
Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Frankfurt am Main e.V.


Haus & Grund Frankfurt
am Main e. V.
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Topthemen
Erbschaftsteuer
Beschränkung der Steuerfreiheit bei Übertragung von Familienwohnheimen
In welchem Umfang ist eine teilweise selbstgenutzte Immobilie bei der Übertragung auf die Kinder („Familienwohnheim“) von der Erbschaftsteuer befreit? Über diese Dauerstreitfrage hat das Finanzgericht Köln in einem am 15. Mai 2019 veröffentlichten Urteil vom 30. Januar 2019 entschieden (7 K 1000/17).
Hintergrund der Entscheidung ist die Regelung des § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG zur erbschaftsteuerfreien Übertragbarkeit des sogenannten Familienwohnheims.
Danach kann eine Immobilie erbschaftsteuerfrei auf Kinder oder – falls diese verstorben sind – auf deren Kinder übergehen. Dies funktioniert allerdings nur dann, wenn der Erblasser die Immobilie bis zum Erbfall selbst genutzt hat oder aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert war. Solche zwingenden Gründe können zum Beispiel der erforderliche Umzug in eine Seniorenresidenz oder ein Pflegeheim sein. Im Gegensatz zur erbschaftsteuerbefreiten Übertragung zwischen Ehegatten gibt es beim Übergang der Immobilie auf Kinder oder Enkel eine Besonderheit: Die Steuerbefreiung greift nur bei einer Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern. Liegt die Wohnfläche darüber, entfällt die Steuerbefreiung nicht ganz, muss aber anteilig gekürzt werden. Bei einer Wohnfläche von 300 Quadratmetern beispielsweise gilt die Befreiung also nicht in voller Höhe, sondern nur für zwei Drittel des Immobilienwertes.
Im vorliegenden Fall ging es nun darum, ob die Steuerbefreiung gemäß § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG auch für eine weitere Wohnung in Anspruch genommen werden kann. In dem streitgegenständlichen Mehrfamilienhaus mit einer Gesamtwohnfläche von 490 Quadratmetern hatte die Erblasserin bis zu ihrem Tode zwei Wohnungen für sich und ihren Sohn, den Kläger, inne. Die Wohnung im Erdgeschoss ist 115 Quadratmeter groß und räumlich nicht mit der Wohnung im Obergeschoss (125 Quadratmeter) verbunden. Beide Wohnungen wurden von der Erblasserin und dem Kläger gemeinsam genutzt. In der oberen Wohnung befanden sich die Schlafzimmer der Familienmitglieder (auch des Klägers), ein Badezimmer, die Küche und ein Wohnzimmer. Diese Wohnung wurde bereits vor dem Tod des Ehemanns der Erblasserin im Jahr 1995 ausschließlich privat genutzt. In der Wohnung im Erdgeschoss befanden sich zwei Arbeitszimmer sowie ein Wohnzimmer, ein Badezimmer und eine Küche. Nach dem Tod der Erblasserin hielt der Kläger an der räumlichen Aufteilung und Nutzungsweise der beiden Wohnungen unverändert fest.
Das Finanzamt berücksichtigte beim Erbfall die gesetzliche Steuerbefreiung nach § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG im streitgegenständlichen Objekt nur hinsichtlich der Wohnung im Obergeschoss, basierend auf deren Flächenverhältnis im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche von 490 Quadratmetern. Eine Steuerbefreiung für die Erdgeschosswohnung erfolgte nicht. Der Kläger begehrte hingegen die volle Steuerfreistellung für beide Wohnungen. Das Finanzamt vertrat demgegenüber die Ansicht, dass eine Steuerbefreiung nur für eine der beiden Wohnungen in Betracht kommen könne. § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG spräche in seinem Wortlaut nur davon, dass „eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken“ genutzt werden würde. Das Wort „eine Wohnung“ sei dabei nummerisch zu verstehen. Der Kläger argumentierte, dass der jeweilige Nutzungszweck entscheidend sei, und verwies auf die Gesetzesbegründung, welche nur von einer „an die Quadratmeterzahl gebundene Regelung“ spreche.
