


am Main e. V.
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Eigenbedarfskündigung trotz Vorliegens von Härtegründen
Das Landgericht München I hat sich in einem Endurteil vom 22. März 2019 mit der Frage auseinandergesetzt, unter welchem Umstände das Vorliegen von Härtegründen eine Eigenbedarfskündigung ausscheiden lässt und das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen ist.
Zu den Grundvoraussetzungen einer begründeten Eigenbedarfskündigung gehört es, dass der bestehende Eigenbedarf tatsächlich vorhanden ist und der Eigenbedarfswunsch unter Hinzuziehung von Anschlusstatsachen plausibel sowie nachvollziehbar vorgetragen wird.
Entsprechendes Begründungserfordernis wird von den Gerichten konsequent überprüft um sogenannte „vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung“ zu erkennen und zurückzuweisen. Neben den juristischen Formalien und der guten Begründetheit der Eigenbedarfskündigung kommt es daher in der Gerichtspraxis häufig auf eine Zeugenvernahme / Parteivernahme desjenigen an, der in die Wohnung einziehen soll.
Erst wenn die Voraussetzungen einer wirksamen Eigenbedarfskündigung einschlägig sind, wird sich das Gericht im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Mieter mit dessen vorgetragenen Härtegründen sowie eine im Anschluss zu erfolgende Interessensabwägung auseinandersetzen.
Im gegenständlich Sachverhalt erfüllte die Eigenbedarfskündigung alle Formalien und inhaltlichen Voraussetzungen einer begründeten Eigenbedarfskündigung; dem Räumungsanspruch wurde allerdings aufgrund des Beklagtenseits geltend gemachten Härteeinwandes jedoch nicht stattgegeben, so dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen sei.
Nach den Feststellungen des Gerichts würde der Umzug für den Mieter aufgrund der emotionalen Entwurzelung und der körperlichen Belastung zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes, wenn nicht sogar zum vorzeitigen Tod führen. Entsprechende gesundheitlichen Auswirkungen wurden durch ärztliche Gutachten bestätigt, da ein unsubstantiierter Vortrag des Mieters zu der Gesundheitsthematik keine Beweiskraft gehabt hätte.
Das Gericht urteilte, dass, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für einen hochbetagten und schwer kranken Mieter eine unzumutbare Härte darstellt, das Mietverhältnis grundsätzlich auch auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden kann. Im Rahmen der Interessenabwägung hat das Bestandsinteresse eines 88-jährigen, schwer herzkranken, seit 45 Jahren in der Wohnung verwurzelten Mieters hinter dem Erlangungsinteresse der sich auf Eigenbedarf berufenden Vermieter zurückzustehen, wenn dem Mieter eine gleichwertige, in der unmittelbaren Umgebung der bisherigen Wohnung gelegene Ersatzwohnung zu identischen Konditionen angeboten wird, die Vermieter dieses Angebot ausdrücklich bis zur Rechtskraft des Räumungsurteils und einer etwaig anschließend stattfindenden Zwangsvollstreckung aufrechterhalten und die Vermieter zudem die Kosten und die gesamte Umzugsorganisation übernehmen.
LG München I (14. Zivilkammer), Endurteil vom 22.03.2019 - 14 S 5271/17
Praxishinweis:
Die Wohnung stellt den engsten Lebensbereich des Mieters dar, dessen Bestandsinteresse daher vom Bundesverfassungsgericht auch dem Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG unterstellt wird. Deshalb findet ein Ausgleich der vom Vermieter konkret vorgetragenen Interessen an der Kündigung und etwaiger besonderer Interessen des Mieters am Erhalt der Wohnung statt. Der Mieter kann der Eigenbedarfskündigung des Vermieters widersprechen und von ihm erfolgreich die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, für die Familie des Mieters oder einen anderen Angehörigen des Mieterhaushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dabei liegt eine Härte auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
Neben den formalen und inhaltlichen Voraussetzungen einer begründeten Eigenbedarfskündigung sind demnach die möglichen Härtegründe des Mieters vor dem Ausspruch einer Kündigung abzuwägen, wobei ausdrücklich hervorgehoben werden muss, dass gesundheitliche Gründe seitens des Mieters substantiiert dargelegt werden müssen und ein Umzug diesen schlechten Gesundheitszustand negativ beeinflussen müsste. Eine auch für den Mieter schwierige Hürde, die mangels eines Beweises in einem Großteil von Räumungsrechtsstreiten zu Gunsten des Vermieters entschieden wird.

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- Countdown für Sonderabschreibung
- Verwalter & Verträge
- Baugrund prüfen
- Wohnungsbesichtigung trotz Corona?
- Heizen mit Öl und Gas?
- Störung des Hausfriedens
- Immobilienpreise trotzen Corona
- Grunderwerbsteuer bei Teileigentum?
