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Eigenbedarfskündigung trotz Vorliegens von Härtegründen

Das Landgericht München I hat sich in einem Endurteil vom 22. März 2019 mit der Frage auseinandergesetzt, unter welchem Umstände das Vorliegen von Härtegründen eine Eigenbedarfskündigung ausscheiden lässt und das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen ist.

Zu den Grundvoraussetzungen einer begründeten Eigenbedarfskündigung gehört es, dass der bestehende Eigenbedarf tatsächlich vorhanden ist und der Eigenbedarfswunsch unter Hinzuziehung von Anschlusstatsachen plausibel sowie nachvollziehbar vorgetragen wird.

Entsprechendes Begründungserfordernis wird von den Gerichten konsequent überprüft um sogenannte „vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung“ zu erkennen und zurückzuweisen. Neben den juristischen Formalien und der guten Begründetheit der Eigenbedarfskündigung kommt es daher in der Gerichtspraxis häufig auf eine Zeugenvernahme / Parteivernahme desjenigen an, der in die Wohnung einziehen soll.

Erst wenn die Voraussetzungen einer wirksamen Eigenbedarfskündigung einschlägig sind, wird sich das Gericht im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Mieter mit dessen vorgetragenen Härtegründen sowie eine im Anschluss zu erfolgende Interessensabwägung auseinandersetzen.

Im gegenständlich Sachverhalt erfüllte die Eigenbedarfskündigung alle Formalien und inhaltlichen Voraussetzungen einer begründeten Eigenbedarfskündigung; dem Räumungsanspruch wurde allerdings aufgrund des Beklagtenseits geltend gemachten Härteeinwandes jedoch nicht stattgegeben, so dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen sei.

Nach den Feststellungen des Gerichts würde der Umzug für den Mieter aufgrund der emotionalen Entwurzelung und der körperlichen Belastung zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes, wenn nicht sogar zum vorzeitigen Tod führen. Entsprechende gesundheitlichen Auswirkungen wurden durch ärztliche Gutachten bestätigt, da ein unsubstantiierter Vortrag des Mieters zu der Gesundheitsthematik keine Beweiskraft gehabt hätte.

Das Gericht urteilte, dass, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für einen hochbetagten und schwer kranken Mieter eine unzumutbare Härte darstellt, das Mietverhältnis grundsätzlich auch auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden kann. Im Rahmen der Interessenabwägung hat das Bestandsinteresse eines 88-jährigen, schwer herzkranken, seit 45 Jahren in der Wohnung verwurzelten Mieters hinter dem Erlangungsinteresse der sich auf Eigenbedarf berufenden Vermieter zurückzustehen, wenn dem Mieter eine gleichwertige, in der unmittelbaren Umgebung der bisherigen Wohnung gelegene Ersatzwohnung zu identischen Konditionen angeboten wird, die Vermieter dieses Angebot ausdrücklich bis zur Rechtskraft des Räumungsurteils und einer etwaig anschließend stattfindenden Zwangsvollstreckung aufrechterhalten und die Vermieter zudem die Kosten und die gesamte Umzugsorganisation übernehmen.

LG München I (14. Zivilkammer), Endurteil vom 22.03.2019 - 14 S 5271/17

Praxishinweis:

Die Wohnung stellt den engsten Lebensbereich des Mieters dar, dessen Bestandsinteresse daher vom Bundesverfassungsgericht auch dem Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG unterstellt wird. Deshalb findet ein Ausgleich der vom Vermieter konkret vorgetragenen Interessen an der Kündigung und etwaiger besonderer Interessen des Mieters am Erhalt der Wohnung statt. Der Mieter kann der Eigenbedarfskündigung des Vermieters widersprechen und von ihm erfolgreich die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, für die Familie des Mieters oder einen anderen Angehörigen des Mieterhaushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dabei liegt eine Härte auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Neben den formalen und inhaltlichen Voraussetzungen einer begründeten Eigenbedarfskündigung sind demnach die möglichen Härtegründe des Mieters vor dem Ausspruch einer Kündigung abzuwägen, wobei ausdrücklich hervorgehoben werden muss, dass gesundheitliche Gründe seitens des Mieters substantiiert dargelegt werden müssen und ein Umzug diesen schlechten Gesundheitszustand negativ beeinflussen müsste. Eine auch für den Mieter schwierige Hürde, die mangels eines Beweises in einem Großteil von Räumungsrechtsstreiten zu Gunsten des Vermieters entschieden wird.