
Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Frankfurt am Main e.V.


Haus & Grund Frankfurt
am Main e. V.
Grüneburgweg 64am Main e. V.
60322 Frankfurt am Main
Tel.: 069 - 95 92 91 - 0
Fax: 069 - 95 92 91 - 11

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Topthemen
BGH-Urteil
WEG haftet nicht für Fehler des Verwalters bei Beschlussdurchführung
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gelten andere Regeln als in einem Einfamilien- oder Mietshaus. Die Wohnungseigentümer entscheiden gemeinsam über Maßnahmen in der Gemeinschaft, über Modernisierung und auch über Sanierung. In der Regel setzt der Verwalter diese Maßnahmen dann um. Tut er dies nicht, stellt sich die Frage, wer für dadurch entstandene Schäden aufkommt. Der Bundesgerichtshof musste nun über einen solchen Fall entscheiden.Eine Wohnungseigentümerin (Klägerin) verlangte Schadensersatz von der WEG aufgrund nicht ordnungsgemäß ausgeführter Sanierungsmaßnahmen wegen Feuchtigkeitsmängeln in ihrem Sondereigentum. Auf Antrag der Eigentümerin wurden in der Eigentümerversammlung auch entsprechende Beschlüsse gefasst. Es wurden Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum vorgenommen, welche die von der Eigentümerin vorgetragenen Mängel beseitigen sollten.
Keine Schadenbeseitigung durch mangelhafte Sanierungsarbeiten
Nach Abschluss der Arbeiten waren die Feuchtigkeitsmängel jedoch immer noch vorhanden. Ein Sachverständigengutachten belegte, dass die Sanierung nicht fachgerecht durchgeführt wurde. Daher wurde eine Reihe von weiteren Sanierungsmaßnahmen empfohlen. Noch bevor diese durchgeführt wurden, gab es einen Brand in einer anderen Wohnung. Von dessen Folgen war auch die Wohnung der Klägerin betroffen. Die WEG beauftragte daraufhin ein Unternehmen mit der Beseitigung aller Brand- und (Lösch-)Wasserschäden. Auch nach Durchführung dieser Arbeiten wies die Einheit der Klägerin noch Feuchtigkeitsmängel auf, obwohl die Arbeiten der beauftragten Firma durch die WEG abgenommen wurden. Die Klägerin beauftragte daraufhin einen Privatgutachter. Er bewies, dass noch immer Durchfeuchtungen vorhanden waren. Darüber informierte die Klägerin auch die Verwalterin der WEG. Erst zwei Jahre später befasste sich die Eigentümerversammlung erneut mit den Feuchtigkeitsschäden. In der Zwischenzeit wurden die Sanierungsarbeiten nicht vollendet. Die Klägerin verlangt von der WEG Schadensersatz für entgangenen Mietgewinn sowie die entstandenen Kosten durch die Begutachtung.
WEG haftet nicht für Fehler bei der Durchführung von Beschlüssen
Mit Urteil vom 8. Juni 2018 (V ZR 125/17) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die klagende Eigentümerin keinen Schadensersatz von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen kann. Denn für Fehler bei der Durchführung von Beschlüssen hafte die WEG nicht. Die ordnungsgemäße Verwaltung obliege nur den Eigentümern selbst, der Verwaltung oder auch einem Verwaltungsbeirat. Eine eigene Verpflichtung der WEG lasse sich auch nicht aus der allgemeinen körperschaftlichen Treuepflicht herleiten. Denn der WEG ist es bei Sanierungsbeschlüssen nicht möglich, durch eigenes Handeln die Rechte und Interessen ihrer Mitglieder zu wahren.
Damit gibt der Senat seine bisherige Rechtsprechung auf. Bislang hatte er der WEG teilweise Pflichtverletzungen zugerechnet und sogar eigene Verpflichtungen angenommen (BGH vom 13. Juli 2012, V ZR 94/11 und vom 25. September 2015, V ZR 246/14).
Eigentümer muss sich direkt an die Verwaltung wenden
Die Verwaltung ist nach § 27 Abs.1 Nr.1 WEG verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Im konkreten Fall hätte sie also die vollständige Durchführung der beschlossenen und beauftragten Sanierungsarbeiten jedenfalls dann veranlassen müssen, als das durch die Klägerin in Auftrag gegebene Privatgutachten ergab, dass noch Restfeuchte vorhanden war.
