BGH-Urteil

Die Mietkaution und ihre Abrechnung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24. Juli 2019 (VIII ZR 141/17) zahlreiche offene Fragen rund um die Kautionsabwicklung geklärt: Vermieter müssen die Mietkaution „innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist“ abrechnen. Die Abrechnung kann nicht nur ausdrücklich durch die Gegenüberstellung seiner sämtlichen Forderungen mit der Kautionsrückzahlungsforderung erfolgen, sondern auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung geschehen. Die Abrechnung des Vermieters kann auch streitige Forderungen enthalten. Der Vermieter darf also trotz bestrittener Forderungen die Mietsicherheit einbehalten. Mit dieser Abrechnung wird der Rückzahlungsanspruch fällig.

Im Streitfall hatten die Mieter einer Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 2005 eine Mietkaution in Höhe von 1.680 Euro in bar gezahlt. Seit Mai 2014 stritten die Mieter und der Vermieter über angebliche Mängel der Wohnung, insbesondere über Feuchtigkeitserscheinungen, Schimmelbildung und Ameisenbefall. In der Folge zahlten die Mieter über mehrere Monate bis zur außerordentlichen Kündigung zum Ende Februar 2015 nur eine geminderte Miete. Nach dem Ende des Mietverhältnisses leitete der Vermieter ein selbständiges Beweisverfahren ein und erhob dann Klage auf Zahlung der einbehaltenen Miete, Ersatz von Gutachterkosten und Renovierungskosten. Darüber hinaus verlangte er Nachzahlungen aus zwei Betriebskostenabrechnungen. Eine ausdrückliche Abrechnung über die Mietkaution legte der Vermieter nicht vor. Er verrechnete die Mietkaution auch nicht mit den von ihm geltend gemachten Ansprüchen.

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob die Mieter im Zuge des Prozesses mit einem Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution die Aufrechnung gegen die Forderungen aus den Betriebskostenabrechnungen erklären konnten.

Nach Auffassung des Gerichts stand den Mietern ein fälliger Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution zu. Mit diesem konnten sie die Aufrechnung gegen die Betriebskostennachforderungen erklären. Zwar habe der Vermieter nicht ausdrücklich über die Kaution abgerechnet. Die Klageerhebung sei jedoch eine konkludente Abrechnung über die Mietkaution. Die BGH-Richter stellten klar, dass der Vermieter dabei auch mit streitigen Forderungen aufrechnen darf. Die Verwertung der Barkaution auch für Forderungen, die weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt sind, nach Ende des Mietverhältnisses diene dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter, das beendete Mietverhältnis so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich endgültig abzuschließen. Wenn der Mieter die zur Aufrechnung gestellten Vermieterforderungen bestreite, könne er auf Rückzahlung der Kaution klagen. Dann müsse vor Gericht geklärt werden, ob die Forderungen des Vermieters bestehen. Dasselbe gelte, wenn der Vermieter die Abrechnung – wie im Streitfall – durch Klageerhebung vornimmt. Der Vermieter trage in beiden Fällen die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der von ihm beanspruchten Forderungen.