Mieterhöhung

Einfacher Mietspiegel kann zur Begründung ausreichen

Wenn es vor Ort keinen qualifizierten, sondern nur einen einfachen Mietspiegel gibt, kann der Verweis auf diesen vor Gericht ausreichend sein, um die Zustimmung zu einer Mietanpassung einzuklagen. Dafür muss der einfache Mietspiegel allerdings eine gewisse Qualität aufweisen. Außerdem dürfen die Parteien keine stichhaltigen Einwendungen gegen den Erkenntniswert der im einfachen Mietspiegel enthaltenen Angaben erheben. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 13. Februar 2019 (VIII ZR 245/17) entschieden.

Im konkreten Fall ging es um eine Mieterhöhung für eine 82 Quadratmeter große Wohnung in Dresden. Die Vermieter verlangten von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 6,25 Euro auf 6,55 Euro pro Quadratmeter. Sie begründeten das mit dem Dresdner Mietspiegel 2015. Dieser erfüllte nicht die Bedingungen, um als qualifizierter Mietspiegel gelten zu können. Er wurde jedoch von Mieter- und Vermietervertretern vor Ort anerkannt. Diese hatten auch an der Erstellung mitgewirkt. Die Grundlage bildeten knapp 4.000 Datensätze aus einer Datenbereitstellung durch Vermieter und aus einer mündlichen Mieterbefragung.

Die Mieter stimmten einer Mieterhöhung nicht zu. Darauf zogen die vermietenden Eigentümer vor Gericht. Vor dem Amtsgericht blieb ihre Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung zunächst erfolglos. In zweiter Instanz verurteilte das Landgericht die Mieter, eine Mieterhöhung auf 6,39 Euro pro Quadratmeter hinzunehmen. Das Gericht hatte gestützt auf den einfachen Mietspiegel eine ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt. Gegen dieses Vorgehen des Gerichts klagten die Mieter vor dem Bundesgerichtshof – erfolglos.

Die Karlsruher Richter bestätigten das Urteil des Landgerichts: Zwar handele es sich bei dem Mietspiegel nicht um einen qualifizierten Mietspiegel. Es könne also nicht gemäß § 558d Absatz 3 BGB vermutet werden, dass die sich daraus ergebenden Werte die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen.

Der einfache Mietspiegel sei jedoch ein Indiz dafür, wo die ortsübliche Vergleichsmiete liegt. Auf dieses Indiz dürfe sich das Gericht unter bestimmten Umständen stützen. Das gelte, wenn – wie im vorliegenden Fall – die Qualität des Mietspiegels ausreichend sei und Mieter- wie Vermieterseite keine erheblichen Einwände gegen den Erkenntnisgehalt des Mietspiegels vorzubringen haben.

Das Landgericht hatte die Mieter zur Zustimmung zu einer etwas geringeren Mieterhöhung verurteilt als ursprünglich vom Vermieter verlangt. Es begründete dies mit der Wohnlage: Die Vermieter waren von einer mittleren Wohnlage ausgegangen. Wegen der Lage des Hauses direkt an einer Hauptverkehrsstraße stufte das Landgericht die Wohnung jedoch als einfache Wohnlage ein. Der BGH folgte auch dieser Einstufung.