Rechtswidrige bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum

Wer hat welche Ansprüche?

Es kommt immer wieder vor in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, dass ein Wohnungsei-gentümer eigenmächtig, das heißt ohne Beschluss der Gemeinschaft, eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vornimmt. Ganz typisch ist der Einbau von Dachflächenfenstern. Dass dies ein Eingriff in den konstruktiven Bereich des Gemeinschaftseigentums ist, ist außer Frage. Die Frage ist jedoch, wie rechtlich damit umzugehen ist. Gibt es einen Rückbauanspruch und wenn ja, wem steht dieser zu?

Nach einer jüngeren höchstrichterlichen Entscheidung des BGH kann jeder nachteilig betroffene Eigentümer die Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes verlangen. Er ist insoweit prozessfüh-rungsbefugt. Allerdings kann durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft die Gemeinschaft die-sen Beseitigungsanspruch an sich ziehen, so der BGH.

Hierbei ist zu unterscheiden zwischen einem Schadensersatzanspruch und dem Anspruch auf Be-seitigung. Insofern bleibt der BGH bei seiner bisherigen Rechtsprechung, wonach Schadensersatz-ansprüche nur durch den Verband, das heißt durch die Wohnungseigentümergemeinschaft gel-tend gemacht werden können. Der Anspruch auf Beseitigung kann jedoch individuell, das heißt durch jeden Wohnungseigentümer eingeklagt werden. Dieser Anspruch steht nicht als so genannte geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Ist die bauliche Verän-derung noch nicht vorgenommen worden, kann der beeinträchtigte Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Unterlassung geltend machen. Damit ist auch klargestellt, dass es keiner besonderen Ermächtigung durch entsprechende Beschlussfasssung der Wohnungseigentümerversammlung bedarf, den individuellen Beseitigungsanspruch geltend zu machen.