- Gewerbemiete in der Corona-Pandemie
- Verwaltervertrag veröffentlicht
- Jahressteuergesetz: verbilligte Miete
- Pflichtwidrigkeit des Verwalters?
- Rechtswidrige Bescheinigungen
- Messie-Mieter
- Verteilung der Heizkosten
- Jahressteuergesetz: Homeoffice
- Gewerbemietrecht und Covid-19
- Rückbau in der WEG
- Novelle des EEG 2021
- Haushaltsnahe Dienstleistungen
- Maklergebühren - wer zahlt?
- Mietpreisbremse
- Fehlverhalten von Besuchern
- Betriebskosten aus Kaution
- Asbest in Gebäuden
- Neue Gesetzgebung 2021
- Anpassung der Geschäftsgrundlage
- Abschreibung für Abnutzung
- Betriebskostenabrechnung
- Jahresabrechnung der WEG
- Kostenübernahme bei Instandsetzung
- Betriebskostenabrechnung zustellen
- Kleinreparaturen
- Gaststätte oder Shisha-Bar?
- Novelle des EEG
- Müllentsorgung im Mietshaus
- Belastung durch Wohnkosten
- Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf
- Coronabedingte Schließungen
- Wohnungseigentümerversammlung
- Homeoffice
- Novelle des WEG
- Ferienwohnungsverkauf
- Eigentümerversammlungen und Covid-19
- Nachbarrecht
- Haustürsicherung
- Klimapolitik: Wer zahlt?
- Was ist ein Mietvorvertrag?
- Abrisskosten
- WEG und Covid-19
- Modernisierungsvereinbarungen
- Frist für Baukindergeld verlängert
- WEG-Reform im Überblick
- Novelle des Baugesetzbuches
- Reform des Wohnungseigentumsrechts
- Gebäudeenergiegesetz
- Begründung der Eigenbedarfskündigung
- Schlüsselverlust
- Nachmieter wird gestellt?
- Modernisierungsmieterhöhung
- Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot?
- Treppenhausreinigung
- Recht auf Hausordnung
- WEG Verwalter
- Explosion der Nebenkosten
- Zwischenablesung der Betriebskosten
- Weniger Emissionen
- Mietminderung
- Baubeschreibungen
- Gebäudeenergiegesetz
- Brandschutz
- Anbringung von Jalousien
- Immobilienkauf
- Austausch des Bodenbelags
- Steckerfertige Fotovoltaikanlagen
- Voraussetzungen der Untervermietung
- Verwalterbestellung
- Barrierearmer Wohnraum
- Mietminderung wegen Baulärm
- BGH-Urteil zur Renovierung
- Mehrwertsteuersenkung
- Baukulturbericht 2020/21
- Kündigung
- Erbschaftsteuer
- Einbruchschutz
- Absenkung der Umsatzsteuer
- Teilung der Maklerkosten
- Moderne Fenster
- Bauaufsichtliches Einschreiten
- Umbau in der Mietwohnung
- Hausbau
- Kündigung durch den Eigentümer?
- Baukosten
- Minderungsausschluss
- Zinsen in der Corona-Krise
- Kein Gewohnheitsrecht
- Schreckliche Farben?
- Notdienstpauschale nicht umlagefähig
- Abberufung des WEG-Verwalters
- Möblierte Wohnungen
- Austausch alter Ölkessel
- Mietspiegel 2020
- Grillen – Was ist erlaubt?
- Steuer-Erleichterungen
- Ortstermine durch Sachverständige
- Gewerberaummietrecht
- Darlehen für Immobilienkredite
- Sanierung und Modernisierung
- Nachbars Äste
- Qual der Wahl
- Erbbaurecht und Erbbauzins
- Online-Umfrage
- Neue Online-Seminare
- Mietpreisbremse verschärft
- Corona und gewerbliche Mieter
- Wie entsteht eine WEG?
- Absetzung für Abnutzung (AfA)
- Eltern-Kind-Zentrum in WEG
- Falsch berechnete Wohnfläche
- Räumungsfristen und Corona
- Ladestationen vorbereiten
- Wohnungseigentum entziehen?
- Tipps für Haus und Garten
- Hunde im Garten
- Energetische Modernisierung
- Mietpreisbremse
- Grillen erlaubt?
- Poolbau
- Haustiere: Wer haftet für Schäden?
- Müll falsch befüllt?
- Augen auf beim Wohnungskauf
- Sanierungsmaßnahmen überprüfen
- Drogenhandel führt zu Kündigung
- Stromvertrag: Wer ist Kunde?
- Was bedeutet "neu für alt"?
- Vermieter außen vor
- Statistische Tricks
- Haftung für Sturmschäden?
