Untervermietung

Kündigung nach Scheinanmietung ist unwirksam

Streitigkeiten rund um Untervermietung und unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mietsache nehmen manchmal seltsame Formen an. Über einen ungewöhnlichen Fall hatte das Landgericht Berlin zu befinden (Urteil vom 3. Juli 2018, 67 S 20/18).

Eine Mieterin überlässt die Wohnung mit Erlaubnis der Vermieter einem Untermieter. Dieser bietet die Räume ohne Zustimmung der Vermieter und des Mieters über Airbnb zur Vermietung an Touristen an. Die Vermieter erfahren davon. Ein Mitarbeiter der Hausverwaltung mietet die Wohnung zum Schein für eine Nacht an. Die Vermieter mahnen die Mieterin wegen der unberechtigten Gebrauchsüberlassung ab. Die Mieterin wendet sich zwar an den Untermieter, der bietet die Wohnung jedoch weiter über Airbnb an. In der Folge mietet nochmals ein Mitarbeiter der Hausverwaltung die Wohnung an. Zu Beweiszwecken fertigt er Fotos an. Kurz darauf kündigt die Mieterin dem Untermieter. Einen Tag später erklärten die Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses wegen fortgesetzter unbefugter Gebrauchsüberlassung trotz Abmahnung. Die Mieterin hält die Kündigung für unwirksam und weigert sich auszuziehen. Daher erheben die Vermieter Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Das zuständige Amtsgericht gab dieser Klage zunächst statt. Nicht so das Landgericht. Es entschied im Berufungsverfahren zu Gunsten der Mieterin und hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Zur Begründung führten die Richter aus, es bestehe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, da die Kündigung weder als fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB noch als fristgemäße Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam sei. Für die Kündigungstatbestände ist entweder eine Verletzung der Rechte des Vermieters “in erheblichem Maße” oder eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters, die “nicht unerheblich” ist, erforderlich. An diesen Voraussetzungen fehlte es im Rahmen einer umfassenden Gesamtabwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls.

Zwar sei das Verhalten des Untermieters der Mieterin zuzurechnen. Doch sei in der Gesamtabwägung zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis über mehrere Jahre beanstandungsfrei verlief. Ferner sei die Mietsache nur zum Schein über Airbnb angemietet worden, so dass es sich nur um eine versuchte unberechtigte Gebrauchsüberlassung handelte. Zum anderen habe sich die Mieterin nur eines fahrlässigen eigenen Überwachungs- und eines zugerechneten vorsätzlichen Fremdverschuldens des Untermieters schuldig gemacht, indem sie die Weitervermietung durch ihn nicht unverzüglich nach der Abmahnung zuverlässig unterbunden hat. In der Abwägung wiegt Vorsatz schwerer als Fahrlässigkeit und eigenes Verschulden schwerer als zugerechnetes, wodurch nach Ansicht der Richter die Pflichtverletzungen der Vermieter deutlich gewichtiger sind. Denn diesen sei eine schwerwiegende Verletzung des Persönlichkeitsrechts der Mieterin anzulasten. Die Mitarbeiter ihrer Hausverwaltung seien mit ihrem über die Scheinanmietung hinausgehenden Handeln und dem Ausspähen der Wohnung unverhältnismäßig und rechtswidrig über das mietvertraglich Erlaubte hinausgegangen.