Ortsübliche Marktmiete

BFH: Im Einzelfall Möblierungszuschlag berücksichtigen

Wenn sich ein Mietspiegel nicht auf möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen bezieht, dann muss im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete für die Möblierung ein Zuschlag berücksichtigt werden, so der Bundesfinanzhof (Urteil vom 6. Februar 2018, IX R 14/17). Voraussetzung ist, dass sich auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte Wohnungen hierfür ein Zuschlag ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise kommt nach Auffassung des Gerichts nicht in Betracht. Der Möblierungszuschlag kann nicht aus dem Monatsbetrag der linearen AfA für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abgeleitet werden. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.

Im Streitfall vermieteten die Kläger an ihren Sohn eine teilmöblierte, 80 Quadratmeter große Wohnung. Diese ist unter anderem mit einer neuen Einbauküche, einer Waschmaschine und einem Trockner ausgestattet. In ihrer Steuererklärung machten die vermietenden Eltern Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung geltend. Dabei erhöhten sie die ortsübliche Vergleichsmiete nicht gesondert für die mitvermieteten Geräte. Sie berücksichtigten diese jedoch nach dem Punktesystem des Mietspiegels.

Das Finanzamt ging daraufhin von einer verbilligten Vermietung aus und erkannte die Werbungskostenüberschüsse teilweise nicht an. Die Klage vor dem Finanzgericht hatte überwiegend keinen Erfolg. Der Bundesfinanzhof hingegen sah die Revision der Kläger als begründet an. Die Richter stellten fest, dass von Vermietern im Regelfall tatsächlich die Angabe eines Möblierungszuschlages zu erwarten sei, da von einem durch die Möblierung gesteigerten Nutzwert des Objekts auszugehen sei. Dieser schlage sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete nieder. Zu deren Ermittlung sei der örtliche Mietspiegel heranzuziehen. Wenn dieser – wie im vorliegenden Fall – etwa für eine überlassene Einbauküche einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vorsieht, so ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen. Falls dem Mietspiegel dazu nichts zu entnehmen ist und es auch am örtlichen Mietmarkt keine Erkenntnisse über einen realisierbaren Möblierungszuschlag gibt, darf sich der Vermieter auf die ortsübliche Miete ohne Zuschlag beschränken. Der Bundesfinanzhof verwies den Fall zurück an das Finanzgericht. Das muss nun prüfen, ob die Überlassung einer Einbauküche zu den Ausstattungsmerkmalen des städtischen Mietspiegels gehört.