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Die Verwalterneubestellung in der Eigentümergemeinschaft

Die Verwaltung obliegt in erster Linie den Wohnungseigentümern selbst. Das hierzu erforderliche Organ ist die Wohnungseigentümerversammlung, zugleich das oberste Organ als Ausdruck des Grundsatzes der Selbstverwaltung der Wohnungseigentümer.

Die Verwaltung des Wohnungseigentums kann in folgende Bereiche untergliedert werden:

Allgemeine Verwaltung mit Innenorganisation (z.B. Bürobetrieb, Buchführung) und Objektverwaltung (z.B. Durchführung von Beschlüssen, Überwachung des Zustands, Vertragsabschlüsse usw.);
Objektbewirtschaftung (z.B. Instandhaltungsmaßnahmen, Wartung und Pflege der Einrichtungen und Anlagen, Einstellung eines Hausmeisters, Sicherstellung von Ver- und Entsorgung, Reinigung);
Organisatorische Verwaltung (z.B. Eigentümerversammlung, Verwaltungsbeirat, Wahrnehmung von Ansprüchen der Gemeinschaft);
Wirtschafts- und Vermögensverwaltung (z.B. Wirtschaftsplan, Geldverwaltung, Geldanlagen, Rücklagen, Sonderumlagen, Jahresabrechnung);
Technische Verwaltung (z.B. Pflege, Wartung, Beauftragung von Handwerkern zur Durchführung von Instandhaltung und Instandsetzung, Schadensfeststellung, Herbeiführung von Beschlüssen, Notmaßnahmen).

Wegen der Verwaltungsnotwendigkeit und der grundsätzlich nur anteiligen Berechtigung eines jeden Miteigentümers zur Selbstverwaltung, ist nach dem Willen des Gesetzgebers die Installierung eines Verwalters notwendig, der als das nachrangige Organ der Gemeinschaft den Verwaltungswillen der Wohnungseigentümer zur Koordinierung auszuführen hat.

Das Gesetz schreibt die Installierung eines Verwalters allerdings nicht zwingend vor. Fehlt er, vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Die Bestellung eines Verwalters kann auch nicht durch Vereinbarung (Gemeinschaftsordnung) ausgeschlossen werden.

§ 20 Abs. 2 WEG bedeutet also nicht, dass jede Gemeinschaft über einen Verwalter verfügen muss. Fehlt ein solcher, ist die Gemeinschaft so lange ohne Verwalter, solange nicht die Wohnungseigentümer selbst oder auf ihren Antrag hin das Gericht einen Verwalter bestellen.

Nicht wenige kleine Gemeinschaften haben in der Tat keinen Verwalter.

Wegen § 20 Abs. 2 WEG hat aber jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich gemäß § 21 Abs. 4 WEG den Anspruch auf Installierung eines Verwalters. Dieser Anspruch kann weder verwirken noch verjähren.

Wollen die Wohnungseigentümer über Sanierungs- oder Baumaßnahmen, über die Vergabe sonstiger Aufträge oder über die Verwalterbestellung entscheiden, geht die wohl überwiegende Auffassung davon aus, dass vor der Beschlussfassung mindestens drei Vergleichsangebote verschiedener Unternehmen vorliegen müssen. Dadurch soll den Wohnungseigentümern die Möglichkeit eröffnet werden, unter Abwägung der jeweiligen Umstände Leistungen und Preise vergleichen zu können.

Diese Grundsätze wendet die Rechtsprechung und Literatur ebenfalls an, wenn die erstmalige Bestellung eines Verwalters ansteht. Eine Ausnahme von der Angebote-Regel soll allerdings dann gelten, wenn die Bestellung des Verwalters eine Fortsetzung der Tätigkeit des bisherigen Verwaltungsunternehmens darstellt und sich die tatsächlichen Verhältnisse der Verwaltertätigkeit nicht wesentlich verändert haben.

In einer jüngsten Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 06. August 2019 – Az.: X ZR 165/18 - entschied das Gericht zudem, dass wenn mehrere Bewerber um das Amt des Verwalters zur Wahl gestellt werden, über jeden Kandidaten abgestimmt werden muss, sofern nicht ein Bewerber die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben können.