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Ende des Mietverhältnisses

Rückgabe der Mietwohnung vor Gericht

An der Rückgabe der Mietwohnung entzündet sich häufig Streit zwischen Vermieter und Mieter. Vielfach geht es dabei um die Beseitigung von Schäden, die Durchführung von Schönheitsreparaturen und die Auszahlung der Mietkaution. Aber auch die Formalien der Wohnungsrückgabe beschäftigen die Gerichte.

Themen sind dann vor allem der Termin, die Räumung der Wohnung und die Übergabe der Schlüssel.

Der Termin
Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die Wohnung zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Dazu gehört auch, dass er sich rechtzeitig um einen Rückgabetermin der Wohnung kümmern muss. Dieser Termin sollte vor dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses liegen. Der Vermieter hat keinerlei Verpflichtungen, dem Mieter einen Wohnungsübergabetermin anzubieten. Er muss jedoch bei der Wohnungsrücknahme mitwirken. Wenn er den angebotenen Übergabetermin nicht wahrnimmt und keinen Ausweichtermin anbietet oder auch die Rückgabe ungerechtfertigt ablehnt, gerät der Vermieter in Annahmeverzug. Er kann dann nach Beendigung des Vertrages vom Mieter keine weiteren Mietzahlungen verlangen.

Die Räumung
Der Mieter muss alle seine Möbel aus der Mietwohnung, aber auch allen überlassenen Nebenräumen – wie etwa Keller oder Dachboden – entfernen. Im Falle einer teilweisen Räumung wurde dem Vermieter nicht der alleinige Besitz an der Mietwohnung eingeräumt. Damit liegt also keine Rückgabe der Mietwohnung vor; dem Vermieter wird die gesamte Mietwohnung vorenthalten (BGH, 11. Mai 1988, VIII ZR 96/87). Dennoch darf der Vermieter die zurückgelassenen Sachen des Mieters nicht eigenmächtig entsorgen, sonst kann er sich schadensersatzpflichtig machen (BGH, 1. Oktober 2003, VIII ZR 326/02). Er darf sie aber auf Kosten des Mieters entfernen und aufbewahren.

Die Schlüssel
Der Mieter muss alle Schlüssel übergeben, die er beim Einzug oder zu einem späteren Zeitpunkt vom Vermieter empfangen oder auch selbst anfertigen lassen hat. Lässt sich ein persönliches Treffen zwischen den beiden Mietparteien nicht einrichten, so kann der Vermieter eine Person bevollmächtigen, welcher der Mieter die Schlüssel übergeben kann. Es reicht jedoch nicht aus, dass der Mieter die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters oder des Verwalters einwirft. Das gilt nicht ohne Weiteres als Rückgabe der Mietwohnung (BGH, 12. Oktober 2011, VIII ZR 8/11). Auch die Übergabe an den Hausmeister reicht nicht aus, denn dieser hat in der Regel nicht die Vollmacht, die Schlüssel für den Vermieter in Empfang zu nehmen (BGH, 23. Oktober 2013, VIII ZR 402/12).