
Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Frankfurt am Main e.V.


Haus & Grund Frankfurt
am Main e. V.
Grüneburgweg 64am Main e. V.
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Tel.: 069 - 95 92 91 - 0
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Topthemen
Bodenrichtwerte
Keine Basis für die Grundsteuer
In der Diskussion um ein neues Grundsteuermodell favorisieren einige eine künftige Grundsteuererhebung rein auf Grundlage von Bodenrichtwerten. Sibylle Barent, Referentin Steuern bei Haus & Grund Deutschland, erläutert, was genau der Bodenrichtwert ist.
In Deutschland erhalten die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte bei jedem Verkauf einer Immobilie automatisch eine Kopie des Kaufvertrags. Die Gutachterausschüsse müssen dann aus diesen Verträgen die erforderlichen Daten für die Kaufpreissammlung herausfiltern sowie zusätzliche Daten für eine Beurteilung des Grundstücksmarktes ermitteln und im Ergebnis Bodenrichtwerte ausweisen.
Sowohl die personelle als auch die materielle Ausstattung der Gutachterausschüsse und deren Geschäftsstellen sind innerhalb Deutschlands extrem unterschiedlich. So bewegt sich in Flächenländern die Anzahl der Gutachterausschüsse zwischen einem (Sachsen-Anhalt) und geschätzten 900 (Baden-Württemberg). Folglich schwanken auch die Einwohnerzahl pro Zuständigkeitsbereich zwischen 12.000 und 2.287.000 und die Fläche zwischen 40 und 20.448 Quadratkilometern. Das hat zwangsläufig Einfluss auf die Qualität der Datenlage und der daraus ermittelten Bodenrichtwerte. Vielfach sind die mangelnde personelle Besetzung der Gutachterausschüsse und mangelhafte Standardisierung der Kaufpreissammlungen Gründe für die nach wie vor unzureichende Datenlage in vielen Regionen Deutschlands.
Seit 2009 schreibt das Baugesetzbuch vor, dass Bodenrichtwerte flächendeckend und in sogenannten Bodenrichtwertzonen ausgewiesen werden müssen. Diese Zonen-Einteilung ist ganz entscheidend für die Höhe des Bodenrichtwerts. Das Gesetz gibt vor, dass Zonen zu bilden sind, „die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen“. Unter Fachleuten ist aber nach wie vor streitig, was „weitgehende Übereinstimmung“ bedeutet. Aus der unterschiedlichen Auslegung können sich nach Einschätzung von Experten im Ergebnis Wertunterschiede für das einzelne Bodenrichtwertgrundstück von bis zu 30 Prozentergeben.
Sind in einer Lage innerhalb von zwei Jahren im ländlichen Bereich weniger als vier bis fünf und im städtischen Bereich weniger als sechs Kaufpreise verfügbar, spricht man von „kaufpreisarmen Lagen“. Für die Ermittlung zuverlässiger Bodenrichtwerte sollten aber mindestens sieben Kaufpreise vorliegen. Hier sind subjektive Einschätzungen des Gutachters erforderlich, die zu einer sehr uneinheitlichen Besteuerung führen würden.
Vor allem in den Innenstädten werden in der Regel bebaute Immobilien gehandelt. Der Bodenrichtwert weist aber nur den Preis für das unbebaute Grundstück aus. Der Gebäudewert-Anteil muss also herausgerechnet werden. Die Praxis ist hierbei oft äußerst uneinheitlich.
Spekulative Erwartungen müssen von den mit „hinreichender Sicherheit zu erwartenden“ Entwicklungen getrennt werden. Dies gilt vor allem für die Frage, wie über welchen Zeitraum hin künftige Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in die Bodenrichtwert-Ermittlung einfließen dürfen. Konkrete Auswirkungen hat das zum Beispiel für Bauerwartungsland.
Fazit
All dies sowie die Tatsache, dass gegen das Ergebnis eines Gutachterausschusses bislang kein Rechtsmittel eingelegt werden kann, zeigt, dass der Bodenrichtwert als alleinige Grundlage der Grundsteuererhebung ungeeignet ist.
