Mietpreisregulierung

Schattenseiten der Preispolitik

Nach der Mietpreisbremse kommt nun der Mietendeckel. Der Berliner Senat scheint fest entschlossen, eine eigene Mietpreisregulierung für die Bundeshauptstadt einzuführen. Unbestritten ist, dass es durch die knappe Wohnraumversorgung in deutschen Metropolen bei Neuvermietungen zu starken Preissteigerungen gekommen ist. Preissteigerungen, die nun als Begründung für eine politische Regulierung der Mietpreise herangezogen werden.

Grund genug, auf aktuelle Forschung und Erfahrungen mit regulierten Mietpreisen zu schauen.

Wiener Wohnungsmarkt
In Wien wurden die Mieten schon 1917 eingefroren, um den Markt vor Überhitzung zu schützen. So entstand eine Art Eigentumsverhältnis am Wiener Mietenmarkt, indem viele Mietwohnungen durch sogenannte Eintrittsrechte an die Nachfahren vererbt wurden und werden. Im Ergebnis kann man im selben Haus den alleinstehenden Anwalt antreffen, der 1,50 Euro pro Quadratmeter zahlt, und die Familie mit zwei Kindern, die 12 Euro pro Quadratmeter berappt. In diesem System stehen Familien und Zugezogene dem privilegierten „Mietadel“ gegenüber.

Mietpreisregulierung in Deutschland
Auch Deutschland hat eine lange Geschichte der Mietpreisregulierung. 1936 wurde ein vollständiger Mietpreisstopp verhängt. Der Bundestag verabschiedete 1960 ein Gesetz zum Abbau der Wohnungszwangswirtschaft. Fortan wollte man den Wohnraummangel vor allem über stärkere Förderung im sozialen Wohnungsbau lösen.

In der DDR hingegen galten die gesetzlichen Regelungen der Nationalsozialisten mit wenigen Änderungen bis 1990. Ein Versuch von Walter Ulbricht, 1966 aus dem Mietenstopp auszusteigen, missglückte. Nach Protesten gegen höhere Mieten in besser ausgestatteten Neubauten nahm sein Nachfolger Erich Honecker die „Ulbricht-Mieten“ deshalb wieder zurück. Das jährliche Mietaufkommen in der DDR konnte nur ein Fünftel der tatsächlichen Kosten decken. Private Mietshäuser verfielen oder mussten von der Staatskasse unterstützt werden. Unterm Strich waren mit den Subventionen die tatsächlichen Wohnkosten im Osten genauso hoch wie im Westen, jedoch bei deutlich niedrigerem Qualitätsstandard. Rund 200 Altstadtkerne galten 1990 als akut gefährdet zu verfallen.

Mietpreisregulierung im internationalen Vergleich
Neue Forschung erlaubt seit Kurzem, die Regulierung der Mietmärkte quantitativ abzubilden. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung erhebt Indizes zur Regulierungsintensität für über 80 Länder. Diese reichen mehr als 100 Jahre zurück. Deutschland hat demnach eine im europäischen Vergleich relativ intensive Mietpreiskontrolle, die in den letzten Jahren noch verschärft wurde, ohne dass der Berliner Mietendeckel schon Eingang in die Indizes fand. In einer noch nicht veröffentlichten Studie haben die DIW-Forscher den Zusammenhang von Regulierungen auf die Eigentumsquote untersucht. In vielen Ländern führte Mietpreiskontrolle dazu, dass Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden. Es ist sehr einfach, den Mietmarkt in einen Eigentumsmarkt zu verwandeln – dies wieder umzudrehen, ist sehr viel schwieriger, warnen die Forscher.