InsO. Der Vermieter darf nur dann fristlos kündigen, wenn im laufenden, eröffneten Insolvenzverfahren der Mieter zwei Mieten schuldig bleibt. In diesem Fall gelten wieder die üblichen mietrechtlichen Regelungen. Der Schuldner muss also im eröffneten Insolvenzverfahren unbedingt die monatliche Mieten zahlen, will er weiterhin in seiner Wohnung bleiben.
Auch für den gewerblichen Mietvertrag gilt, dass der Vermieter diesen nicht wegen rückständiger Mieten, welche vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens angefallen sind, fristlos kündigen darf. Ge-kündigt werden darf nur, wenn im eröffneten Verfahren Mieten mindestens zwei Monate in Folge offen bleiben.
Allerdings darf der Insolvenzverwalter gemäß § 109 InsO ein gewerbliches Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen. Von diesem Recht wird der Insolvenzverwalter immer dann Gebrauch machen, wenn der Geschäftsbetrieb nicht fortgesetzt wird. Auch diese Re-gelung ist für viele Mieter im Insolvenzverfahren ein Vorteil, denn die langen Laufzeiten in gewerb-lichen Mietverträgen von fünf oder sogar zehn Jahren werden hierdurch auf drei Monate verkürzt. Ein Segen für viele Mietschuldner, deren Selbständigkeit an den hohen Mieten zerbrochen ist; eine Fluch allerdings für Vermieter denen ein Nutzungsausfall im Falle einer nicht umgehenden Weiter-vermietung droht.
In Gewerberaummietverträgen ist häufig geregelt, dass der Vermieter im Fall einer Insolvenz das Mietverhältnis fristlos kündigen darf. Für den Wohnraum ist eine solche Regelung allerdings immer unwirksam. Für die Gewerberaummiete wird dies teilweise anders gesehen, allerdings wider-spricht ein solches vertragliches Sonderkündigungsrecht dem Wortlaut des Gesetzes.§ 119 InsO bestimmt die Unwirksamkeit von Klauseln, welche die §§ 108 bis 118 InsO einschränken, also auch die Kündigungssperre des Vermieters. Vor diesem Hintergrund sind auch in gewerblichen Mietver-trägen Sonderkündigungsrechte des Vermieters wegen Insolvenz unwirksam.
Zusammenfassend lassen sich daher folgende Grundregeln bei der Insolvenz des Mieters festhalten:
- Der Vermieter darf den Mietvertrag für Wohn- oder Gewerberaum nicht bloß aufgrund einer Insolvenz des Mieters kündigen. Es besteht kein Sonderkündigungsrecht.
- § 112 InsO normiert eine Kündigungssperre für Mietschulden, die vor der Eröffnung des Insol-venzverfahrens angefallen sind.
- Nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens gelten die normalen mietrechtlichen Regelungen. Deshalb darf bei zwei aufeinanderfolgenden Monaten ohne Mietzahlung gekündigt werden.Das gleiche gilt für Gewerbemietverträge.
- Gemäß § 108 InsO hat der Insolvenzverwalter im Insolvenzverfahren für Gewerbeimmobilien sogar ein Sonderkündigungsrecht von drei Monaten zum Monatsende. Unabhängig von der ver-traglich vereinbarten Mietdauer. Dies dient dem Schutz des Insolvenzschuldners. Ein, für den Fall der Insolvenz vereinbartes Sonderkündigungsrecht des Vermieters ist bei Wohnraummietverträ-gen immer unwirksam. Bei Gewerberaummietverträgen nach vorwiegend herrschender Meinung gilt dieser Grundsatz auch.
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- Erbschaft und Finanzamt
- Vermieten an Wohngemeinschaften
- Kündigungsrecht ausschließen?
- Heizkostenschätzung?
