Ortsübliche Vergleichsmiete

Verlässlicher, aber nur ausschnittweiser Indikator für die Marktentwicklung

Ortsübliche Vergleichsmieten werden gerne herangezogen, um die Entwicklung der Mieten in unterschiedlichen Städten zu bewerten. Ein solcher Vergleich ist allerdings nur mittels fundierter Standardisierungsverfahren zuverlässig möglich. Das ist bei vielen Untersuchungen nicht gegeben. Darüber hinaus ist die Aussagekraft solcher Vergleiche sehr begrenzt: Die Bestandsmieten werden damit von vornherein ausgeschlossen, da sie keinen Eingang in die Vergleichsmieten finden.

Knapp 600 deutsche Gemeinden ab 10.000 Einwohnern und etwa 400 Gemeinden mit mehr als 20.000 Einwohnern verfügen derzeit über einen Mietspiegel. Bei allen werden die Vergleichsmieten gebildet durch gemeinsame Auswertung der innerhalb der letzten vier Jahre abgeschlossenen Neuvertragsmieten und der im selben Zeitraum durch Mieterhöhung veränderten Mieten. Das war es jedoch auch schon mit den Gemeinsamkeiten. Die Kommunen veröffentlichen ihre Mietspiegel in unterschiedlichen Jahren und zu unterschiedlichen Zeitpunkten. Sie gliedern sie üblicherweise auf jeden Fall nach Baujahren und Wohnfläche. Doch welche Baujahre zusammen gruppiert werden, ist genauso unterschiedlich wie die Differenzierung der Wohngrößen. Sie erfolgt mal in Zwei- und mal in Zwanzig-Quadratmeter-Schritten. Ganz zu schweigen von den Kriterien für eine Differenzierung der Wohnlage oder der Ausstattung. Unterm Strich bedeutet das: Die Vergleichsmieten als reine Tabellenwerte lassen sich nicht miteinander vergleichen.

Ein hochkomplexes Vergleichsverfahren hat die F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH mit dem Mietspiegel-Index entwickelt. Die Wissenschaftler werten die durchschnittlichen Vergleichsmieten für neun Referenzwohnungstypen in 350 Mietspiegelorten mit mindestens 20.000 Einwohnern aus und veröffentlichen die Ergebnisse in regelmäßigen Publikationen. Die Berechnungen belegen: Die durchschnittliche jährliche Steigerung vom Vormietspiegel zum aktuell gültigen Mietspiegel beträgt in allen Städten mit Mietspiegeln durchschnittlich 2,2 Prozent. Auch in Berlin und den anderen A-Städten schwächt sich der Mietenanstieg langsam ab. Dabei verläuft die Entwicklung in den einzelnen Städten sehr unterschiedlich.