
Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Frankfurt am Main e.V.


Haus & Grund Frankfurt
am Main e. V.
Grüneburgweg 64am Main e. V.
60322 Frankfurt am Main
Tel.: 069 - 95 92 91 - 0
Fax: 069 - 95 92 91 - 11

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Topthemen
Flecken, Absandungen und Löcher
Wer muss für Schäden an Fliesen aufkommen?
Ein gleichmäßig glänzender Fliesenspiegel an der Badezimmerwand ist ein wichtiger Baustein im Wohlfühlbad, hochwertiger Naturstein auf dem Fußboden ebenfalls. Doch die Bewohner hinterlassen im Laufe der Zeit sichtbare Spuren, Flecken oder auch Schäden. Schließlich gehört das Bad zu den am meisten genutzten Räumen der Wohnung. Im selbstgenutzten Eigentum ist das vor allem ärgerlich, denn oft lässt sich eine einzelne Fliese nur schwer ersetzen. Im Mietverhältnis wird die Fliesenfrage daher spätestens beim Auszug oft zur Streitfrage.
Sind die Veränderungen durch „vertragsgemäßen Gebrauch“ entstanden, dann muss der Mieter diese gemäß § 538 BGB nicht verantworten. Das gilt jedoch nicht für Schäden, welche der Mieter grob fahrlässig oder mutwillig herbeigeführt hat. In welche Kategorie die Beschädigung gehört, muss im Einzelfall ein Gericht entscheiden.
Hochwertige Natursteinfliesen sind empfindlich und werden deshalb gerne imprägniert. Wenn ein Vermieter eine solche Imprägnierung nicht vornimmt und sich an den Badezimmerfliesen durch den Einsatz von Duschgel, Shampoo oder auch Allzweckreinigern Absandungen und Abblätterungen bilden, muss der Mieter den Schaden nicht ersetzen. Vielmehr handelt es sich gemäß § 538 BGB um Abnutzungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache herbeigeführt werden (Amtsgericht Brandenburg, Urteil vom 24. Februar 2017, 31 C 179/14). Insbesondere bei nicht imprägnierten Fliesen seien gewisse Verfärbungen und Kalkablagerungen auch bei einem sorgfältigen Gebrauch nicht zu verhindern, so das Gericht.
Wenn ein Mieter Wandfliesen mit Farbe übergestrichen hat, kann der Vermieter nach Vertragsende die Verfliesung erneuern und die Kosten als Schadensersatz vom Mieter einfordern. Dies gilt zumindest, wenn der Mieter nicht nachweist, dass die Farbe von den Fliesen hätte entfernt werden können. Handelt es sich um eine dreißig Jahre alte Verfliesung, so ist ein Abzug „neu für alt“ in Höhe von fünfzig Prozent der Kosten der Erneuerung angemessen (Landgericht Köln, Urteil vom 26. März 1996, 12 S 312/95).
Vorweg: Ein generelles Bohr- und Dübelverbot im Mietvertrag ist unwirksam (BGH, Urteil vom 20. Januar 1993, VIII ZR 10/92). Und eine pauschale Bohrklausel, die festlegt, wie viele Löcher ein Vermieter dulden muss, gibt es nicht. Jedes Loch ist damit ein Einzelfall.
Handelt es sich um einen besonders hochwertigen Fliesenbelag und ist von vornherein erkennbar, dass Bohrlöcher ohne Austausch von Fliesen nicht mehr beseitigt werden können, ist das Setzen von Bohrlöchern als nicht mehr vertragsgemäß anzusehen. Vom Vermieter ist vorher eine Erlaubnis einzuholen.
Das Durchbohren von Wandfliesen stellt eine schuldhafte Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar. Insoweit hat der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB gegen den Mieter. Diesen kann er mit der Kaution aufrechnen (Amtsgericht Münster, Urteil vom 29. Januar 2001, 28 C 3053/07; Amtsgericht Köpenick, Urteil vom 5. Oktober 2012, 4 C 64/12). Nach Auffassung beider Gerichte hat der Mieter den Mietgebrauch schonend auszuüben und darf daher ausschließlich die Fliesenfugen anbohren, die später wieder verschlossen werden können, ohne dass die Fliesen selbst beschädigt werden.