Und so entschied das Gericht: Bei der Auslegung des Begriffs „eine Wohnung“ im Sinne des § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG ist restriktiv von einem streng nummerischen Verständnis des Rechtsbegriffs auszugehen. „Wohnung“ im Sinne des § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG meine die Zusammenfassung mehrerer Räume, die von anderen Wohnungen oder Wohnräumen baulich getrennt sind und die in ihrer Gesamtheit alle für die Führung eines Haushalts notwendigen Einrichtungen, Ausstattungen und Räumlichkeiten umfassen. Dies treffe sowohl auf die obere Wohnung als auch auf die Wohnung im Erdgeschoss zu, sodass zwei Wohnungen vorliegen. Beide Wohnungen verfügten jeweils über eine eigene Küche, Badezimmer und als Schlaf-, Wohn- oder Arbeitsräume nutzbare sonstige Räume. Auch seien beide Wohnungen ausschließlich separat über den von allen Bewohnern und sonstigen Besuchern des Hauses gemeinsam genutzten Hausflur zu erreichen; eine innere Verbindung der Wohneinheiten ähnlich einer „Maisonette-Wohnung“ bestehe unstreitig nicht. Alle Wohnungen des streitgegenständlichen Mehrfamilienhauses – und eben auch die beiden Wohnungen des Klägers – bildeten selbstständige Wohneinheiten. Von der Steuerbefreiung des § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG ist jedoch nur eine einzelne Wohnung erfasst, so das Finanzgericht. Der Argumentation des Klägers, dass die quadratmetermäßige Begrenzung des Gesetzgebers die einzige Beschränkung sei, folgten die Richter nicht. Sie könne vor dem Hintergrund des eindeutigen Wortlauts der Vorschrift keinen Bestand haben.
So ordnet Sibylle Barent, Referentin Steuern und Recht bei Haus & Grund Deutschland, den Fall ein:
Die Entscheidung bewegt sich im Rahmen des zu Erwartenden. In ähnlich gelagerten Fällen wird aber eine steuerlich optimierte Gestaltung des Anteils des selbstgenutzten gegenüber fremd zu vermietenden Wohnraums möglich und interessant sein. So kann etwa Wohnraum oberhalb der 200 Quadratmeter steuerunschädlich abgetrennt und fremdvermietet werden.
Die Entscheidung bewegt sich im Rahmen des zu Erwartenden. In ähnlich gelagerten Fällen wird aber eine steuerlich optimierte Gestaltung des Anteils des selbstgenutzten gegenüber fremd zu vermietenden Wohnraums möglich und interessant sein. So kann etwa Wohnraum oberhalb der 200 Quadratmeter steuerunschädlich abgetrennt und fremdvermietet werden.

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- Kündigung, Abmahnung, Mieterhöhung
- Hundehaltung in Mietwohnung
- Entziehung von Wohnungseigentum
- Fernwärme
- Nachbarrecht
- Auffällige Farbdekoration
- Schallschutz
- Wegerecht
- Betriebskosten einer Eigentumswohnung
- Wasserrohrbruch
- Ungenehmigte Hundehaltung
- Fenstertausch
- Telekommunikationsgesetz
- Vermietung unterhalb Marktmiete
- Vermietete Wohnung besichtigen?
- Modernisierungsmieterhöhung
- WEG: Prozessführungsbefugt
- E-Mobilität
- Denkmalschutz
- Unpünktliche Mietzahlungen – was nun?
- Verspätete Rückgabe der Mietsache
- Wohngebäudeversicherung
- Erbschaftsteuer
- Schadensersatz für Mängel
- Vereinbarte Miete erhöhen
- Modernisierung
- Mieterselbstauskunft
- Verlust des Wohnungsschlüssels
- Bebauungsplan
- Mietenbegrenzungsverordnung
- Fehlinformation als Mietmangel
- Vorsteuerabzug auf Mieterstrom
- Eigenbedarfskündigung
- Persönliche Teilnahme untersagt?
