
Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Frankfurt am Main e.V.


Haus & Grund Frankfurt
am Main e. V.
Grüneburgweg 64am Main e. V.
60322 Frankfurt am Main
Tel.: 069 - 95 92 91 - 0
Fax: 069 - 95 92 91 - 11

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BGH widerspricht bisher herrschender Ansicht
Geringes Gehalt eines Mieters rechtfertigt keine Kündigung
Nach dem Tod eines Mieters kann der Vermieter einem in das Mietverhältnis Eintretenden außerordentlich gemäß § 563 Abs. 4 BGB kündigen, wenn zu befürchten ist, dass dieser die Miete auf Dauer nicht zahlen kann. Dies kommt jedoch nur in besonderen Ausnahmefällen in Betracht. Dass der eingetretene Mieter nur ein Ausbildungsgehalt bezieht, reicht für sich genommen nicht aus, um auf ein künftiges Ausbleiben der Miete zu schließen. Das hat der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung vom 31. Januar 2018 (Az. VIII ZR 105/17) entschieden.Im zugrunde liegenden Fall war die alleinige Mieterin einer Wohnung verstorben. Nach ihrem Tod hatte der im gemeinsamen Haushalt lebende Partner den Eintritt in das Mietverhältnis erklärt. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 4 BGB unter Berufung auf einen in der Person des (neuen) Mieters liegenden Grund. Da dieser eine Ausbildung absolvierte und weder ein erfolgreicher Abschluss der Ausbildung noch eine anschließende Festanstellung absehbar waren, sah der Vermieter die Leistungsfähigkeit des Mieters als gefährdet an. Der Mieter widersprach der Kündigung. Er erklärte, er sei durchaus imstande, die Miete aufzubringen. Zur Finanzierung der Miete verlangte der Mieter die Zustimmung des Eigentümers zur Untervermietung eines Teils der Wohnung. Der Vermieter verweigerte dies und widersprach der Fortsetzung des Mietverhältnisses. In der Folge kam der Mieter seinen Zahlungspflichten stets pünktlich nach.
Die Bundesrichter entschieden im Sinne des eintretenden Mieters und erklärten die Kündigung für unwirksam. Sie begründeten ihre Entscheidung damit, dass eine drohende Leistungsunfähigkeit oder gefährdet erscheinende Leistungsfähigkeit im Gegensatz zu einer feststehenden Leistungsunfähigkeit auf einer Prognose beruht. Wenn sich der Vermieter in dieser Prognose irrt, läuft der eintretende Mieter Gefahr, sein verfassungsrechtlich geschütztes Besitzrecht zu verlieren, auch wenn sich später herausstellen sollte, dass die Bedenken gegen seine Leistungsfähigkeit unbegründet waren. Zudem könne sich auch bei einem vom Vermieter ausgesuchten Mieter dessen Leistungsfähigkeit im laufenden Mietverhältnis ändern. Im konkreten Fall reichte die Tatsache, dass sich der neue Mieter noch in der Ausbildung befand, nicht aus für die Annahme, dass er die Miete nicht dauerhaft gewährleisten könne, zumal er bislang pünktlich gezahlt habe. Darüber hinaus könne er Einkünfte aus Untervermietung erzielen. Da die dafür vorgebrachten Gründe ein berechtigtes Interesse darstellten, habe der Vermieter die Untervermietung unberechtigterweise nicht gestattet.
Eine Kündigung ist aus Sicht des BGH nur dann möglich, wenn konkrete Anhaltspunkte und objektive Umstände vorliegen, die den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden.
Für Vermieter bedeutet das Urteil, dass sie eine Kündigung nicht mehr auf Prognosen über die zukünftige Leistungsfähigkeit des nach § 563 BGB eintretenden Mieters stützen können. Vielmehr muss die zukünftige Leistungsunfähigkeit praktisch feststehen. Vom Mieter vorgetragene realistische Möglichkeiten, seine Einkommenssituation zukünftig zeitnah zu verbessern, müssen hierbei berücksichtigt werden.
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- Pflichtwidrigkeit des Verwalters?
- Rechtswidrige Bescheinigungen
- Messie-Mieter
- Verteilung der Heizkosten
- Jahressteuergesetz: Homeoffice
- Gewerbemietrecht und Covid-19
- Rückbau in der WEG
- Novelle des EEG 2021
- Haushaltsnahe Dienstleistungen
- Maklergebühren - wer zahlt?
- Mietpreisbremse
- Fehlverhalten von Besuchern
- Betriebskosten aus Kaution
- Asbest in Gebäuden
- Neue Gesetzgebung 2021
- Anpassung der Geschäftsgrundlage
- Abschreibung für Abnutzung
- Betriebskostenabrechnung
- Jahresabrechnung der WEG
- Kostenübernahme bei Instandsetzung
- Betriebskostenabrechnung zustellen
- Kleinreparaturen
- Gaststätte oder Shisha-Bar?
- Novelle des EEG
- Müllentsorgung im Mietshaus
- Belastung durch Wohnkosten
- Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf
- Coronabedingte Schließungen
- Wohnungseigentümerversammlung
- Homeoffice
- Novelle des WEG
- Ferienwohnungsverkauf
- Eigentümerversammlungen und Covid-19
- Nachbarrecht
- Haustürsicherung
- Klimapolitik: Wer zahlt?
- Was ist ein Mietvorvertrag?