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- Mietminderung wegen Baulärm
- BGH-Urteil zur Renovierung
- Mehrwertsteuersenkung
- Baukulturbericht 2020/21
- Kündigung
- Erbschaftsteuer
- Einbruchschutz
- Absenkung der Umsatzsteuer
- Teilung der Maklerkosten
- Moderne Fenster
- Bauaufsichtliches Einschreiten
- Umbau in der Mietwohnung
- Hausbau
- Kündigung durch den Eigentümer?
- Baukosten
- Minderungsausschluss
- Zinsen in der Corona-Krise
- Kein Gewohnheitsrecht
- Schreckliche Farben?
- Notdienstpauschale nicht umlagefähig
- Abberufung des WEG-Verwalters
- Möblierte Wohnungen
- Austausch alter Ölkessel
- Mietspiegel 2020
- Grillen – Was ist erlaubt?
- Steuer-Erleichterungen
- Ortstermine durch Sachverständige
- Gewerberaummietrecht
- Darlehen für Immobilienkredite
- Sanierung und Modernisierung
- Nachbars Äste
- Qual der Wahl
- Erbbaurecht und Erbbauzins
- Online-Umfrage
- Neue Online-Seminare
- Mietpreisbremse verschärft
- Corona und gewerbliche Mieter
- Wie entsteht eine WEG?
- Absetzung für Abnutzung (AfA)
- Eltern-Kind-Zentrum in WEG
- Falsch berechnete Wohnfläche
- Räumungsfristen und Corona
- Ladestationen vorbereiten
- Wohnungseigentum entziehen?
- Tipps für Haus und Garten
- Hunde im Garten
- Energetische Modernisierung
- Mietpreisbremse
- Grillen erlaubt?
- Poolbau
- Haustiere: Wer haftet für Schäden?
- Müll falsch befüllt?
- Augen auf beim Wohnungskauf
- Sanierungsmaßnahmen überprüfen
- Drogenhandel führt zu Kündigung
- Stromvertrag: Wer ist Kunde?
- Was bedeutet "neu für alt"?
- Vermieter außen vor
- Statistische Tricks
- Haftung für Sturmschäden?
- Abwasserrohr verstopft
- Eigenbedarfskündigung
- Bau- und Instandhaltungskosten
- Weniger Feinstaub
- Straßensanierung
- Stellplatzmietvertrag grundlos kündigen?
- Rückabwicklung von Baukrediten
- Eigentümerversammlung
- Übergangsfrist Zweitwohnungsteuer
- Gewerberaummietrecht
- Gratiszeitungen unerwünscht
- Instandhaltung? Modernisierung?
- Auslegung des Begriffs „Verwaltung“
- WEG: Wohnungseigentum entzogen?
- Schneemassen auf dem Dach
- Hausgeldansprüche geltend gemacht
- Novelle der Heizkostenverordnung
- Immobilienbewertung
- Zufriedene Mieter – zufriedene Vermieter
- Winterdienst - wer haftet?
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- Laufende Gesetzgebungsverfahren
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- Bauliche Veränderung in der WEG
- Nachbarschutz
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- Unerlaubte Untervermietung
- Frostschutz
- Einbauten des Mieters
- Starkregen und Sturzfluten
- Klimapaket
- Wie hoch ist die Erbschaftsteuer?
- Richtig vermieten
- Streit in der WEG
- Schadensersatzpflicht bei Mietende
- Kein Beseitigungsanspruch
- Richtig heizen verpflichtet?
- Schadensersatz für abgerissene Tapete
- Mieterhöhung ohne Mietspiegel
- Beschlussanfechtung zurückgenommen
- Die aktuelle EZB-Politik
- Bildung von Wohneigentum stagniert
- WEG-Reform nimmt an Fahrt auf
- Untervermietung – Was ist (nicht) erlaubt?
- Mietkaution abrechnen
- Schlüsselverlust in Wohnungsanlage
- Abwrackprämie für alte Kessel
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 1
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 2
- Eigenmächtige Instandsetzungsarbeiten
- Verwalterneubestellung in der WEG
- Neue Abschreibungsmöglichkeiten
- Kauf einer Bestandsimmobilie
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- Smart gespart: Thermostatventile
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- Klimapolitik
- Wohnungsbedarf und Leerstand
- Normaler Mietgebrauch oder Schaden?
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