Rückbauverpflichtung von Einbauten des Mieters

Mieter wenden im Laufe des Mietverhältnisses oft viel Zeit und Geld auf, um die Wohnung zu „verschönern“ beziehungsweise den eigenen individuellen Wohnbedürfnissen und dem persönlichen Geschmack anzupassen. Hat der Mieter mit dem Vermieter keine Vereinba-rung getroffen (auch mündlich möglich, aber schwer zu beweisen) kann er in aller Regel vom Vermieter keinen Ersatz für Geld und/oder Arbeit verlangen. Der Mieter hat demnach auch keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung nur an einen solchen Mieter weitervermietet, der auch bereit dazu ist eine „Ablö-sesumme“ an den bisherigen Mieter zu bezahlen.

Die Rückgabepflicht nach § 546 BGB bestimmt, dass der Mieter die Mietwohnung bei Aus-zug, wie im Vertrag vereinbart, wieder an den Vermieter zurückzugeben hat. Das bedeutet regelmäßig, dass die Mietwohnung in demselben Zustand, wie bei Einzug zurückzugeben ist. Der ursprüngliche Zustand der Mietwohnung ist also grundsätzlich für die Wohnungsrückga-be wiederherzustellen.

Daraus folgt rechtlich gesehen automatisch eine Rückbauverpflichtung für alle Einrichtun-gen, Einbauten, Umbauten, Aufbauten und sonstigen baulichen Maßnahmen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat (BGH NJW 81, 2564; 06, 2115).

Haben sich Vermieter und Mieter darauf geeinigt, dass die Einrichtungen, Umbauten oder Einbauten in der Mietwohnung verbleiben dürfen, stellt das natürlich eine Ausnahme von der Rückbauverpflichtung dar. Der Mieter muss dann selbstverständlich nichts machen.

Wichtig ist aber, dass es nicht ausreicht, einfach eine Übernahmevereinbarung mit dem Nachmieter zu schließen. Der Vermieter muss mit dem Verbleib der baulichen Veränderung einverstanden sein. Anderenfalls riskiert der Mieter, dass die Rückgabe der Wohnung von dem Vermieter als nicht vertragsgemäß abgelehnt wird. Das kann dann zu Schadensersatz-ansprüchen gegen den Mieter führen.

Nachmieter sollten ebenfalls aufpassen, wenn Sie Einrichtungen, Einbauten oder Umbauten übernehmen: Denn, selbst wenn der Vermieter zustimmt, heißt das noch nicht das auch für sie bei einem Auszug keine Rückbauverpflichtung besteht. Ganz im Gegenteil: Mit der Über-nahme gewisser Umbauten, übernimmt man gleichzeitig die Rückbauverpflichtung des Vor-gängers. Deshalb sollte sich ein Nachmieter für seinen späteren Auszug absichern und mit dem Vermieter vertraglich vereinbaren, dass die Einbauten und Umbauten in der Wohnung verbleiben.

In einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin vom 27. Februar 2019 – Az.: 64 S 150/18 – stellte das erkennende Gericht zudem fest, dass Einbauten des Vormieters bei der Ermittlung der Vergleichsmiete berücksichtigt werden.

Zwar bleiben von dem Mieter selbst vorgenommene Einbauten bei der Ermittlung der orts-üblichen Vergleichsmiete grundsätzlich unberücksichtigt. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Einbauten vom Vormieter herrühren. Ein Mieter, der auf seine Kosten Verbesserungen der Mietsache vornimmt, kann die von ihm eingebrachten Sachen am Ende des Mietverhältnis-ses ausbauen und wegnehmen, in Ausnahmefällen kann er vom Vermieter Ersatz für seine Aufwendungen verlangen. Da in dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Sachverhalt der Vormieter die vorgenommenen Verbesserungen weder ausbaute noch Aufwendungsersatz verlangte, gingen diese entschädigungslos auf den Vermieter über. Die Ablösevereinbarung zwischen dem früheren und dem aktuellen Mieter hat keinerlei Auswirkungen auf das lau-fende Mietverhältnis. Diese Ansicht ist nachvollziehbar, da die Rechtsposition des Vermieters nicht durch eine Vereinbarung verschlechtert werden darf, an der er gar nicht beteiligt ist. Die Folge dieser Rechtslage ist allerdings auch, dass für die Instandhaltung der betreffenden Einrichtungen im neunen Mietverhältnis dem Vermieter die Gewährleistung obliegt.