- Abrisskosten
- WEG und Covid-19
- Modernisierungsvereinbarungen
- Frist für Baukindergeld verlängert
- WEG-Reform im Überblick
- Novelle des Baugesetzbuches
- Reform des Wohnungseigentumsrechts
- Gebäudeenergiegesetz
- Begründung der Eigenbedarfskündigung
- Schlüsselverlust
- Nachmieter wird gestellt?
- Modernisierungsmieterhöhung
- Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot?
- Treppenhausreinigung
- Recht auf Hausordnung
- WEG Verwalter
- Explosion der Nebenkosten
- Zwischenablesung der Betriebskosten
- Weniger Emissionen
- Mietminderung
- Baubeschreibungen
- Gebäudeenergiegesetz
- Brandschutz
- Anbringung von Jalousien
- Immobilienkauf
- Austausch des Bodenbelags
- Steckerfertige Fotovoltaikanlagen
- Voraussetzungen der Untervermietung
- Verwalterbestellung
- Barrierearmer Wohnraum
- Mietminderung wegen Baulärm
- BGH-Urteil zur Renovierung
- Mehrwertsteuersenkung
- Baukulturbericht 2020/21
- Kündigung
- Erbschaftsteuer
- Einbruchschutz
- Absenkung der Umsatzsteuer
- Teilung der Maklerkosten
- Moderne Fenster
- Bauaufsichtliches Einschreiten
- Umbau in der Mietwohnung
- Hausbau
- Kündigung durch den Eigentümer?
- Baukosten
- Minderungsausschluss
- Zinsen in der Corona-Krise
- Kein Gewohnheitsrecht
- Schreckliche Farben?
- Notdienstpauschale nicht umlagefähig
- Abberufung des WEG-Verwalters
- Möblierte Wohnungen
- Austausch alter Ölkessel
- Mietspiegel 2020
- Grillen – Was ist erlaubt?
- Steuer-Erleichterungen
- Ortstermine durch Sachverständige
- Gewerberaummietrecht
- Darlehen für Immobilienkredite
- Sanierung und Modernisierung
- Nachbars Äste
- Qual der Wahl
- Erbbaurecht und Erbbauzins
- Online-Umfrage
- Neue Online-Seminare
- Mietpreisbremse verschärft
- Corona und gewerbliche Mieter
- Wie entsteht eine WEG?
- Absetzung für Abnutzung (AfA)
- Eltern-Kind-Zentrum in WEG
- Falsch berechnete Wohnfläche
- Räumungsfristen und Corona
- Ladestationen vorbereiten
- Wohnungseigentum entziehen?
- Tipps für Haus und Garten
- Hunde im Garten
- Energetische Modernisierung
- Mietpreisbremse
- Grillen erlaubt?
- Poolbau
- Haustiere: Wer haftet für Schäden?
- Müll falsch befüllt?
- Augen auf beim Wohnungskauf
- Sanierungsmaßnahmen überprüfen
- Drogenhandel führt zu Kündigung
- Stromvertrag: Wer ist Kunde?
- Was bedeutet "neu für alt"?
- Vermieter außen vor
- Statistische Tricks
- Haftung für Sturmschäden?
- Abwasserrohr verstopft
- Eigenbedarfskündigung
- Bau- und Instandhaltungskosten
- Weniger Feinstaub
- Straßensanierung
- Stellplatzmietvertrag grundlos kündigen?
- Rückabwicklung von Baukrediten
- Eigentümerversammlung
- Übergangsfrist Zweitwohnungsteuer
- Gewerberaummietrecht
- Gratiszeitungen unerwünscht
- Instandhaltung? Modernisierung?
- Auslegung des Begriffs „Verwaltung“
- WEG: Wohnungseigentum entzogen?
- Schneemassen auf dem Dach
- Hausgeldansprüche geltend gemacht
- Novelle der Heizkostenverordnung
- Immobilienbewertung
- Zufriedene Mieter – zufriedene Vermieter
- Winterdienst - wer haftet?
- Zahl der Gerichtsverfahren
- Datenverarbeitung
- Laufende Gesetzgebungsverfahren
- Klimapaket
- Bauliche Veränderung in der WEG
- Nachbarschutz
- Rauchwarnmelder-Fehlalarm
- Mieterstrom
- Immobilienverkauf durch Fachmann
- Unerlaubte Untervermietung
- Frostschutz
- Einbauten des Mieters
- Starkregen und Sturzfluten
- Klimapaket
- Wie hoch ist die Erbschaftsteuer?
- Richtig vermieten
- Streit in der WEG
- Schadensersatzpflicht bei Mietende
- Kein Beseitigungsanspruch
- Richtig heizen verpflichtet?
- Schadensersatz für abgerissene Tapete
- Mieterhöhung ohne Mietspiegel
- Beschlussanfechtung zurückgenommen
- Die aktuelle EZB-Politik
- Bildung von Wohneigentum stagniert
- WEG-Reform nimmt an Fahrt auf
- Untervermietung – Was ist (nicht) erlaubt?
- Mietkaution abrechnen
- Schlüsselverlust in Wohnungsanlage
- Abwrackprämie für alte Kessel
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 1
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 2
- Eigenmächtige Instandsetzungsarbeiten
- Verwalterneubestellung in der WEG
- Neue Abschreibungsmöglichkeiten
- Kauf einer Bestandsimmobilie
- Zu enger Stellplatz
- Smart gespart: Thermostatventile
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- Klimapolitik
- Wohnungsbedarf und Leerstand
- Normaler Mietgebrauch oder Schaden?
- Gefährlich und teuer
- Kinderlärm als Mietmangel?
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- Mieter verhindert die Mängelbeseitigung
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