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Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter

Der Bundesgerichtshof hat sich in einem Urteil vom 24. Juli 2019 – Az.: VIII ZR 141/17 –zu dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter und dessen Voraussetzungen auseinandergesetzt.

Die folgenden Leitsätze beinhaltet die jüngste Entscheidung des Bundesgerichtshofes:

Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat.
Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat - gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung - für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.
Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter - ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen - wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Dies gilt auch für streitige Forderungen des Vermieters.
Macht der Vermieter nach Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen.

Der Bundesgerichtshof hatte unter Zugrundlegung der obigen Leitsätze sich in der neuerlichen Entscheidung vom 24. Juli 2019 zu zwei Rechtsfragen zu entscheiden.

Zum einem betrifft die Entscheidung die Frage, in welcher Weise der Vermieter über die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses abrechnen muss (Leitsätze 1 und 2) sowie (2) ob der Anspruch des Mieters auf Rückgabe der Kaution fällig wird, wenn sich der Vermieter nicht seinerseits aus der Kaution befriedigt und ob diese Rechtsfolge auch bei streitigen Forderungen des Vermieters eintritt (Leitsätze 3 und 4).

Praxistipp:

Grundsätzlich haben die Vermieter über die Sicherheitsleistung nach der Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich gegenüber dem Mieter abzurechnen, sofern Aufrechnungsansprüche geltend gemacht werden. Hierbei ist ebenfalls aufzuführen, welche Ansprüche bestehen und diese sind zu präzisieren. Der kommentarlose Einbehalt der Mietkaution ist Vermietern nicht gestattet, so dass die vorliegende Entscheidung des Bundesgerichtshofes der Grundsätze einer ordnungsgemäßen Kautionsinanspruchnahme gut darstellen.