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Erbschaftsteuer

Beschränkung der Steuerfreiheit bei Übertragung von Familienwohnheimen

In welchem Umfang ist eine teilweise selbstgenutzte Immobilie bei der Übertragung auf die Kinder („Familienwohnheim“) von der Erbschaftsteuer befreit? Über diese Dauerstreitfrage hat das Finanzgericht Köln in einem am 15. Mai 2019 veröffentlichten Urteil vom 30. Januar 2019 entschieden (7 K 1000/17).

Hintergrund der Entscheidung ist die Regelung des § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG zur erbschaftsteuerfreien Übertragbarkeit des sogenannten Familienwohnheims.

Sonderstatus Familienwohnheim
Danach kann eine Immobilie erbschaftsteuerfrei auf Kinder oder – falls diese verstorben sind – auf deren Kinder übergehen. Dies funktioniert allerdings nur dann, wenn der Erblasser die Immobilie bis zum Erbfall selbst genutzt hat oder aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert war. Solche zwingenden Gründe können zum Beispiel der erforderliche Umzug in eine Seniorenresidenz oder ein Pflegeheim sein. Im Gegensatz zur erbschaftsteuerbefreiten Übertragung zwischen Ehegatten gibt es beim Übergang der Immobilie auf Kinder oder Enkel eine Besonderheit: Die Steuerbefreiung greift nur bei einer Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern. Liegt die Wohnfläche darüber, entfällt die Steuerbefreiung nicht ganz, muss aber anteilig gekürzt werden. Bei einer Wohnfläche von 300 Quadratmetern beispielsweise gilt die Befreiung also nicht in voller Höhe, sondern nur für zwei Drittel des Immobilienwertes.

Gelten diese Regeln auch, wenn mehr als eine Wohnung übertragen wird?
Im vorliegenden Fall ging es nun darum, ob die Steuerbefreiung gemäß § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG auch für eine weitere Wohnung in Anspruch genommen werden kann. In dem streitgegenständlichen Mehrfamilienhaus mit einer Gesamtwohnfläche von 490 Quadratmetern hatte die Erblasserin bis zu ihrem Tode zwei Wohnungen für sich und ihren Sohn, den Kläger, inne. Die Wohnung im Erdgeschoss ist 115 Quadratmeter groß und räumlich nicht mit der Wohnung im Obergeschoss (125 Quadratmeter) verbunden. Beide Wohnungen wurden von der Erblasserin und dem Kläger gemeinsam genutzt. In der oberen Wohnung befanden sich die Schlafzimmer der Familienmitglieder (auch des Klägers), ein Badezimmer, die Küche und ein Wohnzimmer. Diese Wohnung wurde bereits vor dem Tod des Ehemanns der Erblasserin im Jahr 1995 ausschließlich privat genutzt. In der Wohnung im Erdgeschoss befanden sich zwei Arbeitszimmer sowie ein Wohnzimmer, ein Badezimmer und eine Küche. Nach dem Tod der Erblasserin hielt der Kläger an der räumlichen Aufteilung und Nutzungsweise der beiden Wohnungen unverändert fest.

Das Finanzamt berücksichtigte beim Erbfall die gesetzliche Steuerbefreiung nach § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG im streitgegenständlichen Objekt nur hinsichtlich der Wohnung im Obergeschoss, basierend auf deren Flächenverhältnis im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche von 490 Quadratmetern. Eine Steuerbefreiung für die Erdgeschosswohnung erfolgte nicht. Der Kläger begehrte hingegen die volle Steuerfreistellung für beide Wohnungen. Das Finanzamt vertrat demgegenüber die Ansicht, dass eine Steuerbefreiung nur für eine der beiden Wohnungen in Betracht kommen könne. § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG spräche in seinem Wortlaut nur davon, dass „eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken“ genutzt werden würde. Das Wort „eine Wohnung“ sei dabei nummerisch zu verstehen. Der Kläger argumentierte, dass der jeweilige Nutzungszweck entscheidend sei, und verwies auf die Gesetzesbegründung, welche nur von einer „an die Quadratmeterzahl gebundene Regelung“ spreche.

Gericht beschränkt Befreiung auf eine Wohnung
Und so entschied das Gericht: Bei der Auslegung des Begriffs „eine Wohnung“ im Sinne des § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG ist restriktiv von einem streng nummerischen Verständnis des Rechtsbegriffs auszugehen. „Wohnung“ im Sinne des § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG meine die Zusammenfassung mehrerer Räume, die von anderen Wohnungen oder Wohnräumen baulich getrennt sind und die in ihrer Gesamtheit alle für die Führung eines Haushalts notwendigen Einrichtungen, Ausstattungen und Räumlichkeiten umfassen. Dies treffe sowohl auf die obere Wohnung als auch auf die Wohnung im Erdgeschoss zu, sodass zwei Wohnungen vorliegen. Beide Wohnungen verfügten jeweils über eine eigene Küche, Badezimmer und als Schlaf-, Wohn- oder Arbeitsräume nutzbare sonstige Räume. Auch seien beide Wohnungen ausschließlich separat über den von allen Bewohnern und sonstigen Besuchern des Hauses gemeinsam genutzten Hausflur zu erreichen; eine innere Verbindung der Wohneinheiten ähnlich einer „Maisonette-Wohnung“ bestehe unstreitig nicht. Alle Wohnungen des streitgegenständlichen Mehrfamilienhauses – und eben auch die beiden Wohnungen des Klägers – bildeten selbstständige Wohneinheiten. Von der Steuerbefreiung des § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG ist jedoch nur eine einzelne Wohnung erfasst, so das Finanzgericht. Der Argumentation des Klägers, dass die quadratmetermäßige Begrenzung des Gesetzgebers die einzige Beschränkung sei, folgten die Richter nicht. Sie könne vor dem Hintergrund des eindeutigen Wortlauts der Vorschrift keinen Bestand haben.
So ordnet Sibylle Barent, Referentin Steuern und Recht bei Haus & Grund Deutschland, den Fall ein:
Die Entscheidung bewegt sich im Rahmen des zu Erwartenden. In ähnlich gelagerten Fällen wird aber eine steuerlich optimierte Gestaltung des Anteils des selbstgenutzten gegenüber fremd zu vermietenden Wohnraums möglich und interessant sein. So kann etwa Wohnraum oberhalb der 200 Quadratmeter steuerunschädlich abgetrennt und fremdvermietet werden.