Der BGH hat nun mit Urteil vom 21. März 2018 (Az. VIII ZR 104/17) klargestellt, dass diese Kündigungsbeschränkung – die ursprünglich nur für die Umwandlung in Eigentumswohnungen gedacht war – immer gilt, wenn Personengesellschaften oder -mehrheiten eine vermietete Immobilie erwerben. Ob diese in Wohnungseigentum umgewandelt werden soll, spielt hierbei keine Rolle. Grundsätzlich ausgenommen von der Kündigungsbeschränkung sind lediglich Erwerbergesellschaften oder -gruppen, die aus Familienmitgliedern oder Angehörigen eines Haushalts bestehen.

Verfassungsrechtliche Bedenken gegen diese Neuregelung haben die Bundesrichter bei ihrer Entscheidung nicht gelten lassen. So sei der Eingriff in die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG für den Schutz des Mieters erforderlich. Da eine Eigenbedarfskündigung auch nicht vollständig ausgeschlossen werde, sei der Eingriff noch verhältnismäßig. Auch einen Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot des Art. 3 Abs. 1 GG sahen die Richter nicht, obwohl bei Einzelerwerbern keine Beschränkungen gelten. Denn schließlich sei die Wahrscheinlichkeit für Mieter, sich einer Eigenbedarfskündigung ausgesetzt zu sehen, höher, wenn es mehrere Erwerber gebe.

Im konkreten Fall hatte eine aus drei Personen bestehende Gesellschaft ein Mehrfamilienhaus erworben. Im Anschluss kündigte die Gesellschaft das Mietverhältnis über eine der Wohnungen für einen ihrer Gesellschafter, da dieser sich von seiner Ehefrau getrennt hatte und für sich entsprechende Wohnräume in der Nähe seines Büros benötigte. Der Mieter machte einen Härtefall geltend und bezweifelte zudem den Eigenbedarf. Die Richter prüften den Härtefall und den Eigenbedarf nicht, da schon die Sperrfrist des § 577a BGB nicht eigehalten worden sei.