Ortsübliche Vergleichsmiete

Wie wird sich die Ausweitung des Betrachtungszeitraums auswirken?

Einschätzungen von Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht bei Haus & Grund Deutschland

Die Bundesregierung will den Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete ausweiten. Statt der Mieten, die in den letzten vier Jahren vereinbart oder verändert wurden, sollen zukünftig die geänderten oder vereinbarten Mieten der letzten sechs Jahre herangezogen werden.

Laut der Gesetzesbegründung soll so verhindert werden, dass sich kurzfristige Entwicklungen bei den Neuvertragsmieten auf die ortsübliche Vergleichsmiete auswirken. Im Klartext: Die ortsübliche Vergleichsmiete soll weniger stark steigen. Betroffen sind davon primär die Vermieter in den Städten, in denen in den letzten Jahren die Nachfrage nach Wohnraum und somit auch die Mieten stark gestiegen sind.

Dass mit dieser Änderung der eigentliche Sinn der ortsüblichen Vergleichsmiete infrage gestellt wird, ficht die Verfasser des entsprechenden Gesetzesentwurfes nicht an. Früher konnten Vermieter nämlich sogenannte Änderungskündigungen aussprechen. Hierbei wurde der Mieter vor die Wahl gestellt, eine höhere Miete zu akzeptieren oder sich eine neue Wohnung zu suchen. 1971 wurde die Änderungskündigung abgeschafft. Als Ersatz wurde die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete eingeführt. Sie sollte es dem Vermieter weiterhin ermöglichen, die Miete im laufenden Mietverhältnis an die aktuellen Marktverhältnisse anzupassen. Die mit der Änderung angestrebte Entkopplung von dem Marktgeschehen steht hierzu im krassen Widerspruch und ist daher abzulehnen.

Die Änderung wird aber auch massive Auswirkungen auf die Mietspiegel haben. Denn wenn die Basis für die ortsübliche Vergleichsmiete geändert wird, müssen auch alle Mietspiegel – die ja die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden – erneuert werden. Zwar sieht der Gesetzesentwurf hier eine Übergangsregelung vor, die dafür sorgt, dass nicht alle existierenden Mietspiegel sofort außer Kraft treten. Aber in einem Zeitraum von bis zu zwei beziehungsweise vier Jahren müssen alle Mietspiegel erneuert werden. Nicht erneuerte Mietspiegel werden spätestens dann unwirksam. Da fraglich ist, ob alle bisherigen Herausgeber von Mietspiegeln – seien es die Kommunen oder Haus & Grund- und Mietervereine – über das Geld für eine solche komplette Neuerstellung verfügen, wird der eine oder andere Mieter und Vermieter wohl damit rechnen müssen, dass sein ihm vertrauter Mietspiegel entfällt und mit ihm der einzig praktische und bezahlbare Weg zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.