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Messie-Mieter

Geruchsbelästigung durch verwahrlose Wohnung rechtfertigt fristlose Kündigung

Das Amtsgericht München hatte sich in einer Entscheidung vom 08. August 2019 – Az. 416 C 5897/18 – mit der Frage auseinanderzusetzen, ob der Vermieter zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung des Wohnraummietverhältnisses berechtigt war, nachdem sich Mieter über unangenehme Gerüche aus der Wohnung einer Mietpartei bei dem Vermieter beschwerten und sich zudem bei einer Begehung herausstellte, dass die Wohnung des Mieters stark verunreinigt sowie vermüllt war und zum Teil Feuchtigkeitsschäden aufwies. Vor dem Ausspruch der fristlosen Kündigung hatte der Vermieter den Mieter unter Fristsetzung schriftlich aufgefordert die Wohnung in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen.

Das Amtsgericht München entschied unter Würdigung des Einzelfalls, mit folgendem Leitsatz:

Ist eine Wohnung infolge der Verletzung der dem Mieter obliegenden Obhutspflicht strak verunreinigt, vermüllt sowie durch Feuchtigkeit und Schimmel beschädigt und werden die Nachbarn durch die von der Wohnung ausgehenden üblen Gerüche belästigt, kann der Vermieter nach Abmahnung das Mietverhältnis wegen Gefährdung der Mietsache und Störung des Hausfriedens fristlos kündigen.

Die Räumungsklage des Vermieters hatte demnach Erfolg. Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB hat der Vermieter ein Kündigungsrecht, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erhebliche gefährdet. Ein solcher Fall kann auch dann vorliegen, wenn durch die unzureichende Reinigung und Pflege der Wohnung eine Beschädigung der Mietsache zu befürchten ist. Der Kündigungstatbestand der Störung des Hausfriedens gemäß § 569 Abs. 2 BGB ist neben § 543 BGB anwendbar; er beruht auf der Erwägung, dass die Nutzung von Wohn- oder Geschäftsräumen durch mehrere Mietparteien ein gewisses Maß an Rücksichtnahme voraussetzt. Jede Mietpartei muss sich bei der Nutzung der Mieträume so verhalten, dass die anderen Mieter nicht beeinträchtigt werden, als dies nach den konkreten Umständen unvermeidlich ist. Deshalb kann auch eine vom Mieter verschuldete Störung der Nachbarn durch üble Gerüche als Störung des Hausfriedens bewertet werden. In der vorbenannten Entscheidung des Amtsgerichts München kommt das Gericht aufgrund einer Interessensabwägung zu dem Ergebnis, dass sowohl der Kündigungstatbestand des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB als auch der Tatbestand des § 569 Abs. 2 BGB einschlägig ist.

Praxistipp

Aufgrund diverser Gründe, die durchaus die Merkmale eines krankhaften Verhaltens aufweisen, kommt es vermehr zu Fällen, in denen sogenannte „Messie-Mieter“ die Wohnung vermüllen und diese Verwahrlosung des Wohnungszustandes zu einer Beeinträchtigung der anderen Mietpartei-en führt. Grundsätzlich ist hierbei die „unordentliche Wohnung“ von einer „vermüllten Wohnung“ klar zu unterscheiden, da es der Wahl des Mieters obliegt und diesem gestattet ist in einer unor-dentlichen Wohnung zu hausen, ohne jedoch den Wohnbestand der Mietsache zu gefährden. Bei einer sogenannten „Messie-Wohnung“ wird eine Gefährdung des Wohnbestandes der Mietsache genauso eine Voraussetzung sein, wie die Beeinträchtigung der anderen Mietparteien. Der Ver-mieter hat bei dem Vorhandensein eines solchen Tatbestandes zunächst dem Mieter gegenüber eine qualifizierte Abmahnung auszusprechen und diesen unter Fristsetzung zur Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes der Mietsache aufzufordern. Erst wenn der Mieter die Auffor-derung ignoriert oder den Zustand nicht innerhalb der Fristsetzung zurückversetzt, wird der Ver-mieter zum Ausspruch der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein.