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Vorzeitige Schlüsselrückgabe des Mieters

In der mietvertraglichen Praxis kommt es immer wieder vor, dass Mieter ihre Wohnungsschlüssel bereits vor Ablauf des Mietverhältnisses zurückgeben wollen, aber an der Weigerung des Vermieters scheitern, diesen entgegenzunehmen. Schlägt eine Schlüsselrückgabe fehl oder kann sie im Einzelfall zumindest nicht eindeutig festgestellt werden, kommt es regelmäßig zum Streit: Zum einen wird regelmäßig darüber gestritten, ob der Vermieter von dem Mieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache Fortzahlung der Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung verlangen kann, wenn der Mieter die Räume nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt. Zum anderen geht es um die Verjährungsvorschrift, deren Lauf vom Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung abhängt, selbst wenn diese verfrüht erfolgt sein sollte.

Grundsätzlich hat der Mieter hat die ihm obliegende Rückgabepflicht dadurch zu erfüllen, dass er dem Vermieter den unmittelbaren Besitz einräumt (grundlegend: BGH NJW 1971, 2065). Es kommt maßgeblich darauf an, dass dem Vermieter die Mietsache dergestalt übergeben wurde, dass dieser nunmehr über sie verfügen kann (OLG Hamburg ZMR 1995, 18). Grundsätzlich setzt die Rückgabe voraus, dass der Mieter alle Schlüssel zurückgibt. Die Rückgabe eines Schlüssels kann aber genügen, wenn sich daraus der Wille des Mieters zur endgültigen Besitzaufgabe eindeutig ergibt (KG ZMR 2012, 693).

Die bloße Besitzaufgabe durch den Mieter ist grundsätzlich nicht als Rückgabe im Sinne des § 546 anzusehen (BGH RE vom 22.11.1995 NJW 1996, 515). Durch das tatsächliche Verlassen der Mieträume unter Zurücklassung der Schlüssel kann deshalb die Rückgabepflicht nicht erfüllt werden. Ebenso liegt keine ordnungsgemäße Rückgabe vor, wenn der Mieter den Schlüssel in den Briefkasten des Hausmeisters einwirft (LG Hannover NZM 2005, 421). Anders ist es, wenn der Mieter den Besitz aufgibt (z. B. durch Zurücklassen der Schlüssel) und der Vermieter von der Sache Besitz ergreift (etwa indem er die Schlüssel entgegennimmt). In diesem Fall steht fest, dass der Vermieter den unmittelbaren Besitz wiedererlangt hat. Ebenso ist es ausreichend, wenn die Schlüssel dem Hauswart (LG Frankfurt WuM 1960, 185) oder einem vom Vermieter beauftragten Rechtsanwalt (LG Mannheim WuM 1982, 298) übergeben werden; allerdings muss in der Schlüsselübergabe zum Ausdruck kommen, dass der Vermieter von nun an über die Mietsache verfügen kann (OLG München ZMR 1996, 557). Die Übergabe an einen im Hause wohnenden Nachbarn reicht ebenfalls aus, wenn die Schlüssel vom Nachbar an den Vermieter weitergeleitet werden und dieser erkennen kann, dass der Mieter den Besitz aufgegeben hat (LG Berlin GE 1983, 437).

Praxistipp

Grundsätzlich ist dem Verlangen des Mieters die Wohnräume vorzeitig durch Schlüsselübergabe an den Vermieter zurückzugeben nichts entgegenzusetzen, sofern der Vermieter gegenüber dem Mieter allerdings klar deutlich macht, dass er die Schlüssel bis zum regulären Mietende nur in Verwahrung nimmt und der Mieter bis zum Mietvertragsende diese jederzeit wieder zurückverlangen kann. Unter dieser Prämisse wird der Mieter bis zum regulären Mietende die vertraglich vereinbarte Miete leisten müssen; der Vermieter hingegen wird allerdings ohne die Zustimmung des Mieters die Mieträume bis zum regulären Mietende nicht betreten dürfen, auch wenn er bereits über die Zugangsschlüssel verfügt.

Ein Argument von Mietervertretern ist regelmäßig die Behauptung, dass der Mieter durch die vorzeitige Rückgabe einen konkludenten Mietaufhebungsvertrag geschaffen habe, der eine Fortzahlung der vertraglichen Miete bis zum regulären Mietvertragsende ausschließe.

Dieser argumentativen Vorgehensweise kann allerdings nicht gefolgt werden.

Grundsätzlich setzt ein konkludenter Mietaufhebungsvertrag einen klar erkennbaren und unzwei-felhaften Willen zur Vertragsbeendigung voraus. Eine vorzeitige Schlüsselrückgabe und Abnahme reichen hierfür nicht aus (vgl.: AG Berlin-Mitte, Urteil vom 05.01.2018 – 124 C 45/17 -).

Gerade an einem klar erkennbaren und unzweifelhaften Willen des Vermieters die Wohnräume ohne jegliche monetäre Kompensation vor dem Ablauf der Kündigungsfrist von dem Mieter zu-rückzunehmen, fehlte es regelmäßig auf Seiten des Vermieters.

Eine vorzeitige Schlüsselrückgabe führt folglich nicht zu einer konkludenten Aufhebung des Miet-vertrages, da ein vorzeitiger Auszug grundsätzlich als Pflichtverletzung zu werten ist. Falls tatsäch-lich die vorzeitige Schlüsselrückgabe als Abschluss eines Aufhebungsvertrages der Parteien gewollt ist, hätte diese Vertragsbeendigung einer Zusatzerklärung des Vermieters bedürft.