Streit innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft

Kein öffentlich-rechtlicher Klageweg möglich

Das Verwaltungsgericht Berlin hat mit seinem Urteil vom 28. Mai 2019 (VG 19 K 12.16) klargestellt, dass in Wohnungseigentümergemeinschaften bei innergemeinschaftlichen Streitigkeiten der Rechtsschutz einzig auf zivilrechtlichem und nicht auf öffentlich-rechtlichem Wege durchgesetzt werden kann.

Der Fall: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft befinden sich im Vorderhaus im Erdgeschoss zwei Gewerbeeinheiten. In einer dieser Einheiten wird durch einen Mieter eine Bäckerei betrieben. Zu dieser Bäckerei gehört neben dem Verkaufsraum auch ein Ladencafé. 2015 wurde dem Mieter der Einheit und Geschäftsführer der Bäckerei durch das zuständige Amt erlaubt, die Betriebszeiten auszuweiten. Gegen diese erteilte Baugenehmigung erhoben zwei Eigentümer der Gemeinschaft Widerspruch, den das zuständige Amt wegen fehlender Widerspruchsbefugnis zurückwies. Dies wurde damit begründet, dass öffentlich-rechtliche Schutzansprüche nur gegen außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stehende Dritte geltend gemacht werden können. Dies liege nicht schon deswegen vor, weil der Begünstigte ein Mieter und kein Eigentümer ist. Vielmehr bilde er diesbezüglich eine Einheit mit dem Eigentümer. Die unzufriedenen Wohnungseigentümer sowie die Eigentümergemeinschaft selbst wendeten sich sodann im Klagewege gegen die Baugenehmigung.

Das Verwaltungsgericht: Die Verwaltungsrichter gaben den Klägern nicht Recht und bestätigten damit die Entscheidung des Amtes. Die Kläger sind schon nicht befugt, Klage zu erheben. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind Sondereigentümer zwar auch mittels einer öffentlich-rechtlichen Nachbarklage klagebefugt. Dies soll jedoch nur dann der Fall sein, wenn sie Beeinträchtigungen abwehren, die außerhalb der Eigentümergemeinschaft durch behördliche Entscheidung entstanden sind. Wird nur eine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums geltend gemacht oder ist eine Rechtsverletzung des Sondereigentums offensichtlich ausgeschlossen, soll dieser Grundsatz nicht gelten.

In dem hier entschiedenen Fall sind die Kläger jedoch nicht in eigenen Rechten verletzt, weshalb sie nicht klagen können. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind öffentlich-rechtliche Nachbarschutzansprüche (das Sondereigentum betreffend) innerhalb der Gemeinschaft ausgeschlossen. Läge dies anders, müssten sich Miteigentümer, die sich durch grundstücksinterne Störungen belästigt fühlen, gegen eine Baugenehmigung wehren, die für ein Grundstück erteilt wurde, an welchem sie ebenfalls Miteigentum haben.

Zudem können negative Folgen erst durch die Verwirklichung der Baugenehmigung und nicht durch die Baugenehmigung selbst auftreten. Aus diesem Grund richten sich Rechtsverhältnisse in WEGs ausschließlich nach dem Bürgerlichen Recht. Nichts anderes gelte laut Gericht, wenn die Störung nicht durch den Eigentümer selbst, sondern durch einen Dritten verursacht werde, weil der Ausschluss öffentlich-rechtlicher Schutzansprüche nicht personen-, sondern grundstücksbezogen sei. Es ist nach Ansicht der Richter auch unerheblich, dass der Eigentümer nichts von den Plänen des Mieters wusste und diese auch nicht billigte. Auch die Eigentümergemeinschaft ist nicht klagebefugt, da ansonsten die skizzierten Grundsätze durch einen Mehrheitsbeschluss umgangen werden könnten.