- Abwasserrohr verstopft
- Eigenbedarfskündigung
- Bau- und Instandhaltungskosten
- Weniger Feinstaub
- Straßensanierung
- Stellplatzmietvertrag grundlos kündigen?
- Rückabwicklung von Baukrediten
- Eigentümerversammlung
- Übergangsfrist Zweitwohnungsteuer
- Gewerberaummietrecht
- Gratiszeitungen unerwünscht
- Instandhaltung? Modernisierung?
- Auslegung des Begriffs „Verwaltung“
- WEG: Wohnungseigentum entzogen?
- Schneemassen auf dem Dach
- Hausgeldansprüche geltend gemacht
- Novelle der Heizkostenverordnung
- Immobilienbewertung
- Zufriedene Mieter – zufriedene Vermieter
- Winterdienst - wer haftet?
- Zahl der Gerichtsverfahren
- Datenverarbeitung
- Laufende Gesetzgebungsverfahren
- Klimapaket
- Bauliche Veränderung in der WEG
- Nachbarschutz
- Rauchwarnmelder-Fehlalarm
- Mieterstrom
- Immobilienverkauf durch Fachmann
- Unerlaubte Untervermietung
- Frostschutz
- Einbauten des Mieters
- Starkregen und Sturzfluten
- Klimapaket
- Wie hoch ist die Erbschaftsteuer?
- Richtig vermieten
- Streit in der WEG
- Schadensersatzpflicht bei Mietende
- Kein Beseitigungsanspruch
- Richtig heizen verpflichtet?
- Schadensersatz für abgerissene Tapete
- Mieterhöhung ohne Mietspiegel
- Beschlussanfechtung zurückgenommen
- Die aktuelle EZB-Politik
- Bildung von Wohneigentum stagniert
- WEG-Reform nimmt an Fahrt auf
- Untervermietung – Was ist (nicht) erlaubt?
- Mietkaution abrechnen
- Schlüsselverlust in Wohnungsanlage
- Abwrackprämie für alte Kessel
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 1
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 2
- Eigenmächtige Instandsetzungsarbeiten
- Verwalterneubestellung in der WEG
- Neue Abschreibungsmöglichkeiten
- Kauf einer Bestandsimmobilie
- Zu enger Stellplatz
- Smart gespart: Thermostatventile
- Privat statt Staat
- Klimapolitik
- Wohnungsbedarf und Leerstand
- Normaler Mietgebrauch oder Schaden?
- Gefährlich und teuer
- Kinderlärm als Mietmangel?
- Sondereigentum in der WEG
- Erbschaftsteuerfrei ins geerbte Elternhaus
- Eigenbedarf wegen Trennung
- Vorsicht bei Neuvermietung
- Mängelbeseitigung verweigert
- Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters
- BGH stärkt Verbraucherrechte
- Ortsübliche Berechnungsmethode
- Beschläge und Scharniere austauschen
- Abnahme der Endleistung zählt
- Angespannte Wohnungsmärkte
- Mietpreisregulierung
- Grundsteuerreform
- Gebäudeenergiegesetz
- Anbahnung des Mietverhältnisses
- Pflanzen im Treppenhaus
- Einbauten entfernen?
- Pläne zur Verschärfung der Mietpreisbremse
- Beschränkung der Steuerfreiheit
- Schneefanggitter und Co.
- Hat der Wohnungsmarkt versagt?
- Energiewende in Gebäuden
- Instandsetzung von Fenstern
- Reform der Grundsteuer
- Reform von Wohngeld und Lastenzuschuss
- Steuerprogramme im Test
- Mieter verhindert die Mängelbeseitigung
- WEG: Unterbringung von Wohnungslosen
- Vorzeitige Schlüsselrückgabe
- Sozialrecht und Datenschutz
- Rückgabe der Mietwohnung
- Rechtswidrige bauliche Veränderung
- Anfechtung der Jahresabrechnung
- Mietminderung wegen Baulärm
- Fenstertausch mit System
- Rückschnitt überhängender Äste
- WEG-Recht
- Videoüberwachung am Haus
- Messie-Mieter kündigen?
- Ende des Mietverhältnisses
- Modernisierung steuerlich fördern
- Heizkostenabrechnung
- Streit um die Markise
- Wo wird eigentlich gebaut?
- Mieterhöhung begründen
- WEG: Aufgaben des Verwaltungsbeirats
- Kündigungsgrund entfallen
- Holz- und Kohleöfen
- Grunderwerbsteuer bei Kaufpreisminderung
- Eigenbedarfskündigung trotz Härtegründen
- Verstoß gegen Heizkostenverordnung
- Sonnenstrom aus der Steckdose
- Steuerfalle günstige Miete
- Wohnraummietverträge und Garagen
- Schimmelpilzgefahr bei Altbauten
- Vertragswidrige Nutzung durch Wohnen
- Wohnungseigentümergemeinschaft