Das Amtsgericht Kassel beurteilt das anders: Mieter dürfen Wandfliesen im Badezimmer durchbohren, selbst wenn das Bohrloch als Sachbeschädigung zu bewerten sei. Allerdings dürfe das verkehrsübliche Maß an Bohrlöchern nicht überschritten werden. Im konkreten Fall ging es um 14 Löcher (Urteil vom 15. März 1996, 451 C 7217/95).
Ähnlich entschieden das Landgericht Göttingen (Urteil vom 12. Oktober 1988, 5 S 106/88) und das Landgericht Hamburg (Urteil vom 17. Mai 2001, 307 S 50/01): Mieter dürfen im Badezimmer Wandfliesen durchbohren, um zur vertragsgemäßen Nutzung notwendige Ausstattungsgegenstände zu befestigen.
Im Hamburger Fall hatte der Vermieter das Bad nur mit Toilette, Bidet, Waschbecken und Badewanne ausgestattet. Der Mieter hatte daraufhin insgesamt 32 Dübellöcher gebohrt, um Halter für Spiegel, Spiegelkonsole und Spiegellampen, Handtücher, Zahnputzgläser, Seifenschale, Klopapierrolle, Klobürste sowie eine Duschstange und einen Haltegriff an der Badewanne anzubringen. Das Gericht führte aus, dass die Anzahl 32 abstrakt gesehen zwar sehr hoch sei, doch dürfe die Frage, wie viele Dübellöcher noch dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechen, nicht schematisch nach der Anzahl beantwortet werden. Vielmehr sei immer eine Einzelfallbetrachtung notwendig.
Alle Löcher, die nicht für die üblichen Installationen benötigt werden, sind jedoch unzulässig (Landgericht Göttingen, Urteil vom 12. Oktober 1988, 5 S 106/88).
TIPP
Bei der Badausstattung lohnt sich Geiz nicht. Neben der Sanitärkeramik sollten Sie als Vermieter Handtuchhalter an Dusche, Wanne und Waschtisch, Duschstange und Duschvorhänge, Toilettenpapierhalter, Spiegel mit Beleuchtung und Ablage oder einen Spiegelschrank anbringen. Wenn Sie es nicht tun, müssen Sie hinnehmen, dass Ihr Mieter die fehlenden Accessoires selbst anbringt. Nach einigen Mieterwechseln sieht die Wand dann entsprechend aus.
Schadensersatz durch den Mieter
Fliesenschäden rechtfertigen Mietminderung
Fliesenschäden sollten in jedem Fall repariert sein, bevor die Wohnung neu vermietet wird. Sonst droht nämlich der nächste Streit mit dem nächsten Mieter. So hat das Landgericht Berlin entschieden, dass sechs defekte Badfliesen eine Mietminderung von zwei Prozent rechtfertigen (Urteil vom 28. August 2001, 64 S 108/01). Nach einem Urteil des Landgerichts Kleve kann ein Mieter die Miete wegen eines optischen Mangels um fünf Prozent mindern, wenn der Vermieter nicht optisch passende Wandfliesen anbringen lässt (Urteil vom 5. Februar 1991, 6 S 285/90).
Wenn der Mieter verpflichtet ist, beschädigte Badfliesen auszutauschen, jedoch identische Fliesen nicht mehr erhältlich sind, muss er nicht zwingend das gesamte Bad neu fliesen. Er kann die beschädigten Fliesen durch ähnlich aussehende Ersatzfliesen austauschen. Dann hat der Vermieter allerdings einen Schadensersatzanspruch wegen der mit der unterschiedlichen Verfliesung einhergehenden Wertminderung (Landgericht München I, Beschluss vom 14. Februar 2005, 1 T 14345/04).
Fliesenschäden sollten in jedem Fall repariert sein, bevor die Wohnung neu vermietet wird. Sonst droht nämlich der nächste Streit mit dem nächsten Mieter. So hat das Landgericht Berlin entschieden, dass sechs defekte Badfliesen eine Mietminderung von zwei Prozent rechtfertigen (Urteil vom 28. August 2001, 64 S 108/01). Nach einem Urteil des Landgerichts Kleve kann ein Mieter die Miete wegen eines optischen Mangels um fünf Prozent mindern, wenn der Vermieter nicht optisch passende Wandfliesen anbringen lässt (Urteil vom 5. Februar 1991, 6 S 285/90).