- Freibeträge und Steuerklassen
- Barrierefrei umbauen
- Zensus 2022
- Coronabedingte Geschäftsschließung
- Neue Gesetzgebung
- Erschließungsbeiträge
- Die neue Heizkostenverordnung
- Vertretung in der Eigentümerversammlung
- Kabelgebühren
- Heizen wird teurer
- Kündigung nach Zwangsversteigerung
- Verjährung von Mietforderungen
- Anspruch auf Durchführung
- Hausbau
- Heizen mit Solarenergie
- Neues Haus, neues Glück?
- FVB MoneyTalk
- Zensus 2022: Vorbefragung
- Individueller Sanierungsfahrplan
- WEG: Sondervergütungsklauseln
- Hausratversicherung
- Altersvorsorge
- Mieterhöhung: Worauf achten?
- Energetische Sanierung
- Betriebskosten im Wohnraum
- Widerrufener Wohnraummietvertrag
- Schwarzarbeit ist kein Mangel
- Mängel am Gemeinschaftseigentum
- CO2-Ausstoß privater Haushalte
- Steuervermeidung – so kann es gehen
- Abrechnung der Kaution
- Unterlassene Betriebskostenabrechnung
- Zeig mir deine Nummer
- Elektromobilität
- Spekulationssteuer
- Formvorschriften
- Entziehung des Wohnungseigentums
- Vermieter haften im Ernstfall
- Mietendeckel halbierte Wohnungsangebot
- Zweckentfremdungsverbot
- Widerspruch gegen Eigenbedarf?
- Einsicht und Auskunftsanspruch?
- Sonderabschreibung
- Teures Bauland
- Grunderwerbsteuer
- E-Mobilität gewinnt an Fahrt
- Kauf der ersten Eigentumswohnung
- Neubestellung des Verwalters
- Wahlprogramme im Vergleich
- Instandhaltung
- Kündigungsfrist und Nachmieterstellung?
- Überhängende Äste abschneiden
- Teures Bauen und Sanieren
- Wohnfläche pro Kopf
- Mietspiegelreform
- Klimaschutz-Sofortprogramm
- Kündigung, Abmahnung, Mieterhöhung
- Hundehaltung in Mietwohnung
- Entziehung von Wohnungseigentum
- Fernwärme
- Nachbarrecht
- Auffällige Farbdekoration
- Schallschutz
- Wegerecht
- Betriebskosten einer Eigentumswohnung
- Wasserrohrbruch
- Ungenehmigte Hundehaltung
- Fenstertausch
- Telekommunikationsgesetz
- Vermietung unterhalb Marktmiete
- Vermietete Wohnung besichtigen?
- Modernisierungsmieterhöhung
- WEG: Prozessführungsbefugt
- E-Mobilität
- Denkmalschutz
- Unpünktliche Mietzahlungen – was nun?
- Verspätete Rückgabe der Mietsache
- Wohngebäudeversicherung
- Erbschaftsteuer
- Schadensersatz für Mängel
- Vereinbarte Miete erhöhen
- Modernisierung
- Mieterselbstauskunft
- Verlust des Wohnungsschlüssels
- Bebauungsplan
- Mietenbegrenzungsverordnung
- Fehlinformation als Mietmangel
- Vorsteuerabzug auf Mieterstrom
- Eigenbedarfskündigung
- Persönliche Teilnahme untersagt?
- Vorzeitige Erbschaft
- Eigenbedarf darlegen
- Fragwürdiges Preisschild am Haus
- Straßenausbaubeitrag rechtswidrig
- Grunderwerbsteuergesetz
- Stimmrecht in der WEG
- Umlage von neuen Betriebskosten
- Rückläufige Wohneigentumsquote
- Wohnen in Deutschland
- Ersatzansprüche des Vermieters
- Klimabonus: Steuervorteil erweitert
- Absage bei Rechtsunsicherheit
- Maklerkosten als Schadensersatz?
- Countdown für Sonderabschreibung
- Verwalter & Verträge
- Baugrund prüfen
- Wohnungsbesichtigung trotz Corona?