- Vorzeitige Erbschaft
- Eigenbedarf darlegen
- Fragwürdiges Preisschild am Haus
- Straßenausbaubeitrag rechtswidrig
- Grunderwerbsteuergesetz
- Stimmrecht in der WEG
- Umlage von neuen Betriebskosten
- Rückläufige Wohneigentumsquote
- Wohnen in Deutschland
- Ersatzansprüche des Vermieters
- Klimabonus: Steuervorteil erweitert
- Absage bei Rechtsunsicherheit
- Maklerkosten als Schadensersatz?
- Countdown für Sonderabschreibung
- Verwalter & Verträge
- Baugrund prüfen
- Wohnungsbesichtigung trotz Corona?
- Heizen mit Öl und Gas?
- Störung des Hausfriedens
- Immobilienpreise trotzen Corona
- Grunderwerbsteuer bei Teileigentum?
- Gewerbemiete in der Corona-Pandemie
- Verwaltervertrag veröffentlicht
- Jahressteuergesetz: verbilligte Miete
- Pflichtwidrigkeit des Verwalters?
- Rechtswidrige Bescheinigungen
- Messie-Mieter
- Verteilung der Heizkosten
- Jahressteuergesetz: Homeoffice
- Gewerbemietrecht und Covid-19
- Rückbau in der WEG
- Novelle des EEG 2021
- Haushaltsnahe Dienstleistungen
- Maklergebühren - wer zahlt?
- Mietpreisbremse
- Fehlverhalten von Besuchern
- Betriebskosten aus Kaution
- Asbest in Gebäuden
- Neue Gesetzgebung 2021
- Anpassung der Geschäftsgrundlage
- Abschreibung für Abnutzung
- Betriebskostenabrechnung
- Jahresabrechnung der WEG
- Kostenübernahme bei Instandsetzung
- Betriebskostenabrechnung zustellen
- Kleinreparaturen
- Gaststätte oder Shisha-Bar?
- Novelle des EEG
- Müllentsorgung im Mietshaus
- Belastung durch Wohnkosten
- Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf
- Coronabedingte Schließungen
- Wohnungseigentümerversammlung
- Homeoffice
- Novelle des WEG
- Ferienwohnungsverkauf
- Eigentümerversammlungen und Covid-19
- Nachbarrecht
- Haustürsicherung
- Klimapolitik: Wer zahlt?
- Was ist ein Mietvorvertrag?
- Abrisskosten
- WEG und Covid-19
- Modernisierungsvereinbarungen
- Frist für Baukindergeld verlängert
- WEG-Reform im Überblick
- Novelle des Baugesetzbuches
- Reform des Wohnungseigentumsrechts
- Gebäudeenergiegesetz
- Begründung der Eigenbedarfskündigung
- Schlüsselverlust
- Nachmieter wird gestellt?
- Modernisierungsmieterhöhung
- Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot?
- Treppenhausreinigung
- Recht auf Hausordnung
- WEG Verwalter
- Explosion der Nebenkosten
- Zwischenablesung der Betriebskosten
- Weniger Emissionen
- Mietminderung
- Baubeschreibungen
- Gebäudeenergiegesetz
- Brandschutz
- Anbringung von Jalousien
- Immobilienkauf
- Austausch des Bodenbelags
- Steckerfertige Fotovoltaikanlagen
- Voraussetzungen der Untervermietung
- Verwalterbestellung
- Barrierearmer Wohnraum
- Mietminderung wegen Baulärm
- BGH-Urteil zur Renovierung
- Mehrwertsteuersenkung
- Baukulturbericht 2020/21
- Kündigung
- Erbschaftsteuer
- Einbruchschutz
- Absenkung der Umsatzsteuer
- Teilung der Maklerkosten
- Moderne Fenster
- Bauaufsichtliches Einschreiten
- Umbau in der Mietwohnung
- Hausbau
- Kündigung durch den Eigentümer?
