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Pflichten des Vermieters oder Mieters

Alle Jahre wieder: Die Räum- und Streupflicht

Mit der kalten Jahreszeit und den ersten Schneeflocken beginnt der alljährliche Winterdienst. Rutschen Passanten aus, dann haften in vielen Fällen die Straßenanlieger, also die Grundstückseigentümer, für die entstehenden Schäden.

Grundsätzlich obliegt der Kommune die sogenannte Verkehrssicherungspflicht auf öffentlichen Gehwegen. Meist überträgt die kommunale Satzung diese Pflicht auf die Straßenanlieger, also die Hauseigentümer. Neben dem Entfernen von Laub und Unrat gehört dazu auch die Beseitigung von Eis und Schnee. Regelmäßig sehen die Satzungen vor, dass die Gehwege von 7 bis 20 Uhr (sonn- und feiertags von 9 bis 20 Uhr) freizuhalten sind. Die Räumung muss unverzüglich nach Beendigung des Schneefalls oder nach Entstehen der Glätte erfolgen. Bei Dauerschneefall sind die Streuarbeiten zu wiederholen.

Übertragung der Räumpflicht auf den Mieter
Darüber hinaus ist ein Vermieter verpflichtet, den ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache sicherzustellen. Dazu gehört auch, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege – insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum – zu räumen und zu streuen. Allerdings ist eine Übertragung auf den Mieter durch eine klare und eindeutige Vereinbarung möglich. Das bloße Aufstellen und Einwerfen eines „Schneeräumplans“ in die Briefkästen genügt hingegen nicht (OLG Hamm, Urteil vom 21. Dezember 2012, 9 U 38/12). Es existieren zwei Vertragsmodelle: Zum einen kann der Mietvertrag vorsehen, dass der Winterdienst Teil der vom Mieter zu erbringenden Gegenleistung ist. Dann schuldet der Mieter einen Teil des Mietzinses in Geld und einen anderen Teil als Schneeräumpflicht. Im Falle der Nicht-, verspäteten oder Schlechtleistung kann der Vermieter auf Kosten des Mieters dann einen Dritten mit dem Winterdienst beauftragen. Die Parteien können den Winterdienst aber auch aufgrund eines gesonderten Vertrags auf den Mieter übertragen. Nimmt dieser seine Räumpflicht nicht ordnungsgemäß wahr, kann der Schneeräumvertrag gekündigt werden.

Der Umfang einer Schneeräumpflicht orientiert sich am Einzelfall, wobei die bestimmungsgemäßen Zuwege des Mietobjekts stets schneefrei zu halten sind. Neben dem Bürgersteig und Hauseingang kann dies auch die Zuwege zum Hof und Garten sowie den Zugang zu den Mülltonnen und der Tiefgarage betreffen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 30. Dezember 2008, 14 U 107/07). Die zur Erfüllung der Schneeräumpflicht erforderlichen Geräte sind vom Vermieter zu stellen. Die Kosten des Streuguts sind Teil der Betriebskosten und können auf den Mieter umgelegt werden.

Ist der Mieter vorübergehend verhindert, seiner Schneeräumpflicht nachzukommen, muss er für eine Vertretung sorgen. Ist ihm der Winterdienst infolge von Krankheit, hohem Alter oder aus persönlichen Gründen hingegen dauerhaft unmöglich, so hat er dies dem Vermieter anzuzeigen, um von der Schneeräumpflicht entbunden zu werden.

Wer haftet?
Bei wirksamer Übertragung des Winterdienstes auf den Mieter obliegt dem Eigentümer lediglich eine Kontroll- und Überwachungspflicht. Erleidet ein Passant einen Schaden, weil der Mieter unzureichend geräumt oder gestreut hat, haftet der Eigentümer nur, wenn er diese Kontroll- und Überwachungspflicht verletzt hat (OLG Schleswig, Urteil vom 28. Februar 2012,11 U 137/11). Darüber hinaus hat der BGH zur Haftung des Vermieters und Grundstückseigentümers entschieden: Dieser ist – soweit kommunale Satzungen keine entgegenstehenden Regeln enthalten – nicht verpflichtet, über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen (BGH, Urteil vom 21. Februar 2018, VIII ZR 255/16). Vielmehr beschränkt sich dann die dem Vermieter seinen Mietern gegenüber obliegende mietvertragliche Verkehrssicherungspflicht auf den Bereich des Grundstücks.

Bei Eigentumsgemeinschaften oder in Mehrfamilienhäusern gibt es meist einen Verwalter, der auch für den Winterdienst zuständig ist und einen Dienstleister mit dem Schneeräumen beauftragen kann. Mit ihm müssen die Räumpflichten vertraglich exakt geregelt werden, um spätere Haftungsrisiken zu minimieren.