- Heizen mit Öl und Gas?
- Störung des Hausfriedens
- Immobilienpreise trotzen Corona
- Grunderwerbsteuer bei Teileigentum?
- Gewerbemiete in der Corona-Pandemie
- Verwaltervertrag veröffentlicht
- Jahressteuergesetz: verbilligte Miete
- Pflichtwidrigkeit des Verwalters?
- Rechtswidrige Bescheinigungen
- Messie-Mieter
- Verteilung der Heizkosten
- Jahressteuergesetz: Homeoffice
- Gewerbemietrecht und Covid-19
- Rückbau in der WEG
- Novelle des EEG 2021
- Haushaltsnahe Dienstleistungen
- Maklergebühren - wer zahlt?
- Mietpreisbremse
- Fehlverhalten von Besuchern
- Betriebskosten aus Kaution
- Asbest in Gebäuden
- Neue Gesetzgebung 2021
- Anpassung der Geschäftsgrundlage
- Abschreibung für Abnutzung
- Betriebskostenabrechnung
- Jahresabrechnung der WEG
- Kostenübernahme bei Instandsetzung
- Betriebskostenabrechnung zustellen
- Kleinreparaturen
- Gaststätte oder Shisha-Bar?
- Novelle des EEG
- Müllentsorgung im Mietshaus
- Belastung durch Wohnkosten
- Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf
- Coronabedingte Schließungen
- Wohnungseigentümerversammlung
- Homeoffice
- Novelle des WEG
- Ferienwohnungsverkauf
- Eigentümerversammlungen und Covid-19
- Nachbarrecht
- Haustürsicherung
- Klimapolitik: Wer zahlt?
- Was ist ein Mietvorvertrag?
- Abrisskosten
- WEG und Covid-19
- Modernisierungsvereinbarungen
- Frist für Baukindergeld verlängert
- WEG-Reform im Überblick
- Novelle des Baugesetzbuches
- Reform des Wohnungseigentumsrechts
- Gebäudeenergiegesetz
- Begründung der Eigenbedarfskündigung
- Schlüsselverlust
- Nachmieter wird gestellt?
- Modernisierungsmieterhöhung
- Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot?
- Treppenhausreinigung
- Recht auf Hausordnung
- WEG Verwalter
- Explosion der Nebenkosten
- Zwischenablesung der Betriebskosten
- Weniger Emissionen
- Mietminderung
- Baubeschreibungen
- Gebäudeenergiegesetz
- Brandschutz
- Anbringung von Jalousien
- Immobilienkauf
- Austausch des Bodenbelags
- Steckerfertige Fotovoltaikanlagen
- Voraussetzungen der Untervermietung
- Verwalterbestellung
- Barrierearmer Wohnraum
- Mietminderung wegen Baulärm
- BGH-Urteil zur Renovierung
- Mehrwertsteuersenkung
- Baukulturbericht 2020/21
- Kündigung
- Erbschaftsteuer
- Einbruchschutz
- Absenkung der Umsatzsteuer
- Teilung der Maklerkosten
- Moderne Fenster
- Bauaufsichtliches Einschreiten
- Umbau in der Mietwohnung
- Hausbau
- Kündigung durch den Eigentümer?
- Baukosten
- Minderungsausschluss
- Zinsen in der Corona-Krise
- Kein Gewohnheitsrecht
- Schreckliche Farben?
- Notdienstpauschale nicht umlagefähig
- Abberufung des WEG-Verwalters
- Möblierte Wohnungen
- Austausch alter Ölkessel
- Mietspiegel 2020
- Grillen – Was ist erlaubt?
- Steuer-Erleichterungen
- Ortstermine durch Sachverständige
- Gewerberaummietrecht
- Darlehen für Immobilienkredite
- Sanierung und Modernisierung
- Nachbars Äste
- Qual der Wahl
- Erbbaurecht und Erbbauzins
- Online-Umfrage
- Neue Online-Seminare
- Mietpreisbremse verschärft
- Corona und gewerbliche Mieter
- Wie entsteht eine WEG?
