Mietrecht

Vermieterpfandrecht umfasst auch Fahrzeuge

Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich nicht nur auf die von einem Mieter in die Wohn- oder Geschäftsräume eingebrachten Sachen. Es umfasst auch Fahrzeuge des Mieters, die auf dem gemieteten Grundstück regelmäßig abgestellt werden. Es erlischt aber, wenn ein Fahrzeug auch nur kurzzeitig vom Grundstück entfernt wird, und entsteht neu, wenn es später wieder auf dem Grundstück abgestellt wird. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 6. Dezember 2017, Az. XII ZR 95/16).

Im strittigen Fall hatte die Mieterin auf dem Gewerbegrundstück ein Unternehmen für Rollladen- und Markisenbau betrieben. Sie geriet mit den Mietzahlungen in Verzug. Daraufhin berief sich die Vermieterin auf ihr Vermieterpfandrecht. Wenig später wurde über das Vermögen der Mieterin das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter kündigte das Mietverhältnis. Zu diesem Stichtag beliefen sich die Forderungen der Vermieterin auf rund 14.000 Euro. Der Insolvenzverwalter verkaufte verschiedene Gegenstände der Mieterin, unter anderem auch zwei Lkw und einen Anhänger. Diese Fahrzeuge waren nachts üblicherweise auf dem Grundstück abgestellt. Der Insolvenzverwalter zahlte nur 4.580 Euro an die Vermieterin aus. Dabei ließ er den auf die Fahrzeuge entfallenen Erlös unberücksichtigt. Die Vermieterin berief sich jedoch auch bezüglich beider Fahrzeuge auf ihr Vermieterpfandrecht und verlangte mit Blick auf die ausstehenden Mieten eine abgesonderte Befriedung. Der Insolvenzverwalter sah kein Vermieterpfandrecht gegeben. Dagegen klagte die Vermieterin.

Der BGH gab ihr letztlich teilweise Recht. Prinzipiell, so die Richter, steht dem Vermieter an allen Sachen, die ein Mieter während der Mietzeit willentlich und wissentlich in die Mieträume oder auf das Mietgrundstück verbringt, ein Vermieterpfandrecht zu. Das umschließt also auch regelmäßig auf dem Grundstück abgestellte Fahrzeuge. Die vorübergehende Einstellung des Fahrzeugs gehört zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Wird das Fahrzeug – wie im vorliegenden Fall – im Zuge von Kundenbesuchen und Geschäftsbetrieb vom Grundstück entfernt, dann erlischt das Vermieterpfandrecht. Wenn das Fahrzeug wieder auf das Grundstück gefahren wird, wird das Vermieterpfandrecht neu begründet.

Ob die Vermieterin im strittigen Fall aufgrund ihres Vermieterpfandrechts eine abgesonderte Befriedigung aus dem Veräußerungserlös der Fahrzeuge verlangen kann, hängt also davon ab, ob sich diese Fahrzeuge bei Insolvenzeröffnung auf dem gemieteten Grundstück befanden. Zur Klärung dieser Frage verwies der BGH den Fall zurück an das zuständige Oberlandesgericht.

Was bedeutet das Urteil konkret?
Für Vermieter bedeutet das Urteil, dass sich ihr Vermieterpfandrecht auch auf Fahrzeuge des Mieters erstreckt. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass diese überhaupt nach § 811 ZPO der Pfändung unterworfen sind und regelmäßig auf dem vermieteten Grundstück abgestellt werden. Bei Fahrzeugen auf Stellplätzen muss zudem geklärt werden, ob diese zusammen mit der Wohnung oder aufgrund eines separaten Vertrags vermietet wurden. Denn das Vermieterpfandrecht kann nur für Forderungen aus dem entsprechenden Mietverhältnis geltend gemacht werden. Wurden die Kosten für den separat gemieteten Pkw-Stellplatz stets bezahlt, kann der Vermieter sein Pfandrecht nicht für Forderungen aus dem Mietvertrag für die Wohnung geltend machen.