
Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Frankfurt am Main e.V.


Haus & Grund Frankfurt
am Main e. V.
Grüneburgweg 64am Main e. V.
60322 Frankfurt am Main
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Fax: 069 - 95 92 91 - 11

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Topthemen
Vorzeitige Schlüsselrückgabe des Mieters
In der mietvertraglichen Praxis kommt es immer wieder vor, dass Mieter ihre Wohnungsschlüssel bereits vor Ablauf des Mietverhältnisses zurückgeben wollen, aber an der Weigerung des Vermieters scheitern, diesen entgegenzunehmen. Schlägt eine Schlüsselrückgabe fehl oder kann sie im Einzelfall zumindest nicht eindeutig festgestellt werden, kommt es regelmäßig zum Streit: Zum einen wird regelmäßig darüber gestritten, ob der Vermieter von dem Mieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache Fortzahlung der Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung verlangen kann, wenn der Mieter die Räume nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt. Zum anderen geht es um die Verjährungsvorschrift, deren Lauf vom Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung abhängt, selbst wenn diese verfrüht erfolgt sein sollte.
Grundsätzlich hat der Mieter hat die ihm obliegende Rückgabepflicht dadurch zu erfüllen, dass er dem Vermieter den unmittelbaren Besitz einräumt (grundlegend: BGH NJW 1971, 2065). Es kommt maßgeblich darauf an, dass dem Vermieter die Mietsache dergestalt übergeben wurde, dass dieser nunmehr über sie verfügen kann (OLG Hamburg ZMR 1995, 18). Grundsätzlich setzt die Rückgabe voraus, dass der Mieter alle Schlüssel zurückgibt. Die Rückgabe eines Schlüssels kann aber genügen, wenn sich daraus der Wille des Mieters zur endgültigen Besitzaufgabe eindeutig ergibt (KG ZMR 2012, 693).
Praxistipp
Grundsätzlich ist dem Verlangen des Mieters die Wohnräume vorzeitig durch Schlüsselübergabe an den Vermieter zurückzugeben nichts entgegenzusetzen, sofern der Vermieter gegenüber dem Mieter allerdings klar deutlich macht, dass er die Schlüssel bis zum regulären Mietende nur in Verwahrung nimmt und der Mieter bis zum Mietvertragsende diese jederzeit wieder zurückverlangen kann. Unter dieser Prämisse wird der Mieter bis zum regulären Mietende die vertraglich vereinbarte Miete leisten müssen; der Vermieter hingegen wird allerdings ohne die Zustimmung des Mieters die Mieträume bis zum regulären Mietende nicht betreten dürfen, auch wenn er bereits über die Zugangsschlüssel verfügt.
Ein Argument von Mietervertretern ist regelmäßig die Behauptung, dass der Mieter durch die vorzeitige Rückgabe einen konkludenten Mietaufhebungsvertrag geschaffen habe, der eine Fortzahlung der vertraglichen Miete bis zum regulären Mietvertragsende ausschließe.
Dieser argumentativen Vorgehensweise kann allerdings nicht gefolgt werden.
Gerade an einem klar erkennbaren und unzweifelhaften Willen des Vermieters die Wohnräume ohne jegliche monetäre Kompensation vor dem Ablauf der Kündigungsfrist von dem Mieter zu-rückzunehmen, fehlte es regelmäßig auf Seiten des Vermieters.
Eine vorzeitige Schlüsselrückgabe führt folglich nicht zu einer konkludenten Aufhebung des Miet-vertrages, da ein vorzeitiger Auszug grundsätzlich als Pflichtverletzung zu werten ist. Falls tatsäch-lich die vorzeitige Schlüsselrückgabe als Abschluss eines Aufhebungsvertrages der Parteien gewollt ist, hätte diese Vertragsbeendigung einer Zusatzerklärung des Vermieters bedürft.

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