Die Mietwohnung nach dem Tod des Mieters

Wenn der Mieter einer Wohnung stirbt, stellen sich für den Vermieter der Wohnung viele Fragen. Wie geht es weiter? Gibt es Erben? Wenn der Verstorbene keine eintrittsberechtigten Personen hinterlässt, können sich ernsthafte Schwierigkeiten ergeben. Grundsätzlich ist der Vermieter nämlich nicht berechtigt die Mieträume des verstorbenen Mieters zu betreten, sollten die Erben oder das Nachlassgericht die Wohnung nicht freigegeben haben.

Durch die Erbschaft tritt der Erbe automatisch in das Mietverhältnis ein. Sowohl dem Erben als neuem Mieter wie dem Vermieter steht in diesem Fall jedoch das besondere Kündigungsrecht gemäß § 564 BGB zu. Innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters und der Tatsache, dass der Mietvertrag nicht mit einer anderen Person fortgesetzt wird, kann der Mietvertrag von beiden Seiten gekündigt werden. Es bedarf dazu keiner besonderen Begründung – es sei denn, der Erbe hat vorher schon im Haushalt des Verstorbenen gelebt. Dann muss für das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters in der Person des Erben ein wichtiger Grund gem. § 563 Abs. 4 BGB vorliegen.

Bei einer Vermögenslosigkeit des verstorbenen Mieters besteht zudem die große Wahrscheinlichkeit, dass dessen Erben die Erbschaft ausschlagen. Rechtlich bewirkt die Ausschlagung, dass der Berechtigte aus dem Kreis der Erben herausfällt.

Ein sehr einfacher Weg besteht darin, dem Erben vor dessen Ausschlagung der Erbschaft den Mietvertrag zu kündigen. Wenn sich ein solcher Erbberechtigter nicht finden lässt, ist es auch möglich, dass Personen, die sich um den Nachlass kümmern, für den Erben die Kündigung aussprechen. Findet sich niemand, der sich um den Nachlass kümmert, sollte der Vermieter eine sogenannte Nachlasspflegschaft gemäß 1961 BGB beantragen, um dann die Kündigung und die Räumung rechtssicher durchführen zu können.

Eine Nachlasspflegschaft ist notwendig, weil im Fall des Todes des Mieters eine öffentliche Zustellung der Kündigung nicht möglich ist. Durch die Nachlasspflegschaft verschafft sich der Vermieter einen Adressaten, der die Kündigung wirksam entgegennehmen oder selbst aussprechen kann. Parallel zu diesen Maßnahmen sollte auch dem Landesfiskus gegenüber eine Kündigung ausgesprochen werden. Denn wenn sich keine Erben des Verstorbenen finden, wird der Landesfiskus gesetzlicher Erbe. Letztlich haftet der Fiskus jedoch nur für den Nachlass des verstorbenen Mieters, nicht für dessen Verbindlichkeiten. Es besteht für den Vermieter somit ein großes Risiko, dass er auf seinen offenen Forderungen sitzen bleibt.