Fazit von Julia Wagner
Referentin Recht bei Haus & Grund Deutschland:
Im Ergebnis kann sich der einzelne Wohnungseigentümer somit direkt an den Verwalter halten und verlangen, dass dieser seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung gefasster Beschlüsse nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt. Diesen Anspruch kann jeder einzelne Eigentümer auch klageweise gegen den Verwalter durchsetzen.
Im Ergebnis kann sich der einzelne Wohnungseigentümer somit direkt an den Verwalter halten und verlangen, dass dieser seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung gefasster Beschlüsse nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt. Diesen Anspruch kann jeder einzelne Eigentümer auch klageweise gegen den Verwalter durchsetzen.
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- WEG-Reform im Überblick
- Novelle des Baugesetzbuches
- Reform des Wohnungseigentumsrechts
- Gebäudeenergiegesetz
- Begründung der Eigenbedarfskündigung
- Schlüsselverlust
- Nachmieter wird gestellt?
- Modernisierungsmieterhöhung
- Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot?
- Treppenhausreinigung
- Recht auf Hausordnung
- WEG Verwalter
- Explosion der Nebenkosten
- Zwischenablesung der Betriebskosten
- Weniger Emissionen
- Mietminderung
- Baubeschreibungen
- Gebäudeenergiegesetz
- Brandschutz
- Anbringung von Jalousien
- Immobilienkauf
- Austausch des Bodenbelags
- Steckerfertige Fotovoltaikanlagen
- Voraussetzungen der Untervermietung
- Verwalterbestellung
- Barrierearmer Wohnraum
- Mietminderung wegen Baulärm
- BGH-Urteil zur Renovierung
- Mehrwertsteuersenkung
- Baukulturbericht 2020/21
- Kündigung
- Erbschaftsteuer
- Einbruchschutz
- Absenkung der Umsatzsteuer
- Teilung der Maklerkosten
- Moderne Fenster
- Bauaufsichtliches Einschreiten
- Umbau in der Mietwohnung
- Hausbau
- Kündigung durch den Eigentümer?
- Baukosten
- Minderungsausschluss
- Zinsen in der Corona-Krise
- Kein Gewohnheitsrecht
- Schreckliche Farben?
- Notdienstpauschale nicht umlagefähig
- Abberufung des WEG-Verwalters
- Möblierte Wohnungen
- Austausch alter Ölkessel
- Mietspiegel 2020
- Grillen – Was ist erlaubt?
- Steuer-Erleichterungen
- Ortstermine durch Sachverständige
- Gewerberaummietrecht
- Darlehen für Immobilienkredite
- Sanierung und Modernisierung
- Nachbars Äste
- Qual der Wahl
- Erbbaurecht und Erbbauzins
- Online-Umfrage
- Neue Online-Seminare
- Mietpreisbremse verschärft
- Corona und gewerbliche Mieter
- Wie entsteht eine WEG?
- Absetzung für Abnutzung (AfA)
- Eltern-Kind-Zentrum in WEG
- Falsch berechnete Wohnfläche
- Räumungsfristen und Corona
- Ladestationen vorbereiten
- Wohnungseigentum entziehen?
- Tipps für Haus und Garten
- Hunde im Garten
- Energetische Modernisierung
- Mietpreisbremse
- Grillen erlaubt?
- Poolbau
- Haustiere: Wer haftet für Schäden?
- Müll falsch befüllt?
- Augen auf beim Wohnungskauf
- Sanierungsmaßnahmen überprüfen
- Drogenhandel führt zu Kündigung
- Stromvertrag: Wer ist Kunde?
- Was bedeutet "neu für alt"?
- Vermieter außen vor
- Statistische Tricks
- Haftung für Sturmschäden?
- Abwasserrohr verstopft
- Eigenbedarfskündigung
- Bau- und Instandhaltungskosten
- Weniger Feinstaub
- Straßensanierung
- Stellplatzmietvertrag grundlos kündigen?
