Mieterhöhung

Gutachten zur Miethöhe erfordert keine Wohnungsbesichtigung

Wenn ein Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt und dies mit einem Sachverständigengutachten begründet, dann entspricht die Mieterhöhung auch den formalen Anforderungen, wenn der Gutachter weder die betreffende Wohnung noch eine vergleichbare Wohnung besichtigt hat. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 11. Juli 2018, VIII ZR 190/17). Der BGH hat damit einer verbreiteten Ansicht widersprochen, die zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Absatz 2 Nummer 3 BGB die Besichtigung der Wohnung oder einer Wohnung vergleichbaren Typs durch den Sachverständigen verlangte.

Im konkreten Fall hatte die Vermieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt. Ihrem Verlangen hatte sie das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beigefügt. Es enthielt Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die Zwei- bis Vierzimmerwohnungen des Gebäudes. Das Amts- und anschließend das Landgericht hatten die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen. Sie begründeten dies damit, dass der Sachverständige weder die betreffende Wohnung noch andere Wohnungen im Haus besichtigt hatte. Damit sei das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam.

Die Bundesrichter sahen das anders: Voraussetzung für die Wirksamkeit sei, dass das Sachverständigengutachten begründet und für den Mieter nachprüfbar sei. Hierfür sei relevant, welche Angaben das Gutachten zu der konkreten oder einer vergleichbaren Wohnung enthalte. Irrelevant hingegen sei, auf welchem Weg der Sachverständige die tatsächlichen Grundlagen für diese Angaben gewonnen habe. Der Mieter solle in die Lage versetzt werden, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen. Dafür reiche es aus, wenn der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die betreffende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnet. Eine Wohnungsbesichtigung sei dafür nicht erforderlich. Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Rechtsstreit zurück dorthin.