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- Zensus 2022
- Coronabedingte Geschäftsschließung
- Neue Gesetzgebung
- Erschließungsbeiträge
- Die neue Heizkostenverordnung
- Vertretung in der Eigentümerversammlung
- Kabelgebühren
- Heizen wird teurer
- Kündigung nach Zwangsversteigerung
- Verjährung von Mietforderungen
- Anspruch auf Durchführung
- Hausbau
- Heizen mit Solarenergie
- Neues Haus, neues Glück?
- FVB MoneyTalk
- Zensus 2022: Vorbefragung
- Individueller Sanierungsfahrplan
- WEG: Sondervergütungsklauseln
- Hausratversicherung
- Altersvorsorge
- Mieterhöhung: Worauf achten?
- Energetische Sanierung
- Betriebskosten im Wohnraum
- Widerrufener Wohnraummietvertrag
- Schwarzarbeit ist kein Mangel
- Mängel am Gemeinschaftseigentum
- CO2-Ausstoß privater Haushalte
- Steuervermeidung – so kann es gehen
- Abrechnung der Kaution
- Unterlassene Betriebskostenabrechnung
- Zeig mir deine Nummer
- Elektromobilität
- Spekulationssteuer
- Formvorschriften
- Entziehung des Wohnungseigentums
- Vermieter haften im Ernstfall
- Mietendeckel halbierte Wohnungsangebot
- Zweckentfremdungsverbot
- Widerspruch gegen Eigenbedarf?
- Einsicht und Auskunftsanspruch?
- Sonderabschreibung
- Teures Bauland
- Grunderwerbsteuer
- E-Mobilität gewinnt an Fahrt
- Kauf der ersten Eigentumswohnung
- Neubestellung des Verwalters
- Wahlprogramme im Vergleich
- Instandhaltung
- Kündigungsfrist und Nachmieterstellung?
- Überhängende Äste abschneiden
- Teures Bauen und Sanieren
- Wohnfläche pro Kopf
- Mietspiegelreform
- Klimaschutz-Sofortprogramm
- Kündigung, Abmahnung, Mieterhöhung
- Hundehaltung in Mietwohnung
- Entziehung von Wohnungseigentum
- Fernwärme
- Nachbarrecht
- Auffällige Farbdekoration
- Schallschutz
- Wegerecht
- Betriebskosten einer Eigentumswohnung
- Wasserrohrbruch
- Ungenehmigte Hundehaltung
- Fenstertausch
- Telekommunikationsgesetz
- Vermietung unterhalb Marktmiete
- Vermietete Wohnung besichtigen?
- Modernisierungsmieterhöhung
- WEG: Prozessführungsbefugt
- E-Mobilität
- Denkmalschutz
- Unpünktliche Mietzahlungen – was nun?
- Verspätete Rückgabe der Mietsache
- Wohngebäudeversicherung
- Erbschaftsteuer
- Schadensersatz für Mängel
- Vereinbarte Miete erhöhen
- Modernisierung
- Mieterselbstauskunft
- Verlust des Wohnungsschlüssels
- Bebauungsplan
- Mietenbegrenzungsverordnung
- Fehlinformation als Mietmangel
- Vorsteuerabzug auf Mieterstrom
- Eigenbedarfskündigung
- Persönliche Teilnahme untersagt?
- Vorzeitige Erbschaft
- Eigenbedarf darlegen
- Fragwürdiges Preisschild am Haus
- Straßenausbaubeitrag rechtswidrig
- Grunderwerbsteuergesetz
- Stimmrecht in der WEG
- Umlage von neuen Betriebskosten
- Rückläufige Wohneigentumsquote
- Wohnen in Deutschland
- Ersatzansprüche des Vermieters
- Klimabonus: Steuervorteil erweitert
- Absage bei Rechtsunsicherheit
- Maklerkosten als Schadensersatz?
- Countdown für Sonderabschreibung
- Verwalter & Verträge
- Baugrund prüfen
- Wohnungsbesichtigung trotz Corona?
- Heizen mit Öl und Gas?
- Störung des Hausfriedens
- Immobilienpreise trotzen Corona
- Grunderwerbsteuer bei Teileigentum?
- Gewerbemiete in der Corona-Pandemie
- Verwaltervertrag veröffentlicht
- Jahressteuergesetz: verbilligte Miete
- Pflichtwidrigkeit des Verwalters?
- Rechtswidrige Bescheinigungen
- Messie-Mieter
- Verteilung der Heizkosten
- Jahressteuergesetz: Homeoffice
- Gewerbemietrecht und Covid-19
- Rückbau in der WEG
- Novelle des EEG 2021
- Haushaltsnahe Dienstleistungen
- Maklergebühren - wer zahlt?