- Rückabwicklung von Baukrediten
- Eigentümerversammlung
- Übergangsfrist Zweitwohnungsteuer
- Gewerberaummietrecht
- Gratiszeitungen unerwünscht
- Instandhaltung? Modernisierung?
- Auslegung des Begriffs „Verwaltung“
- WEG: Wohnungseigentum entzogen?
- Schneemassen auf dem Dach
- Hausgeldansprüche geltend gemacht
- Novelle der Heizkostenverordnung
- Immobilienbewertung
- Zufriedene Mieter – zufriedene Vermieter
- Winterdienst - wer haftet?
- Zahl der Gerichtsverfahren
- Datenverarbeitung
- Laufende Gesetzgebungsverfahren
- Klimapaket
- Bauliche Veränderung in der WEG
- Nachbarschutz
- Rauchwarnmelder-Fehlalarm
- Mieterstrom
- Immobilienverkauf durch Fachmann
- Unerlaubte Untervermietung
- Frostschutz
- Einbauten des Mieters
- Starkregen und Sturzfluten
- Klimapaket
- Wie hoch ist die Erbschaftsteuer?
- Richtig vermieten
- Streit in der WEG
- Schadensersatzpflicht bei Mietende
- Kein Beseitigungsanspruch
- Richtig heizen verpflichtet?
- Schadensersatz für abgerissene Tapete
- Mieterhöhung ohne Mietspiegel
- Beschlussanfechtung zurückgenommen
- Die aktuelle EZB-Politik
- Bildung von Wohneigentum stagniert
- WEG-Reform nimmt an Fahrt auf
- Untervermietung – Was ist (nicht) erlaubt?
- Mietkaution abrechnen
- Schlüsselverlust in Wohnungsanlage
- Abwrackprämie für alte Kessel
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 1
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 2
- Eigenmächtige Instandsetzungsarbeiten
- Verwalterneubestellung in der WEG
- Neue Abschreibungsmöglichkeiten
- Kauf einer Bestandsimmobilie
- Zu enger Stellplatz
- Smart gespart: Thermostatventile
- Privat statt Staat
- Klimapolitik
- Wohnungsbedarf und Leerstand
- Normaler Mietgebrauch oder Schaden?
- Gefährlich und teuer
- Kinderlärm als Mietmangel?
- Sondereigentum in der WEG
- Erbschaftsteuerfrei ins geerbte Elternhaus
- Eigenbedarf wegen Trennung
- Vorsicht bei Neuvermietung
- Mängelbeseitigung verweigert
- Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters
- BGH stärkt Verbraucherrechte
- Ortsübliche Berechnungsmethode
- Beschläge und Scharniere austauschen
- Abnahme der Endleistung zählt
- Angespannte Wohnungsmärkte
- Mietpreisregulierung
- Grundsteuerreform
- Gebäudeenergiegesetz
- Anbahnung des Mietverhältnisses
- Pflanzen im Treppenhaus
- Einbauten entfernen?
- Pläne zur Verschärfung der Mietpreisbremse
- Beschränkung der Steuerfreiheit
- Schneefanggitter und Co.
- Hat der Wohnungsmarkt versagt?
- Energiewende in Gebäuden
- Instandsetzung von Fenstern
- Reform der Grundsteuer
- Reform von Wohngeld und Lastenzuschuss
- Steuerprogramme im Test
- Mieter verhindert die Mängelbeseitigung
- WEG: Unterbringung von Wohnungslosen
- Vorzeitige Schlüsselrückgabe
- Sozialrecht und Datenschutz
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- Mietminderung wegen Baulärm
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- Rückschnitt überhängender Äste
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- Messie-Mieter kündigen?
- Ende des Mietverhältnisses
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- Heizkostenabrechnung
- Streit um die Markise
- Wo wird eigentlich gebaut?
- Mieterhöhung begründen
- WEG: Aufgaben des Verwaltungsbeirats
- Kündigungsgrund entfallen
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- Grunderwerbsteuer bei Kaufpreisminderung
- Eigenbedarfskündigung trotz Härtegründen
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- Vertragswidrige Nutzung durch Wohnen
- Wohnungseigentümergemeinschaft

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