Mietrechtsanpassungsgesetz

Justizministerin Barley will Mietrecht verschärfen

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat einen Entwurf des Mietrechtsanpassungsgesetzes (MietAnpG) vorgelegt. Er sieht Verschärfungen der Mietpreisbremse zulasten der Vermieter sowie Neuregelungen der Modernisierungsmieterhöhung und der Wohnflächenberechnung vor.

MIETPREISBREMSE: Will der Vermieter in Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, eine Miethöhe oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent vereinbaren, muss er vor Vertragsschluss Auskunft über den Ausnahmetatbestand erteilen, auf den er sich berufen will.

• Im Falle der Vormiete muss er die Vormiete benennen.
• Im Falle einer durchgeführten Modernisierung muss er den Zeitpunkt der Modernisierung und die nach der Modernisierung zulässige Miethöhe nennen.
• Im Falle eines Neubaus muss er darüber informieren, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde.
  

Erteilt der Vermieter diese Auskunft nicht oder nicht vor Unterzeichnung des Vertrags, ist die vereinbarte Miethöhe hinfällig. Dem Vermieter steht dann nur die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent zu. Darüber hinaus soll der Mieter die nach der Mietpreisbremse zulässige Miethöhe künftig auch ohne Nennung konkreter Tatsachen rügen können.

MODERNISIERUNGSMIETERHÖHUNG: Der Modernisierungssatz soll von bisher elf auf acht Prozent gesenkt werden. Diese Regelung soll zunächst für fünf Jahre gelten. Zusätzlich darf die monatliche Mieterhöhung innerhalb von sechs Jahren nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter betragen. Daneben muss der Vermieter seine Mieter im Rahmen der Modernisierungsankündigung in vorgehobener Weise auf Form und Frist der Möglichkeit von Härteeinwendungen hinweisen. Auch wird zugunsten der Mieter die Frist für die Härteeinwendungen von bisher einem auf zwei Monate verlängert.

VEREINFACHTES MODERNISIERUNGSMIETERHÖHUNGSVERFAHREN: Anstatt den Anteil für Modernisierung und Instandhaltung zu ermitteln, sollen Vermieter alternativ auf das vereinfachte Verfahren zurückgreifen können: Insgesamt dürfen Kosten in Höhe von 10.000 Euro pro Wohnung angesetzt werden. Pauschal werden davon 30 Prozent für Instandhaltung abgezogen. Die jährliche Miete darf um acht Prozent dieser Summe erhöht werden. Wählt der Vermieter das einfache Verfahren, kann er innerhalb von fünf Jahren keine weitere Modernisierungsmieterhöhung durchführen, es sei denn, er hat den maximal anzusetzenden Kostenrahmen in Höhe von 10.000 Euro pro Wohnung noch nicht ausgeschöpft. Macht er davon Gebrauch, beginnt die fünfjährige Sperrfrist erneut zu laufen.

SCHADENSERSATZ UND ORDNUNGSWIDRIGKEIT IM FALLE DER „HERAUSMODERNISIERUNG“: Der Mieter soll einen Schadensersatzanspruch erhalten, wenn der Vermieter in der Absicht, ihn zu einer Kündigung zu veranlassen, eine bauliche Veränderung ankündigt oder eine bauliche Veränderung auf eine Weise durchführt, die eine solche Absicht erkennen lässt. Werden die baulichen Maßnahmen nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ankündigung begonnen, so wird eine solche Absicht des Vermieters vermutet, es sei denn, der Vermieter hat die Verzögerung nicht zu vertreten. Darüber hinaus soll auch ein Ordnungswidrigkeitentatbestand eingeführt werden, wonach Vermietern zusätzlich noch eine Geldbuße bis zu 100.000 Euro auferlegt werden kann.

WOHNFLÄCHENBERECHNUNG: Sofern zwischen den Parteien nichts anderes vereinbart wird oder wurde, sollen für die Berechnung der Wohnfläche bei Gebäuden, die bis zum 31. Dezember 2003 bezugsfertig waren, die Regelungen der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) und bei denen, die ab dem 1. Januar 2004 bezugsfertig waren, die Regelungen der Wohnflächenverordnung (WoFlVO) Anwendung finden. Weiterhin sollen die Flächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen jeweils nur noch zu einem Viertel angerechnet werden dürfen.

So bewertet Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin bei Haus & Grund Deutschland, die Vorlage der Bundesjustizministerin:
Der Entwurf lässt keinen ausgewogenen Ausgleich zwischen Vermieter- und Mieterinteressen erkennen. Mietpreisbremse und Modernisierungsmieterhöhung werden ausschließlich zulasten der Vermieter verschärft. Mit der Einführung eines vereinfachten Modernisierungsmieterhöhungsverfahrens werden zumindest die Interessen privater Vermieter insoweit berücksichtigt, als dass diese bislang oftmals an den formalen Hürden der Modernisierungsmieterhöhung gescheitert sind. Dennoch wirken sich die Verschärfungen der Modernisierungsmieterhöhung in eklatanter Weise auf das vereinfachte Verfahren aus. Die Regelungen zur Wohnflächenberechnung verfolgen in erster Linie das Ziel, die Anwendung der Wohnflächenverordnung zu modifizieren. Die sich daraus ergebenden Unsicherheiten gehen ausschließlich zulasten der Vermieter.