- Mietpreisbremse
- Fehlverhalten von Besuchern
- Betriebskosten aus Kaution
- Asbest in Gebäuden
- Neue Gesetzgebung 2021
- Anpassung der Geschäftsgrundlage
- Abschreibung für Abnutzung
- Betriebskostenabrechnung
- Jahresabrechnung der WEG
- Kostenübernahme bei Instandsetzung
- Betriebskostenabrechnung zustellen
- Kleinreparaturen
- Gaststätte oder Shisha-Bar?
- Novelle des EEG
- Müllentsorgung im Mietshaus
- Belastung durch Wohnkosten
- Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf
- Coronabedingte Schließungen
- Wohnungseigentümerversammlung
- Homeoffice
- Novelle des WEG
- Ferienwohnungsverkauf
- Eigentümerversammlungen und Covid-19
- Nachbarrecht
- Haustürsicherung
- Klimapolitik: Wer zahlt?
- Was ist ein Mietvorvertrag?
- Abrisskosten
- WEG und Covid-19
- Modernisierungsvereinbarungen
- Frist für Baukindergeld verlängert
- WEG-Reform im Überblick
- Novelle des Baugesetzbuches
- Reform des Wohnungseigentumsrechts
- Gebäudeenergiegesetz
- Begründung der Eigenbedarfskündigung
- Schlüsselverlust
- Nachmieter wird gestellt?
- Modernisierungsmieterhöhung
- Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot?
- Treppenhausreinigung
- Recht auf Hausordnung
- WEG Verwalter
- Explosion der Nebenkosten
- Zwischenablesung der Betriebskosten
- Weniger Emissionen
- Mietminderung
- Baubeschreibungen
- Gebäudeenergiegesetz
- Brandschutz
- Anbringung von Jalousien
- Immobilienkauf
- Austausch des Bodenbelags
- Steckerfertige Fotovoltaikanlagen
- Voraussetzungen der Untervermietung
- Verwalterbestellung
- Barrierearmer Wohnraum
- Mietminderung wegen Baulärm
- BGH-Urteil zur Renovierung
- Mehrwertsteuersenkung
- Baukulturbericht 2020/21
- Kündigung
- Erbschaftsteuer
- Einbruchschutz
- Absenkung der Umsatzsteuer
- Teilung der Maklerkosten
- Moderne Fenster
- Bauaufsichtliches Einschreiten
- Umbau in der Mietwohnung
- Hausbau
- Kündigung durch den Eigentümer?
- Baukosten
- Minderungsausschluss
- Zinsen in der Corona-Krise
- Kein Gewohnheitsrecht
- Schreckliche Farben?
- Notdienstpauschale nicht umlagefähig
- Abberufung des WEG-Verwalters
- Möblierte Wohnungen
- Austausch alter Ölkessel
- Mietspiegel 2020
- Grillen – Was ist erlaubt?
- Steuer-Erleichterungen
- Ortstermine durch Sachverständige
- Gewerberaummietrecht
- Darlehen für Immobilienkredite
- Sanierung und Modernisierung
- Nachbars Äste
- Qual der Wahl
- Erbbaurecht und Erbbauzins
- Online-Umfrage
- Neue Online-Seminare
- Mietpreisbremse verschärft
- Corona und gewerbliche Mieter
- Wie entsteht eine WEG?
- Absetzung für Abnutzung (AfA)
- Eltern-Kind-Zentrum in WEG
- Falsch berechnete Wohnfläche
- Räumungsfristen und Corona
- Ladestationen vorbereiten
- Wohnungseigentum entziehen?
- Tipps für Haus und Garten
- Hunde im Garten
- Energetische Modernisierung
- Mietpreisbremse
- Grillen erlaubt?
- Poolbau
- Haustiere: Wer haftet für Schäden?
- Müll falsch befüllt?
- Augen auf beim Wohnungskauf
- Sanierungsmaßnahmen überprüfen
- Drogenhandel führt zu Kündigung
- Stromvertrag: Wer ist Kunde?
- Was bedeutet "neu für alt"?
- Vermieter außen vor
- Statistische Tricks
- Haftung für Sturmschäden?
- Abwasserrohr verstopft
- Eigenbedarfskündigung
- Bau- und Instandhaltungskosten
- Weniger Feinstaub
- Straßensanierung
- Stellplatzmietvertrag grundlos kündigen?
