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Fehlen eines qualifizierten Mietspiegels

Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen oder mittels einfachen Mietspiegels

Der Vermieter sieht sich in seiner Vermietungspraxis regelmäßig mit Problemen konfrontiert, wenn er die Mieten bei Nichtvorhandensein eines qualifizierten Mietspiegels zu erhöhen gedenkt und eine einvernehmliche Mieterhöhung seitens der Mietpartei verweigert wird.

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um einen repräsentativen Querschnitt von Mieten, die für vergleichbaren Wohnraum üblicherweise bezahlt werden. Maßgebend ist dabei der Zeitraum der letzten vier Jahre, ab dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens.

Zur Erfassung der Struktur der Wohnungen sind mehrere Vergleichsmerkmale zur Bestimmung der ortsüblichen Mieten heranzuziehen.

Nach der Strukturerfassung der Wohnung des Mieters kommt es auf den Nachweis an, dass an-derswo für vergleichbare Wohnräume erhöhte Mieten bezahlt werden. Der Vermieter muss dem Mieter nachweisen, dass die für diese vergleichbaren Wohnungen gezahlten Mieten tatsächlich berechtigt sind.

Diesen Nachweis kann er führen, indem er u.a. auf einen Mietspiegel, alternativ eine Mietdaten-bank, ein Sachverständigengutachten oder auf drei vergleichbare Wohnungen verweist. Der Ver-weis auf eine dieser Möglichkeiten dient zur Begründung der Mieterhöhung.

Der Vermieter kann zur Begründung, dass sein Mieterhöhungsverlangen auf dem Niveau ortsübli-cher Mieten liegt, gemäß § 558a II 4 BGB auf vergleichbare Wohnungen verweisen. Durch den Ver-gleich der eigenen Wohnungsmiete mit der Miete vergleichbarer Wohnungen kann der Mieter relativ leicht und schnell feststellen, ob die erhöhte Miete ortsüblich ist oder überzogen ist.

Allerdings dienen Vergleichswohnungen nur zur Begründung der Mieterhöhung. Sie erbringen noch keinen endgültigen Beweis dafür, dass die Vergleichsmieten tatsächlich der ortsüblichen Mie-te entsprechen (LG Düsseldorf WuM 1990, 393). Bestreitet der Mieter, dass die Mieterhöhung ortsüblich ist, muss der Richter entscheiden. Hierzu kann er einen Mietspiegel beiziehen oder ein Sachverständigengutachten beauftragen.

Mit einem Urteil vom 13.02.2019 – Az. – VIII ZR 245/17 – entschied der Bundesgerichtshof, dass einem einfachen Mietspiegel im Prozess zur Zustimmung der begehrten Mieterhöhung eine
Indizwirkung zukommen kann.

Das Gericht entscheid zudem, dass bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels Mietspiegels im Prozess in einem ersten Schritt auf der Grundlage der Vergleichskriterien des § 558 Abs. 2 BGB die einschlägige Mietpreisspanne festzustellen ist. In einem zweiten Schritt ist ausgehend vom Mittelwert der Spanne anhand zusätzlicher qualitativ einzelfallbezogener, den individuellen Wohnwert bestimmender Faktoren die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete zu ermitteln.

Mit der neuerlichen Entscheidung des Bundesgerichtshofes hat das höchste deutsche Gericht die Bedeutung des einfachen Mietspiegels dahingehend gestärkt, dass auch Mietspiegel, denen die Qualifikation nicht zuerkennt werden, im gerichtlichen Verfahren herangezogen werden können.

Praxistipp

Voraussetzung ist, dass die Vergleichswohnungen mit der Wohnung des Mieters tatsächlich vergleichbar sind. Die Vergleichbarkeit ist anhand bestimmter Vergleichsmerkmale festzustellen (§ 558 II BGB). Im Ergebnis ergeben sich mindestens drei Vergleichswohnungen.

Voraussetzung ist ferner, dass der Mieter die Vergleichswohnungen identifizieren kann (BGH WuM 2003, 149). Dazu muss der Vermieter folgende Angaben mitteilen:

Anschrift der Vergleichswohnung (Straße, Hausnummer, Stockwerk, Lagebezeichnung im Stockwerk)
Name des Mieters/Vermieters
Stichwortartige Angaben über Größe, Art, Beschaffenheit, Lage und Ausstattung, Baujahr der Vergleichswohnung. Bei der Lage kommt es darauf an, dass die Wohnung möglichst in derselben Gemeinde liegt.
Angabe des Quadratmeterpreises mit Angabe der Gesamtgröße der Wohnung
Alternativ: Angabe der Miete unter Angabe der Wohnungsgröße

Wichtig ist, dass die Mietangaben vergleichbar sind. Wird eine Vergleichswohnung mit einer Bruttomiete ausgewiesen, muss diese durch Abschläge entsprechend auf die Basis der Nettokaltmiete der Wohnung des Mieters reduziert werden.

Zwar besteht keine Verpflichtung, Mieter und Vermieter namentlich zu bezeichnen. Dennoch ist die Information sinnvoll, wenn die Vergleichswohnung andernfalls nicht identifiziert werden kann (BGHZ 84, 395). Kann der Mieter die Vergleichswohnung nämlich nicht auffinden, ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters unwirksam, falls er dadurch weniger als drei Vergleichswohnungen benennt (LG Kaiserslautern ZMR 1985, 363).

Der Vermieter muss mindestens drei Vergleichswohnungen bezeichnen. Mehr schaden nicht (BayObLG RE WuM 1992, 52). Auch kann er unbeschränkt Wohnungen aus seinem eigenen Bestand bezeichnen (OLG Frankfurt RE WuM 1984, 123). Es schadet auch nicht, wenn der Mieter selbst im Haus wohnt (OLG Karlsruhe WuM 1984, 188).

Abschließend ist in diesem Zusammenhang nochmals hervorzuheben, dass ausschließlich vermietete Wohnungen zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens in Form von Vergleichsmieten benannte werden dürfen. Die Heranziehung von freistehenden Mietwohnungen über diverse Online-Immobilien-Anbieter können folglich nicht zur Begründung herangezogen werden.