Vergleichsmiete und Mietspiegel

Union und SPD haben im Koalitionsvertrag sowie anlässlich des Wohngipfels eine Reform des Mietspiegelrechts vereinbart. Dabei sollen unter anderem einheitliche Standards für die Erstellung festgelegt, der Bindungszeitraum von zwei auf drei und der Betrachtungszeitraum von vier auf sechs Jahre verlängert sowie die Rechtsfolgenseite verschärft werden. Nun nimmt das Vorhaben langsam konkrete Formen an.

Ortsübliche Vergleichsmiete
Sie wird aus den Mieten, die in der Gemeinde in den letzten vier Jahren (= Betrachtungszeitraum) für vergleichbaren Wohnraum vereinbart oder angepasst wurden, gebildet. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können ein Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen herangezogen werden. Dabei fließen sowohl Neuvertrags- als auch die innerhalb des vierjährigen Zeitraums geänderten Bestandsmieten ein. Ob ein Wohnraum vergleichbar ist, richtet sich nach der Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit. Nicht in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einbezogen werden Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus bzw. die der Sozialpreisbindung unterliegen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in diversen Zusammenhängen angewandt:

• Dort, wo die Mietpreisbremse für Wohnraum gilt, bildet die ortsübliche Vergleichsmiete den Maßstab für die Höhe des Mietpreises bei Neuvermietungen. Er darf nicht mehr als zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, soweit kein gesetzlicher Ausnahmetatbestand vorliegt (§ 556d Abs. 1 BGB).
• Rügt der Mieter die Miethöhe, muss sich der Vermieter über die Berechnung erklären.
• Ferner bildet die ortsübliche Vergleichsmiete die Grenze, um die Miete an die allgemeine Mietpreissteigerung anzupassen (§§ 557, 558 Abs. 1 BGB): Mit Zustimmung des Mieters kann der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, wenn die bisherige Miete in dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert war und die sogenannte Kappungsgrenze eingehalten wird.
• Die ortsübliche Vergleichsmiete ist für den Ordnungswidrigkeitstatbestand der Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) relevant. Sie liegt dann vor, wenn vorsätzlich oder fahrlässig die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 Prozent überschritten und zugleich ein „geringes Wohnungsangebot ausgenutzt“ wird.

Sie können für das Gebiet einer Gemeinde, mehrere Gemeinden oder auch nur für einen Teil einer Gemeinde erstellt werden, um für diese Region die ortsübliche Vergleichsmiete auszuweisen. Eine Pflicht zur Erstellung von Mietspiegeln besteht nicht. Die einem Mietspiegel zugrunde liegenden Datensätze müssen aktuell sein, den mietspiegelrelevanten Wohnungsmarkt repräsentativ abdecken, den Kriterien der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen und über eine Zufallsstichprobe anhand von Mieter- oder Vermieterbefragungen gewonnen werden. In den Datensatz fließen nur Mieten ein, die in den letzten vier Jahren vor dem Stichtag der Datenerhebung neu vereinbart oder geändert wurden und deren Miethöhe weder durch Gesetz noch eine Förderzusage festgelegt ist. Nach ihrer Erstellungsweise werden einfache und qualifizierte Mietspiegel unterschieden.

Einfache Mietspiegel werden entweder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt. Die Beteiligten bringen ihre unterschiedlichen Erfahrungen und die im Rahmen ihrer alltäglichen Geschäftspraxis zum lokalen Wohnungsmarkt erstellten Datensätze in den Mietspiegel ein. Die gemeinsame Erstellung bürgt für die Richtigkeit und Ausgewogenheit der Ergebnisse. Zur Erstellung wird vielfach die Tabellenmethode angewandt. Dabei werden Mittelwerte für bestimmte Wohnungstypen gebildet. Um den einfachen Mietspiegel kontinuierlich an die Marktentwicklung anzupassen, ist er alle zwei Jahre zu überarbeiten. Einfache Mietspiegel werden vor Gericht im Rahmen der freien richterlichen Beweiswürdigung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung genutzt, insbesondere neben einem Sachverständigen-gutachten.

Qualifizierte Mietspiegel müssen nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt sein. Bei der Erstellung kommt neben der Tabellenmethode auch die Regressionsmethode zum Einsatz. Dabei wird ein deutlich geringerer Datensatz mittels komplizierter statistischer Verfahren ausgewertet. Auch qualifizierte Mietspiegel müssen alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst und darüber hinaus alle vier Jahre (= Bindungszeitraum) neu erstellt werden. Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird hingegen gesetzlich vermutet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung wiedergibt. Will man diese Vermutung widerlegen, ist der gesamte Mietspiegel und seine Wissenschaftlichkeit anzugreifen. Auch kommt dem qualifizierten Mietspiegel eine besondere Bedeutung bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete zu. So ist auf dessen Angaben im Begründungsschreiben stets hinzuweisen, auch wenn die Miete auf ein anderes Begründungsmittel (zum Beispiel drei Vergleichswohnungen) gestützt wird.