- Rückabwicklung von Baukrediten
- Eigentümerversammlung
- Übergangsfrist Zweitwohnungsteuer
- Gewerberaummietrecht
- Gratiszeitungen unerwünscht
- Instandhaltung? Modernisierung?
- Auslegung des Begriffs „Verwaltung“
- WEG: Wohnungseigentum entzogen?
- Schneemassen auf dem Dach
- Hausgeldansprüche geltend gemacht
- Novelle der Heizkostenverordnung
- Immobilienbewertung
- Zufriedene Mieter – zufriedene Vermieter
- Winterdienst - wer haftet?
- Zahl der Gerichtsverfahren
- Datenverarbeitung
- Laufende Gesetzgebungsverfahren
- Klimapaket
- Bauliche Veränderung in der WEG
- Nachbarschutz
- Rauchwarnmelder-Fehlalarm
- Mieterstrom
- Immobilienverkauf durch Fachmann
- Unerlaubte Untervermietung
- Frostschutz
- Einbauten des Mieters
- Starkregen und Sturzfluten
- Klimapaket
- Wie hoch ist die Erbschaftsteuer?
- Richtig vermieten
- Streit in der WEG
- Schadensersatzpflicht bei Mietende
- Kein Beseitigungsanspruch
- Richtig heizen verpflichtet?
- Schadensersatz für abgerissene Tapete
- Mieterhöhung ohne Mietspiegel
- Beschlussanfechtung zurückgenommen
- Die aktuelle EZB-Politik
- Bildung von Wohneigentum stagniert
- WEG-Reform nimmt an Fahrt auf
- Untervermietung – Was ist (nicht) erlaubt?
- Mietkaution abrechnen
- Schlüsselverlust in Wohnungsanlage
- Abwrackprämie für alte Kessel
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 1
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 2
- Eigenmächtige Instandsetzungsarbeiten
- Verwalterneubestellung in der WEG
- Neue Abschreibungsmöglichkeiten
- Kauf einer Bestandsimmobilie
- Zu enger Stellplatz
- Smart gespart: Thermostatventile
- Privat statt Staat
- Klimapolitik
- Wohnungsbedarf und Leerstand
- Normaler Mietgebrauch oder Schaden?
- Gefährlich und teuer
- Kinderlärm als Mietmangel?
- Sondereigentum in der WEG
- Erbschaftsteuerfrei ins geerbte Elternhaus
- Eigenbedarf wegen Trennung
- Vorsicht bei Neuvermietung
- Mängelbeseitigung verweigert
- Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters
- BGH stärkt Verbraucherrechte
- Ortsübliche Berechnungsmethode
- Beschläge und Scharniere austauschen
- Abnahme der Endleistung zählt
- Angespannte Wohnungsmärkte
- Mietpreisregulierung
- Grundsteuerreform
- Gebäudeenergiegesetz
- Anbahnung des Mietverhältnisses
- Pflanzen im Treppenhaus
- Einbauten entfernen?
- Pläne zur Verschärfung der Mietpreisbremse
- Beschränkung der Steuerfreiheit
- Schneefanggitter und Co.
- Hat der Wohnungsmarkt versagt?
- Energiewende in Gebäuden
- Instandsetzung von Fenstern
- Reform der Grundsteuer
- Reform von Wohngeld und Lastenzuschuss
- Steuerprogramme im Test
- Mieter verhindert die Mängelbeseitigung
- WEG: Unterbringung von Wohnungslosen
- Vorzeitige Schlüsselrückgabe
- Sozialrecht und Datenschutz
- Rückgabe der Mietwohnung
- Rechtswidrige bauliche Veränderung
- Anfechtung der Jahresabrechnung
- Mietminderung wegen Baulärm
- Fenstertausch mit System
- Rückschnitt überhängender Äste
- WEG-Recht
- Videoüberwachung am Haus
- Messie-Mieter kündigen?
- Ende des Mietverhältnisses
- Modernisierung steuerlich fördern
- Heizkostenabrechnung
- Streit um die Markise
- Wo wird eigentlich gebaut?
- Mieterhöhung begründen
- WEG: Aufgaben des Verwaltungsbeirats
- Kündigungsgrund entfallen
- Holz- und Kohleöfen
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- Eigenbedarfskündigung trotz Härtegründen
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