- Absetzung für Abnutzung (AfA)
- Eltern-Kind-Zentrum in WEG
- Falsch berechnete Wohnfläche
- Räumungsfristen und Corona
- Ladestationen vorbereiten
- Wohnungseigentum entziehen?
- Tipps für Haus und Garten
- Hunde im Garten
- Energetische Modernisierung
- Mietpreisbremse
- Grillen erlaubt?
- Poolbau
- Haustiere: Wer haftet für Schäden?
- Müll falsch befüllt?
- Augen auf beim Wohnungskauf
- Sanierungsmaßnahmen überprüfen
- Drogenhandel führt zu Kündigung
- Stromvertrag: Wer ist Kunde?
- Was bedeutet "neu für alt"?
- Vermieter außen vor
- Statistische Tricks
- Haftung für Sturmschäden?
- Abwasserrohr verstopft
- Eigenbedarfskündigung
- Bau- und Instandhaltungskosten
- Weniger Feinstaub
- Straßensanierung
- Stellplatzmietvertrag grundlos kündigen?
- Rückabwicklung von Baukrediten
- Eigentümerversammlung
- Übergangsfrist Zweitwohnungsteuer
- Gewerberaummietrecht
- Gratiszeitungen unerwünscht
- Instandhaltung? Modernisierung?
- Auslegung des Begriffs „Verwaltung“
- WEG: Wohnungseigentum entzogen?
- Schneemassen auf dem Dach
- Hausgeldansprüche geltend gemacht
- Novelle der Heizkostenverordnung
- Immobilienbewertung
- Zufriedene Mieter – zufriedene Vermieter
- Winterdienst - wer haftet?
- Zahl der Gerichtsverfahren
- Datenverarbeitung
- Laufende Gesetzgebungsverfahren
- Klimapaket
- Bauliche Veränderung in der WEG
- Nachbarschutz
- Rauchwarnmelder-Fehlalarm
- Mieterstrom
- Immobilienverkauf durch Fachmann
- Unerlaubte Untervermietung
- Frostschutz
- Einbauten des Mieters
- Starkregen und Sturzfluten
- Klimapaket
- Wie hoch ist die Erbschaftsteuer?
- Richtig vermieten
- Streit in der WEG
- Schadensersatzpflicht bei Mietende
- Kein Beseitigungsanspruch
- Richtig heizen verpflichtet?
- Schadensersatz für abgerissene Tapete
- Mieterhöhung ohne Mietspiegel
- Beschlussanfechtung zurückgenommen
- Die aktuelle EZB-Politik
- Bildung von Wohneigentum stagniert
- WEG-Reform nimmt an Fahrt auf
- Untervermietung – Was ist (nicht) erlaubt?
- Mietkaution abrechnen
- Schlüsselverlust in Wohnungsanlage
- Abwrackprämie für alte Kessel
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 1
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 2
- Eigenmächtige Instandsetzungsarbeiten
- Verwalterneubestellung in der WEG
- Neue Abschreibungsmöglichkeiten
- Kauf einer Bestandsimmobilie
- Zu enger Stellplatz
- Smart gespart: Thermostatventile
- Privat statt Staat
- Klimapolitik
- Wohnungsbedarf und Leerstand
- Normaler Mietgebrauch oder Schaden?
- Gefährlich und teuer
- Kinderlärm als Mietmangel?
- Sondereigentum in der WEG
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- Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters
- BGH stärkt Verbraucherrechte
- Ortsübliche Berechnungsmethode
- Beschläge und Scharniere austauschen
- Abnahme der Endleistung zählt
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- Anbahnung des Mietverhältnisses
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- Steuerprogramme im Test
- Mieter verhindert die Mängelbeseitigung
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