Betriebskostenabrechnung

Nur die tatsächliche Wohnfläche zählt

In seinem Urteil vom 30. Mai 2018 (VIII ZR 220/17) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass bei der Betriebskostenabrechnung im Allgemeinen nur die tatsächliche Wohnfläche berücksichtigt werden darf. Durch die Entscheidung wird die bisherige Rechtsprechung aufgehoben, dass auch bei der Betriebskostenabrechnung Abweichungen zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche erst dann relevant werden, wenn sie mehr als zehn Prozent betragen.

Im konkreten Fall hatte ein Mieter gegen seine Betriebskostenabrechnung geklagt. Der Vermieter hatte dort nämlich statt der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von 74,59 Quadratmetern die tatsächliche Wohnfläche in Höhe von 78,22 Quadratmetern veranschlagt. Der BGH gab dem Vermieter Recht. Denn es komme – in Abweichung zu seiner bisherigen Rechtsprechung – bei der Verteilung der Betriebskosten nicht auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche an, sondern auf die objektive tatsächliche Fläche. Auf diese werde in den Abrechnungsregelungen des § 556a Absatz 1 BGB sowie § 7 Absatz 1 HeizkostenV abgezielt.

So bewertet Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht von Haus & Grund Deutschland, das Urteil:
Die Auswirkungen dieses Urteils könnten gravierend sein. Da es selbst Gutachtern nicht gelingt, die „tatsächliche“ Wohnfläche einer Wohnung einheitlich zu ermitteln, dürften auch die meisten Mieter und Vermieter sich über die „tatsächliche“ Wohnfläche uneins sein. Bislang konnte der Mieter jedoch nur bei einer gravierenden Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vereinbarten von mehr als zehn Prozent gegen die Betriebskostenabrechnung vorgehen. Nun ist dies schon bei einer Abweichung von wenigen Quadratzentimetern möglich. Es wird daher voraussichtlich zu mehr Streitigkeiten über Betriebskostenabrechnungen kommen, die durch die bisherige Rechtsprechung eingedämmt werden sollten. Dies wird auch zu Unzufriedenheit im gesamten Haus führen. Denn an den zu verteilenden Kosten ändert sich nichts. Sollte ein Mieter vor Gericht erstreiten, dass sein eigener Anteil abgesenkt wird, erhöht sich damit automatisch der Anteil von allen anderen Mietern. Vermieter werden sich also auf vermehrte Beschwerden ihrer Mieter einstellen müssen. Warum der BGH den bisher geltenden Kompromiss, der für eine Befriedung des Streits über die Wohnfläche gesorgt hatte, aufkündigt und so mehr Rechtsstreitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern provoziert, erschließt sich nicht.