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Bodenrichtwerte

Keine Basis für die Grundsteuer

In der Diskussion um ein neues Grundsteuermodell favorisieren einige eine künftige Grundsteuererhebung rein auf Grundlage von Bodenrichtwerten. Sibylle Barent, Referentin Steuern bei Haus & Grund Deutschland, erläutert, was genau der Bodenrichtwert ist.

So entsteht ein Bodenrichtwert
In Deutschland erhalten die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte bei jedem Verkauf einer Immobilie automatisch eine Kopie des Kaufvertrags. Die Gutachterausschüsse müssen dann aus diesen Verträgen die erforderlichen Daten für die Kaufpreissammlung herausfiltern sowie zusätzliche Daten für eine Beurteilung des Grundstücksmarktes ermitteln und im Ergebnis Bodenrichtwerte ausweisen.

Große regionale Unterschiede
Sowohl die personelle als auch die materielle Ausstattung der Gutachterausschüsse und deren Geschäftsstellen sind innerhalb Deutschlands extrem unterschiedlich. So bewegt sich in Flächenländern die Anzahl der Gutachterausschüsse zwischen einem (Sachsen-Anhalt) und geschätzten 900 (Baden-Württemberg). Folglich schwanken auch die Einwohnerzahl pro Zuständigkeitsbereich zwischen 12.000 und 2.287.000 und die Fläche zwischen 40 und 20.448 Quadratkilometern. Das hat zwangsläufig Einfluss auf die Qualität der Datenlage und der daraus ermittelten Bodenrichtwerte. Vielfach sind die mangelnde personelle Besetzung der Gutachterausschüsse und mangelhafte Standardisierung der Kaufpreissammlungen Gründe für die nach wie vor unzureichende Datenlage in vielen Regionen Deutschlands.

Bodenrichtwert-Zone
Seit 2009 schreibt das Baugesetzbuch vor, dass Bodenrichtwerte flächendeckend und in sogenannten Bodenrichtwertzonen ausgewiesen werden müssen. Diese Zonen-Einteilung ist ganz entscheidend für die Höhe des Bodenrichtwerts. Das Gesetz gibt vor, dass Zonen zu bilden sind, „die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen“. Unter Fachleuten ist aber nach wie vor streitig, was „weitgehende Übereinstimmung“ bedeutet. Aus der unterschiedlichen Auslegung können sich nach Einschätzung von Experten im Ergebnis Wertunterschiede für das einzelne Bodenrichtwertgrundstück von bis zu 30 Prozentergeben.

Kaufpreisarme Lagen
Sind in einer Lage innerhalb von zwei Jahren im ländlichen Bereich weniger als vier bis fünf und im städtischen Bereich weniger als sechs Kaufpreise verfügbar, spricht man von „kaufpreisarmen Lagen“. Für die Ermittlung zuverlässiger Bodenrichtwerte sollten aber mindestens sieben Kaufpreise vorliegen. Hier sind subjektive Einschätzungen des Gutachters erforderlich, die zu einer sehr uneinheitlichen Besteuerung führen würden.

Herausrechnung des Gebäudewerts
Vor allem in den Innenstädten werden in der Regel bebaute Immobilien gehandelt. Der Bodenrichtwert weist aber nur den Preis für das unbebaute Grundstück aus. Der Gebäudewert-Anteil muss also herausgerechnet werden. Die Praxis ist hierbei oft äußerst uneinheitlich.

Bauerwartungsland
Spekulative Erwartungen müssen von den mit „hinreichender Sicherheit zu erwartenden“ Entwicklungen getrennt werden. Dies gilt vor allem für die Frage, wie über welchen Zeitraum hin künftige Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in die Bodenrichtwert-Ermittlung einfließen dürfen. Konkrete Auswirkungen hat das zum Beispiel für Bauerwartungsland.

Fazit
All dies sowie die Tatsache, dass gegen das Ergebnis eines Gutachterausschusses bislang kein Rechtsmittel eingelegt werden kann, zeigt, dass der Bodenrichtwert als alleinige Grundlage der Grundsteuererhebung ungeeignet ist.