BGH-Urteil

Wann sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam?

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22. August 2018 (VIII ZR 277/16) erneut zum Thema Schönheitsreparaturen entschieden – zulasten der Vermieter, aber auch der Mieter.

Einem Mieter wurde seine Wohnung in einem unrenovierten Zustand durch die Vermieterin übergeben. Vor seinem Einzug traf der neue Mieter mit dem Vormieter eine Vereinbarung darüber, dass dessen Möbel in der Wohnung verbleiben. Dafür zahlte der Mieter eine Abschlagszahlung und erklärte sich bereit, die angefallenen Schönheitsreparaturen des Vormieters zu übernehmen. Der durch die Vermieterin genutzte Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen durch den Mieter übernommen werden.

Bei Auszug führte der Mieter die notwendigen Schönheitsreparaturen aus, welche die Vermieterin jedoch beanstandete und von einem Fachbetrieb nacharbeiten ließ. In der Folge forderte sie Schadensersatz vom Mieter. Er berief sich auf die aktuelle BGH-Rechtsprechung (Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14), nach welcher bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich nicht möglich ist und er die Wohnung gar nicht hätte renovieren müssen.

Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof nun entschieden hat. Trotz der sogenannten „Renovierungsvereinbarung“ zwischen Mieter und Vermieter, in welcher sich der Mieter zur Übernahme der Schönheitsreparaturen des Vormieters bereit erklärt hatte, müsse der Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung keine Schönheitsreparaturen ausführen. Es handele sich lediglich um eine zweiseitige Absprache zwischen Mieter und Vormieter, welche keine Auswirkungen auf das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter habe. Sie sei von vorneherein auf die sie treffenden Parteien beschränkt gewesen. Insbesondere werde der Vermieter nicht so gestellt, als habe er dem Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Eine andere Bewertung könne sich – so die Vorsitzende des Senats – eventuell dann ergeben, wenn es sich anstelle einer zweiseitigen Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter um eine dreiseitige Vereinbarung handele, in welche auch der Vermieter einbezogen werde.

So bewertet Julia Wagner, Referentin Recht bei Haus & Grund Deutschland, das Urteil:
Diese Entscheidung reiht sich ein in eine Kette von Entscheidungen, welche die nach dem Gesetz mögliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter mehr und mehr unmöglich machen. Einmal mehr wird der Vermieter in eine Situation gebracht, die ihn dazu zwingt, die Schönheitsreparaturen selbst zu übernehmen. Das ist nicht nur zum Vorteil des Mieters. Er muss nun im Rahmen der Miete die Kosten für die Schönheitsreparaturen tragen und ist zudem in seiner eigenen Entscheidungsfreiheit bezüglich Art und Häufigkeit der Durchführung von Schönheitsreparaturen eingeschränkt.

Mit der aktuellen Entscheidung läutet der BGH nun auch das Ende der in der Praxis häufig vorkommenden Absprachen zwischen Mieter und Vormieter ein. Er hat damit eine praxisferne Entscheidung getroffen, die das Wohnen erneut verteuert. Obwohl Renovierungsvereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter bisher eigentlich allen Parteien zugute kamen, kann jedem Vermieter nun nur geraten werden, solche Absprachen nicht zu akzeptieren. Vielmehr sollte er vom Vormieter verlangen, dass er die Schönheitsreparaturen vor Übergabe der Wohnung durchführt.