- Baukosten
- Minderungsausschluss
- Zinsen in der Corona-Krise
- Kein Gewohnheitsrecht
- Schreckliche Farben?
- Notdienstpauschale nicht umlagefähig
- Abberufung des WEG-Verwalters
- Möblierte Wohnungen
- Austausch alter Ölkessel
- Mietspiegel 2020
- Grillen – Was ist erlaubt?
- Steuer-Erleichterungen
- Ortstermine durch Sachverständige
- Gewerberaummietrecht
- Darlehen für Immobilienkredite
- Sanierung und Modernisierung
- Nachbars Äste
- Qual der Wahl
- Erbbaurecht und Erbbauzins
- Online-Umfrage
- Neue Online-Seminare
- Mietpreisbremse verschärft
- Corona und gewerbliche Mieter
- Wie entsteht eine WEG?
- Absetzung für Abnutzung (AfA)
- Eltern-Kind-Zentrum in WEG
- Falsch berechnete Wohnfläche
- Räumungsfristen und Corona
- Ladestationen vorbereiten
- Wohnungseigentum entziehen?
- Tipps für Haus und Garten
- Hunde im Garten
- Energetische Modernisierung
- Mietpreisbremse
- Grillen erlaubt?
- Poolbau
- Haustiere: Wer haftet für Schäden?
- Müll falsch befüllt?
- Augen auf beim Wohnungskauf
- Sanierungsmaßnahmen überprüfen
- Drogenhandel führt zu Kündigung
- Stromvertrag: Wer ist Kunde?
- Was bedeutet "neu für alt"?
- Vermieter außen vor
- Statistische Tricks
- Haftung für Sturmschäden?
- Abwasserrohr verstopft
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- Bau- und Instandhaltungskosten
- Weniger Feinstaub
- Straßensanierung
- Stellplatzmietvertrag grundlos kündigen?
- Rückabwicklung von Baukrediten
- Eigentümerversammlung
- Übergangsfrist Zweitwohnungsteuer
- Gewerberaummietrecht
- Gratiszeitungen unerwünscht
- Instandhaltung? Modernisierung?
- Auslegung des Begriffs „Verwaltung“
- WEG: Wohnungseigentum entzogen?
- Schneemassen auf dem Dach
- Hausgeldansprüche geltend gemacht
- Novelle der Heizkostenverordnung
- Immobilienbewertung
- Zufriedene Mieter – zufriedene Vermieter
- Winterdienst - wer haftet?
- Zahl der Gerichtsverfahren
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- Laufende Gesetzgebungsverfahren
- Klimapaket
- Bauliche Veränderung in der WEG
- Nachbarschutz
- Rauchwarnmelder-Fehlalarm
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- Unerlaubte Untervermietung
- Frostschutz
- Einbauten des Mieters
- Starkregen und Sturzfluten
- Klimapaket
- Wie hoch ist die Erbschaftsteuer?
- Richtig vermieten
- Streit in der WEG
- Schadensersatzpflicht bei Mietende
- Kein Beseitigungsanspruch
- Richtig heizen verpflichtet?
- Schadensersatz für abgerissene Tapete
- Mieterhöhung ohne Mietspiegel
- Beschlussanfechtung zurückgenommen
- Die aktuelle EZB-Politik
- Bildung von Wohneigentum stagniert
- WEG-Reform nimmt an Fahrt auf
- Untervermietung – Was ist (nicht) erlaubt?
- Mietkaution abrechnen
- Schlüsselverlust in Wohnungsanlage
- Abwrackprämie für alte Kessel
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 1
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 2
- Eigenmächtige Instandsetzungsarbeiten
- Verwalterneubestellung in der WEG
- Neue Abschreibungsmöglichkeiten
- Kauf einer Bestandsimmobilie
- Zu enger Stellplatz
- Smart gespart: Thermostatventile
- Privat statt Staat
- Klimapolitik
- Wohnungsbedarf und Leerstand
- Normaler Mietgebrauch oder Schaden?
- Gefährlich und teuer
- Kinderlärm als Mietmangel?
- Sondereigentum in der WEG
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