WEG-Recht

Beschlüsse zur Heizkostenabrechnung

Auch Wohnungseigentümer sind an die Vorschriften der Heizkostenverordnung gebunden. So ist es eindeutig in § 3 der Heizkostenverordnung geregelt. Aber nicht immer erscheint allen Eigentümern das Ergebnis der Kostenverteilung gerecht. Deshalb werden immer mal wieder Beschlüsse gefasst, die von den Vorschriften der Heizkostenverordnung abweichen. Der Bundesgerichtshof hat nun mit Urteil vom 22. Juni 2018 (V ZR 193/17) klargestellt, dass solche Beschlüsse nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und angefochten werden können. Beschlüsse, die nur für einzelne Jahre eine Abweichung von den gesetzlichen Vorgaben festlegen, sind jedoch nach Auffassung der BGH-Richter deshalb nicht zwangsläufig gleich nichtig.

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass Beschlüsse trotz Mängeln grundsätzlich gültig sind, solange sie nicht durch ein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt werden. Unterbleibt eine Anfechtung, werden auch mangelhafte Beschlüsse in der Regel bestandskräftig. Sinn und Zweck dieser Regelung ist die Stärkung des Vertrauensschutzes der Eigentümer in die Verbindlichkeit von Beschlüssen. So soll erreicht werden, dass unter den Wohnungseigentümern schon nach kurzer Zeit Klarheit über die Rechtslage besteht und die Gemeinschaft nicht durch langwierige Streitigkeiten über Beschlüsse gelähmt wird. Die Nichtigkeit von Beschlüssen ist daher immer eine Ausnahme. Sie ist immer nur dann anzunehmen, wenn der Schutzzweck der verletzten Vorschrift dies erfordert.

Wenn beschlossen wird, dass von den Vorschriften der Heizkostenverordnung für einzelne Jahresabrechnungen abgewichen werden soll, dann ist diese Grenze in den Augen der BGH-Richter jedoch nicht erreicht. Denn der Verstoß wirkt sich nur für einen beschränkten Zeitraum aus und ist daher nicht so gewichtig, dass er das Vertrauen der Eigentümer in die Bestandskraft des Beschlusses erschüttern müsse.

Im konkreten Fall kam es in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu einer Diskussion über eine von einem Energiedienstleister erstellte Heizkostenabrechnung, da auf zwei Wohnungen ein vergleichsweise hoher Anteil entfiel. Die Gemeinschaft beschloss, einen Heizungssachverständigen mit der Ermittlung der Ursachen zu beauftragen. Sollte dieser keine verwertbaren Ergebnisse liefern, sollte die Heizkostenverteilung für das konkrete Jahr nach der Wohnfläche erfolgen. Da der Sachverständige keine Auffälligkeiten feststellen konnte, wurde einige Monate später die Heizkostenabrechnung korrigiert und die Kosten nunmehr nach der Wohnfläche verteilt. Ein Eigentümer, dessen Kostenanteil aufgrund der Neuverteilung stark gestiegen war, ging nun gegen den Beschluss gerichtlich vor.

Die BGH-Richter stellten zwar fest, dass der strittige Beschluss gegen die Vorschriften der Heizkostenverordnung verstieß und damit anfechtbar war. Allerdings war die Anfechtungsfrist bereits abgelaufen, so dass die Anfechtungsklage scheiterte. Nichtig war der Beschluss auch nicht, da er sich nur auf eine Jahresabrechnung bezog und sich der Verstoß gegen die gesetzlichen Vorgaben somit nur für einen beschränkten Zeitraum auswirkte.

Für Eigentümer bedeutet dies, dass Beschlüsse über eine von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Verteilung der Heizkosten im Zweifel immer sofort angefochten werden sollten. Denn wer abwartet, welche konkreten Auswirkungen diese abweichende Verteilung auf den eigenen Kostenanteil hat, läuft Gefahr, dass der Beschluss in der Zwischenzeit bestandskräftig geworden ist und nicht mehr erfolgreich angegangen werden kann.