Beginn der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters

Bei Ende eines Mietverhältnisses sollte der Vermieter die Wohnung möglichst schnell überprüfen. Denn ihm bleiben nach § 548 Absatz 1 BGB lediglich sechs Monate Zeit, etwaige Schadensersatzansprüche wegen unerwünschter Umbauten oder Mängel geltend zu machen. Nach Ablauf dieser Frist sind die Ansprüche verjährt. Für den fristlaufauslösenden Zurückerhalt der Mietsache sind eine Änderung des Besitzverhältnisses zugunsten des Vermieters sowie die vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich. Das hat der BGH in seinem Urteil vom 7. Februar 2019 (XII ZR 63/18) erneut bestätigt.

Der Vermieter muss also die unmittelbare Sachherrschaft ausüben können, das heißt, es muss ihm durch die Übergabe des Wohnungsschlüssels ermöglicht werden, sich ungestört freien Zutritt zur Wohnung zu verschaffen. Darüber hinaus muss der Mieter dem Vermieter nicht nur die tatsächliche Möglichkeit einräumen, die Mieträume jederzeit zu betreten. Er muss auch klarstellen, dass er selber keinerlei Sachherrschaft mehr über die Wohnung beansprucht. Dies ist nur gewährleistet, wenn er selber keinen Zugriff mehr auf einen Wohnungsschlüssel hat und dem Vermieter eindeutig zu erkennen gibt, dass er über die Wohnung zukünftig nicht mehr verfügen will.

Im konkreten Fall hatte das Land Brandenburg den Mietvertrag über ein Gerichtsgebäude gekündigt. Im Nachgang kam es zu Unstimmigkeiten über die Rückbaupflichten. Das Land bot dann dem Vermieter schriftlich die sofortige Rückgabe der Mieträume an, schlug aber im gleichen Schreiben vor, dass man sich bei einem Vor-Ort-Termin über die noch in dem Gebäude vorhandenen Umbauten abstimmen sollte. Nach diesem Termin teilte der Vermieter dem Land Brandenburg mit, welche Rückbauten und Instandsetzungsarbeiten noch erforderlich wären. Über deren Umfang kam es später zum Streit, sodass der Vermieter schließlich Klage einreichte. Das Land Brandenburg machte mit Verweis auf das schriftliche Rückgabeangebot die Einrede der Verjährung geltend.

Der BGH lehnte die Verjährung ab. Aus dem Wortlaut des „Rückgabeangebotes" habe sich ergeben, dass das Land Brandenburg selber noch Abstimmungsbedarf hinsichtlich etwaiger Rückbauten sah. Somit war mit ihm nicht eindeutig geklärt, ob das Land seine Sachherrschaft noch vor der Klärung dieser Fragen vollständig und endgültig aufgeben wollte. Trotz der Bezeichnung handelte es sich daher nicht um ein Rückgabeangebot. Der BGH konnte somit die Frage offenlassen, ob ein echtes Rückgabeangebot ausgereicht hätte, um den Beginn der Verjährungsfrist zu bewirken.