BFH-Urteil

Vertragsinhalte wie zwischen Fremden

Ein Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen entspricht nicht den Kriterien des Fremdvergleichs, wenn es in zahlreichen Punkten von den zwischen Fremden üblichen Vertragsinhalten abweicht (BFH-Urteil vom 4. Oktober 2016, IX R 8/16).

Der Kläger bewohnte sein Haus zunächst selbst. 2002 schenkte er es seiner Mutter. Danach schenkte die Mutter dem Kläger 115.000 Euro. Vereinbart war, dass die Mutter des Klägers die Schenkung jährlich bis zu einem Betrag in Höhe von 10.000 Euro durch schriftliche Erklärung bis zur ersten Dezemberwoche des jeweiligen Jahres widerrufen dürfe, ohne dass eine Begründung erforderlich wäre.

Der Kläger schloss mit seiner Mutter einen schriftlichen Mietvertrag über das Haus. Darin wurde Folgendes festgehalten: Die Miete über 400 Euro sollte zum dritten Werktag eines Monats auf das Konto des Klägers gezahlt werden. Nebenkosten waren nach einer einmal jährlich zu erstellenden Abrechnung zu zahlen. Vorauszahlung von Nebenkosten war nicht vereinbart. Die Kündigungsfrist betrug zwölf Monate. Eine Anpassung der Kaltmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete durch den Vermieter war jederzeit mit einer Frist von einem Monat möglich. Am 6. Dezember 2002 erfolgte ein Nachtrag zum Mietvertrag. Darin war – abweichend von der Zahlungsbestimmung im Mietvertrag – vereinbart, die Miete und die Nebenkosten einmal jährlich durch Widerruf der Schenkung und Aufrechnung zu leisten, solange noch Schenkungsbeträge vorhanden seien.

In seinen Steuererklärungen für 2006 und 2007 erklärte der Kläger Verluste aus Vermietung und Verpachtung der Immobilie. Das Finanzamt kam in einer Außenprüfung zum Ergebnis, dass eine verbilligte Vermietung vorliege und daher die Werbungskosten nur anteilig zu berücksichtigen seien, und erließ entsprechende Änderungsbescheide. Gegen diese legte der Kläger Einspruch ein. Das zuständige Finanzgericht gab ihm zunächst Recht: Das Mietverhältnis halte mit Blick auf die getroffenen Vereinbarungen und in seiner Durchführung einem Fremdvergleich stand. Die Verluste seien vollständig anzuerkennen.

Der Bundesfinanzhof sah das ganz anders. Im Urteil heißt es: " Das FG hat im Rahmen einer unvollständigen und unzutreffenden Gesamtwürdigung rechtsfehlerhaft angenommen, dass das streitige Mietverhältnis zwischen dem Kläger und seiner Mutter einem Fremdvergleich standhält und der Besteuerung zugrunde zu legen ist. Die Vorentscheidung ist daher aufzuheben und die Klage insgesamt abzuweisen."

Im Einzelnen bemängelte der BFH, dass Schenkungen regelmäßig nicht widerruflich ausgestattet sind, also anders als hier. Zudem wird der Widerruf nach § 530 Absatz 1 BGB grundsätzlich von bestimmten Voraussetzungen abhängig gemacht. Der Kläger hatte hingegen mit seiner Mutter einen voraussetzungslosen Widerruf vereinbart, was bereits ein erhebliches Indiz gegen die Ernsthaftigkeit und Fremdüblichkeit der getroffenen Schenkungsvereinbarung darstellt. Außerdem rügte der BFH den Umstand, dass die Mietzahlungen nur einmal jährlich im Nachhinein geleistet und auch die Nebenkosten ohne Vorauszahlungen nur einmal jährlich abgerechnet und mit erheblicher Verzögerung beglichen werden. Mietzahlungen über Wohnraum werden regelmäßig und üblicherweise – wie § 556b BGB dispositiv vorgibt – monatlich im Voraus geleistet. Nebenkostenvorauszahlungen werden ebenfalls üblicherweise monatlich im Voraus geleistet. Ein fremder Vermieter würde sich auf eine nur jährliche Zahlung und die damit verbundene erhebliche Vorleistung seinerseits hinsichtlich der Wohnraumüberlassung und der Nebenkosten nicht einlassen. Eine nur einmal jährlich erfolgende Zahlung ist daher als unüblich und damit auch als nicht fremdüblich einzustufen. Dies wird durch den Umstand verstärkt, dass der Kläger die Nebenkosten bereits im Mai des jeweiligen Jahres abgerechnet hatte, eine Begleichung der Forderung aber erst im Dezember des jeweiligen Jahres im Wege der Aufrechnung erfolgte. Entgegen der Auffassung des Finanzgerichts handelt es sich dabei auch nicht um eine geringfügige und damit unbeachtliche Abweichung. Zudem betrug nach dem vom FG in seinen Feststellungen in Bezug genommenen Mietvertrag die Kündigungsfrist für die Mieterin zwölf Monate, obwohl es sich bei der Fristenregelung in § 573c BGB um unter den Parteien eines Mietvertrags zwingendes, nicht abdingbares Recht handelt. Eine Anpassung der Kaltmiete an die Vergleichsmiete war nach den getroffenen Vereinbarungen jederzeit mit einer Frist von einem Monat möglich, ohne dass auf die (ebenfalls nicht abdingbaren) Beschränkungen des § 558 BGB Rücksicht genommen wurde. Zudem war – trotz der erheblichen Vorleistungen des Klägers – eine Mietsicherheit (§ 566a BGB) nicht vereinbart. Das Mietverhältnis wurde auch nicht wie zwischen fremden Dritten durchgeführt: So hatte die Mutter des Klägers Teilbeträge der Miete ab 2005 wegen Mängeln der Wohnung einbehalten und der Kläger zunächst keine Anstalten gemacht, die Mängel zu beseitigen, um wieder die volle Mietzahlung zu erhalten. Vielmehr wird seitens der Mutter im Nachhinein die Miete ohne Erläuterung und ohne rechtliche Verpflichtung nachentrichtet. Unter fremden Dritten hätte sich der Mieter auf Minderansprüche berufen und wegen Mängeln der Mietsache von einer Nachentrichtung der offenen Beträge abgesehen.