Telefonanschluss in der Mietwohnung

Vermieter muss Funktionstüchtigkeit eines vorhandenen Anschlusses erhalten

Wenn eine Mietwohnung mit einer sichtbaren Telefonsteckdose ausgestattet ist, gehört die Funktionstüchtigkeit der Telefonleitung zum vertragsgemäßen Zustand der Wohnung. Der Vermieter muss diese sicherstellen und auch für die Reparatur von nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteilen, wie etwa außerhalb der Wohnung befindliche Kabel, einstehen. Das hat der Bundesgerichtshof in seinem Revisionsurteil vom 5. Dezember 2018 (VIII ZR 17/18) entschieden.

Im zugrunde liegenden Fall ging es um den Defekt einer Telefonleitung zwischen dem Hausanschlusspunkt im Keller eines Mehrfamilienhauses und der Telefondose in der Wohnung der Mieterin.

Seit ihrem Einzug im Jahr 2011 waren Telefongespräche sowie die Nutzung des Internets über diese Telefonleitung möglich. Im Jahr 2015 kam es zu einem Defekt. Die Mieterin zeigte diesen dem Vermieter an und forderte ihn erfolglos auf, die Leitung instand zu setzen. Eine Überprüfung durch den Telekommunikationsanbieter ergab, dass es sich um einen Defekt in dem Abschnitt der Leitung handelte, der außerhalb der Mietwohnung verläuft, nämlich zwischen dem Hausanschlusspunkt und der Telefondose. Die Mieterin behalf sich mit einem Kabel, welches vom Hausanschluss über ein gekipptes Fenster von außen in ihr Schlafzimmer verläuft, und zog mit ihrem Instandsetzungsbegehr vor Gericht. Hilfsweise beanspruchte sie die Duldung notwendiger Reparaturarbeiten an der Leitung durch eine von ihr zu beauftragende Fachfirma. Die Kosten dafür beliefen sich nach einem von der Klägerin eingeholten Kostenvoranschlag auf 262,10 Euro.

Das zuständige Amtsgericht Oldenburg verurteilte den beklagten Vermieter zunächst antragsgemäß zur Instandsetzung der Telefonzuleitung. Im Berufungsverfahren wies das Landgericht Oldenburg die Klage mit dem Hauptantrag ab und verurteilte den Beklagten auf den Hilfsantrag zur Duldung der notwendigen Reparaturarbeiten an der Telefonleitung. Mit der zugelassenen Revision begehrte die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Der BGH gab der Mieterin Recht. Aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB folge die Pflicht des Vermieters, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen während der Mietzeit zu erhalten. Der vertragsgemäß geschuldete Zustand richte sich vorrangig nach den vertraglichen Bestimmungen. Enthalte der Mietvertrag hierzu keine Regelung, sei eine Auslegung anhand der Umstände des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung sowie Treu und Glauben vorzunehmen.

Der BGH ließ offen, ob zu dem Mindeststandard einer zeitgemäßen Wohnnutzung neben einer Stromversorgung, die den gleichzeitigen Betrieb einer Waschmaschine und eines weiteren elektrischen Geräts ermöglicht, auch ein funktionierender Telefonanschluss gehöre. Sei die Wohnung aber mit einer sichtbaren Telefonsteckdose ausgestattet, gehöre im Wege ergänzender Vertragsauslegung zum vertragsgemäßen Zustand auch die Funktionstüchtigkeit der Telefonleitung, da sie zumindest mittelbar dem Mietgebrauch unterliege.